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jo-ban
jo-ban, 弁護士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 2613
経験:  慶應義塾大学卒業。茨城県において法律事務所経営。
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不動産賃貸に関する質問です。 持ち家を急な転勤の為、2〜3年のつもりで知人に貸しました。3年目以降は何時でも明け渡

解決済みの質問:

不動産賃貸に関する質問です。
持ち家を急な転勤の為、2〜3年のつもりで知人に貸しました。3年目以降は何時でも明け渡す約束 で、不動産業者を介さず賃貸契約も無し、敷金等も設定しませんでした。当初の予定と異なり17年の賃貸関係となりましたが、今月末をもって明渡してもらうことになりました。
当方の想像以上に家は劣化していましたが、知人でもあるためクリーニングや原状回復も求めていません。ただ退去時に通常損耗や経年劣化以上の損耗があれば回復を求めたいので双方立会いの上確認したいと申し出ました。先方は弁護士をたて「すべて経年劣化と通常損耗なので、立会いはするが回復の義務はない」と主張してきました。また、貸し渡し時に灯油タンクを満タンにして貸したので、退去時には同様に満タンにして欲しいと申し出たところその件にも応じられないと回答してきました。

この夏、本件建物を17年ぶりに確認したところ、
庭先まで車を侵入させた為に庭土や芝生がカチカチになっていたり、換気が悪いためにカビだらけになっていたり、好意で使用を許可した家具、家電、設備等が一切使えなくなっていたりしました。
これらは、善管注意義務違反に当たらないのでしょうか?
借家法は借主が貸主より弱い立場だという前提のようですね。先方の弁護士は立会い前から
「全て経年劣化と通常損耗」の一点張りです。
善管注意義務違反はどんな場合適用されますか?

また灯油タンクを満タンにして返して欲しいという申し出は、通りませんか?
レンタカーを借りた時でも、
ガソリンは満タンにしますよね。こちらの要求は不当なものですか?

アドバイスをお願いします。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  jo-ban 返答済み 4 年 前.
弁護士です。

1 >庭先まで車を侵入させた為に庭土や芝生がカチカチになっていたり、換気が悪いためにカビだらけになっていたり、好意で使用を許可した家具、家電、設備等が一切使えなくなっていたりしました。
これらは、善管注意義務違反に当たらないのでしょうか?

ご質問を見た限り、善管注意義務違反にあたります。
普通に住んでいるだけでもカビだらけになることはほとんどありませんし、家具等も使えなくなるというのは異常です。
明らかに善管注意義務違反です。

2 >借家法は借主が貸主より弱い立場だという前提のようですね。先方の弁護士は立会い前から
「全て経年劣化と通常損耗」の一点張りです。
善管注意義務違反はどんな場合適用されますか?

法律の建前はそのとおりです。
住む場所がなくならないように保護するための法律です。

善管注意義務違反となる場合は、具体的にいうことはできません。
ざっくり言えば、
社会常識に照らしてあまりに不当な使い方をした場合に善管注意義務違反となります。

3 >また灯油タンクを満タンにして返して欲しいという申し出は、通りませんか?
レンタカーを借りた時でも、
ガソリンは満タンにしますよね。こちらの要求は不当なものですか?

不当ではありません。
原状回復がルールですから、満タンにするか満タンにする代金を求めることができます。


そもそも、人間関係のよしみで長く貸したのに弁護士を立ててくるあたりで、
借り主に誠意が見られないと考えます。
友人関係の話なので、弁護士が入らず話し合いで解決できればよかったですよね。
借り主側の弁護士は、借り主の負担を少なくするのが仕事ですから、簡単に質問者様の要望は聞かないでしょう。
訴訟も視野に入れた対応を検討することになるかもしれません。
質問者: 返答済み 4 年 前.
私の質問が具体的ではなかったのですね。
具体的な質問にも返答いただければ幸いです。
でも別料金が発生するのなら発生する旨、先にお知らせください。
最初の料金でお答えいただけるなら質問は以下の項目です。

先方弁護士は全て経年劣化と通常損耗だと言います。
また、契約上の特記事項もないためクリーニングはしないといいます。
クリーニングの請求は無理ですか?
また次のような点は請求できますか?

① 畳、壁天井、窓等のカビ
② 家具の破損
③ 照明器具、暖房設備が使えない(先方が使用したことで耐久年数を越えた)
④ 庭の手入れ道具等が使えない(同上)
⑤ 芝生内への車の進入で庭が荒れた

もう1点。
借家を明渡してもらうのは、息子が北海道に住む事になったためでした。
先方には今年6月、明渡して貰えるか打診しました。17年も家族で住んでいたのでは、単身者の引越とは異なり準備も 大変であり、更に降雪期の引越では負担が多いと判断し、来年3月をめどに明渡しを要求しました。
先方もその頃までに‥と言っていたので、息子は近くにアパートを借りました。その際アパート契約上、退去日時は3ヶ月以上前に知らせないと違約金が発生する事を先方につたえ、本件建物の明渡しも3ヶ月以上前に知らせて欲しいと言いました。しかし守られず当方は息子が借りたアパートに違約金を支払う事に成りました。
この違約金を先方に請求できますか?
専門家:  jo-ban 返答済み 4 年 前.
本来であれば、こちらは料金と質問を見てから回答するかを考えておりますので、別料金をいただきたいところですが、責任をもって回答します。

1点目。
具体的には①~⑤は家を見ないことには判断できません。
裁判でも写真を提出しますし、通常の賃貸借でも、業者が現場を見分しに来ます。

ただ、一般的に考えて、
①は、畳は使っていればダメになるのは普通ですから請求は難しいでしょう。壁も貸主負担で貼り替えるのが普通です。
窓も結露などがついてカビることはありますので、請求は難しいです。
②は相手がおかしいです。普通に使ってて破損するはずがありません。
③④は、実際に耐久年数を超えたのかどうかが問題ですね。
照明なしで生活していたとは考えにくく、相手の言い分には疑問が残ります。
暖房器具も同様です。
壊れていたのは事実かもしれませんが、相手の過失によって壊れたことを疑った方がいいです。
また、借りている最中に故障したことの連絡をしておけばよかったのですから、そのまま相手の言い分を信用することはできません。
⑤は庭の手入れをしておくべきですから、これも相手の言い分が不当といえそうです。
いずれにせよ、まず質問者様がとるべき対応は、相手への反論です。
相手の弁護士はとりあえず全否定してみた、というところだと思います。

2点目。
相手の約束不履行によって発生した損害で、相手もその違約金が発生したことを認識していたのですから請求できます。
質問者: 返答済み 4 年 前.
ありがとうございました。

専門家:  jo-ban 返答済み 4 年 前.
無事に解決することを祈っております。

まだ料金をいただけておりませんので、参考になりましたら、プラス評価をして終了してください。
質問者: 返答済み 4 年 前.

実際のところ、先方が誠意ある態度を示してくれれば、長年空き家にせずに済んだ事、退去を拒まれ無かった事等を考え、あれこれ請求する気はありませんでした。
しかしいきなり弁護士を介して、「一銭たりとも出さないぞ!」という態度に出られこちらも態度が変わりました。

アドバイスを参考に、全否定している弁護士に反論していきます。
最後に先の質問のクリーニング代金を請求する件へのお返事をいただきたいのですが。
それをもって終了します。
数々のアドバイスありがとうございました。
専門家:  jo-ban 返答済み 4 年 前.
クリーニング代ですが、これはさきほどの返答と密接に関連します。
通常使用による自然消耗でない場合には、原状回復義務を負います。
それをクリーニング代の負担ということで請求することが可能です。

ですから、カビだらけにした窓については請求できる可能性があります。
さきほど「難しい」とは回答しましたが、結局のところカビの程度ですので、補足しておきます。

クリーニング代の請求というのは大前提で可能で、
そこに破損した物の請求費をプラスしていくということになるでしょう。
jo-ban, 弁護士
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