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gyoenlegal
gyoenlegal, 司法書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 485
経験:  中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
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<質問> ①親名義の住宅ローンを払っています。 今のままでは売ることも貸すこともできません。 所有権移転の

解決済みの質問:

<質問>

①親名義の住宅ローンを払っています。
今のままでは売ることも貸すこともできません。
所有権移転の生前贈与は債務も引き継ぎますか?

②住宅ローンに関する争いは、
弁護士の先生よりも司法書士の先生の方が、
専門分野になりますか?
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.

当方は司法書士です。
借金問題を多く手掛けております。
お力になれれば幸いです。

ご事情が複雑ですので一つ一つの事項について紐解いていきますので、ご了承ください。
ご質問事項について回答させていただきます。

①親名義の住宅ローンを払っています。
今のままでは売ることも貸すこともできません。
所有権移転の生前贈与は債務も引き継ぎますか?
→債務は引き継ぎません。
ただし、一 般的に債務が残っている状態で銀行に無断で登記名義を譲渡した場合、残債務を一括で払いなさいと言う契約条項があるのが一般的ですのでそれに違反する可能性が高いです。
そのため、贈与しても結局不動産名義を失う事態になってしまうおそれがあります。

②住宅ローンに関する争いは、
弁護士の先生よりも司法書士の先生の方が、
専門分野になりますか?
→住宅ローンに関する争いと言うよりも、本件は住宅ローンについての債務整理、中でも任意売却や競売の話と言えます。
弁護士、司法書士どちらも対応は可能です。ただし、代理人として動けるのは弁護士さんですあり、司法書士は書類作成支援にとどまりますので、全部ひっくるめて代理してほしいというならば弁護士さんに相談されることをお勧めします。

ですが、父親の肩代わりをして支払ってきたわけなので債務者は父親のままというのが理想です。 法律的にどうなんでしょうか?
→登記名義は簡単に移せます。また債務の話は銀行(住宅金融支援機構)との話ですので、そこをすっとばして債務が移るということはありません。ですから登記名義を移しても債務者はお父さんのままです。
ただし、上述しましたが、そんなことをしたら、住宅金融支援機構から契約条項違反だと言われ、すぐに競売を申し立てられるでしょう。

>また別の人からは、 固定資産税を払い続けている人が 権利者になれると聞きましたが、 本当ですか?
→なることはできません。本件は固定資産税を払っていたからと言って時効取得と言う話にもなりません。

>また、 先の話にはなりますが、 このまま支払いを続けても 父の遺言書に 愛人の女性にこの家を渡す、 というようなことが書いてあれば、 わたしのものにはならないですか?
→お子様ですので遺留分と言う権利が存在します。仮に父母が離婚したとしても代わりません。
ちなみに民法1028条により、遺留分は本来もらえる法定相続分の2分の1です。

最悪売ることになったら、 例えば、1880万円(一括査定してこの金額を出してくれたところがありました)で売れたとして、 ローン残債もそれくらいになるので、 母の全国社会保険共済会のローン残債を満額支払いに充て、 残りはわたしが全部貰い、 1880万円から母の支払い分を差し引いた残りの債務を全部父に負わせることができれば、 とてもすっきり解決するとも思いましたが、 それが現実的に法的に可能でしょうか?
→任意売却によった売却代金は全額債務の弁済に当てます。債務をまかないきれる売却代金が出れば、その分はもらえますが、債務をまかないきれない売却代金だった場合このくらいは母がもらって、残りの部分は父に分割で払ってもらってくださいと言うことは基本的にできません。
ちなみに、まかないきれなかった債務は、住宅ローン契約者が支払うことになります。仮に父母が共同の契約者(法的には連帯債務者)であった場合、連帯して支払いの義務を引き続き完済まで負うことになります。

>もっと最悪なのは、 売った金額を残債に充てるどころか 父に売ったお金を全部持って行かれてしまうことも考えられるので、 間に先生に入って頂いて、 きれいにお金を分けて頂くようなことは できるのでしょうか?
→もし、売却代金で債務をまかないきれておつりが出れば、後は父母の内部的な話ですので、父母間の協議の上どうもらえば決めれば足ります。


ご質問事項を拝見していますと、状況は非常によくないです。
「一括返済(1000万近く)か任意売却しかないという書類を受け取りました。 」とのことで、住宅ローンについて期限の利益を喪失(分割で払う権利を失うこと)している状態になっています。
「入金しても、引き落としがない」のは当然のことで、住宅金融支援機構は残額 を一括入金しない限り、半年ほど経てばおそらく競売を申し立てられると思います。
考えられる策としてはご質問者様は、お仕事をされており定期的な収入があるように見受けられます。
任意売却によって、父と母の名義になっている不動産をご質問者様が住宅ローンを組んで買い取ると言う方法が家を残す手段と考えられますが、本件住宅ローンの当事者であるのが父ですので、父に動いてもらわないこと(弁護士や司法書士に依頼して、本件の不動産の任意売却をすすめる)にはどうしようもありません。

以上ご質問事項に回答させていただきました。
わからない点がありましたら、評価をせず返信してください。

gyoenlegalをはじめその他名の法律カテゴリの専門家が質問受付中
質問者: 返答済み 4 年 前.


読みにくい長文に、


とてもわかりやすく的確に回答して頂き、


大変うれしく思っています。


 


本当に本当にありがとうございます。


 

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.

ご参考になったようで良かったです。
ご質問者様は直接の当事者ではないため、"法的に"業者と話をする権限ができません。

そのため何が何でも家を残したいのであれば、ご質問者様が買い取る必要がございますので早急に父の協力を得て進めてください。


また疑問点が生じましたらお気軽に相談ください。

gyoenlegalをはじめその他名の法律カテゴリの専門家が質問受付中
質問者: 返答済み 4 年 前.

参考どころか、期待以上の回答でとても満足しています。


 


>ご質問者様は直接の当事者ではないため、"法的に"業者と話をする権限ができません。


 


そのようですね。直接の当事者ではありませんが、


父母の委任状によって代理人となることで話ができると業者から聞きました。


 


今の厳しい状況では、


父もこの家に住むことはできないと思いますので、


よかったのかもしれないと思えば、


家を失ってもいいかなと思えたりもします。


 


残すには、買い取る必要があるのですね。


ローンを組まないといけないですね。


 


 


また疑問点が出てきてしまったため、


質問させて頂きます。


 


任意売却で、


債務をまかないきれない売却代金だった場合、


債務者でないわたしから債権者が受け取ったお金を戻してもらうという意味で


それに相当する分を協議の上もらうことはできるのでしょうか?


 


また、母は幼児のような知能になってしまい、


働けませんし、日常生活をするのが精一杯で支払い能力がなく、


督促があるのがおかしいと思うのですが、


本当に支払わなければならないのでしょうか?


 


母は食事を口からすることができず、胃に穴を開けたことがありますが、


全国社会保険共済会では、


重度の障害として、ローン分を免除されるはずだったのですが、


わたしが気付くのが遅かったため、


申請しようとしたときには、母は口から食べられるようになっていました。


 


ですが、銀行窓口の住宅金融支援機構では、


銀行によると、そんな規定はないと言われましたが、


本当にないのでしょうか?


 


重度でなくても、


明らかに支払い能力がないので、


何か手立てがあればいいのですが、


法的に障害の申請によって免除されることは全くないのでしょうか?


 


よろしくお願いします。


 

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.

再質問ありがとうございます。
回答させていただきます。

>残すには、買い取る必要があるのですね。
ローンを組まないといけないですね。
→そうです。父母が払えない状況で、この家を失わずに母をこのまま住まわせたいのであれば、ご質問者様が買い取っていくしかないかと存じます。

①任意売却で、債務をまかないきれない売却代金だった場合、債務者でないわたしから債権者が受け取ったお金を戻してもらうという意味でそれに相当する分を協議の上もらうことはできるのでしょうか?
→それは残念ながらできません。
ご質問者様が払ったお金は父母の支払うべきお金を立替えて払ったという扱いになり、法的には"父母に対して"立て替えた分を払ってくださいと言える権利が発生いたしますが(法的には求償権といいます)、業者に対して、あれは私が払うべきお金ではないから返してくださいと言うことは残念ながらできません。


②また、母は幼児のような知能になってしまい、働けませんし、日常生活をするのが精一杯で支払 い能力がなく、督促があるのがおかしいと思うのですが、本当に支払わなければならないのでしょうか?
→ご本人様のご事情(病気や失業など)は、基本的に考慮されません。
契約条項の履行がなければ粛々と督促、債権の売却(債権回収会社に債権譲渡)、競売を進めるのが金融機関です。

ただし、来年の3月までの中小企業金融円滑化法により、支払いが苦しい場合申し出があれば、リスケジュール(条件変更)に積極的に応じなければいけないということが、金融機関に求められておりますので、"延滞がない状況で"そういう申し出をしておけば、1年間利息のみの据え置きにして、その分を残りの期間上乗せすることはできます。
ですが、本件の場合ですと、期限の利益が喪失するほどの遅れが出ておりますので、今からこの申し出は今となっては難しいと思います。


③母は食事を口からすることができず、胃に穴を開けたことがありますが、全国社会保険共済会では、重度の障害として、ローン分を免除されるはずだったのですが、わたしが気付くのが遅かったため、申請しようとしたときには、母は口から食べられるようになっていました。
ですが、銀行窓口の住宅金融支援機構では、銀行によると、そんな規定はないと言われましたが、本当にないのでしょうか?
→この点は各債権者ごとの住宅ローンの契約条項や住宅ローン契約時に加入している保険(団体信用生命保険、俗にいう団信)によります。
全国社会保険共済会では重度の障害の場合はローンの免責の規定の適用があったのでしょう。

住宅金融支援機構のほうですが、おそらくフラット35を組まれているのだと思います。
銀行の住宅ローンは団信の加入は絶対ですが、フラット35の団信加入は任意です。ですので契約時に加入されていないか、この団信の契約内容では母の障害ではまだ保険金の支払えない障害であったということが考えられます。


④重度でなくても、明らかに支払い能力がないので、何か手立てがあればいいのですが、法的に障害の申請によって免除されることは全くないのでしょうか?
→残念ながら障害により支払い不能になった場合ローンは免除すると定めた法律はありません。
そのために、保険というものが存在しており、それでリスクヘッジしてくださいと言う話になります。
払いきれない場合は破産手続きで清算する方法を取らざるをえないことになります。

その他わからない点がございましたら、お気軽にご返信ください。

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専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
回答をさせていただきましたが、ご覧頂けましたでしょうか?
ご不明点がありましたら、何なりとご返信ください。

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