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gyoenlegal
gyoenlegal, 司法書士
カテゴリ: 法律
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経験:  中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
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実家の母に関した相談です。 2年前に同居していた兄が病死し母が一人で暮らしております。兄は25年ほど前に離婚し

質問者の質問

実家の母に関した相談です。

2年前に同居していた兄が病死し母が一人で暮らしております。兄は25年ほど前に離婚し2人の娘は妻の親権となり母と兄2人暮らしでした。死後兄には多数の負債があることが判明しました。家、土地は実質母の稼ぎで築いたものですが、名義は長男である兄名であるため相続は娘たちとなりました。娘たちは負債額を軽く考えていたようです。しかし、2年たった最近、娘の弁護士から「通知」という文書が届きました。負債の整理出 来ず土地を売却し返済に回したいので母に家から退去して貰いたい。もしくは100万円貸してもらえれば生涯退去する必要がなくなる。借りた100万円については将来土地を売却して支払う。尚、何時でも不動産を売却できることを通知いたします。(簡略)

このような「通知」を受け取り、自宅を離れたくない母の強い気持ちを考えると100万円貸して高齢の母が一人暮らしができる間は住まわせようと考えました。
しかし、兄の娘自身もかなりの負債を抱えているように思われます。今回の整理は終了するとしても、この先娘自身の債務で土地の売却が持ちあがる可能性はとても高いと思います。その時に、100万貸付時の契約書に「生涯退去する必要がない」という内容を盛り込んだとしても、確実に有効なものかとても不安です。それとも、母自身の現実の立場では何も要求する権利は無いものなのかということも不安です。
どのように行動すべきかご指導を宜しくお願い致します。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
司法書士です 。
わかりやすい回答を心掛けておりますが、ご不明点がございましたらお気軽にご返信ください。
大変な状況だと思いますが、少しでもお力になれれば幸いです。

ご質問を拝見させていただきました。
当職には弁護士さんの「もしくは100万円貸してもらえれば生涯退去する必要がなくなる。借りた100万円については将来土地を売却して支払う。」という意図がわかりません。お母さんが生涯安心して住めるように娘様達名義になった不動産をお母さんに売却するから、その対価としての100万円を支払ってほしいなら意味が分かるのですが、まずこの点を弁護士さんに確認して頂く必要があります。

>その時に、100万貸付時の契約書に「生涯退去する必要がない」という内容を盛り込んだとしても、確実に有効なものかとても不安です。それとも、母自身の現実の立場では何も要求する権利は無いものなのかということも不安です。
→「生涯退去する必要がない」という契約は当事者間は拘束できますが、名義がお兄さんの娘様達にある以上は、娘様達が自分らの借金を払えない場合、破産手続き等で強制的に競売にかけられ第三者の手に渡る恐れもあります。確実に住めるという保証ではありません。
お母様は現在賃料等を娘様達に支払っているのでしょうか?もし支払っていない(ただ借り)であれば、法的には「使用貸借」という関係になり、出て行けと言われてしまえば出て行かざるを得ない非常に法的には弱い立場にあります。

>どのように行動すべきかご指導を宜しくお願い致します。
→できることならば、この不動産名義を買い取り等して頂いて、ご質問者様に移すのがよろしいかと存じます。お母様名義にしない理由は、相続が起きた際に娘様達がお兄様の相続分を取得するからです。
自宅を離れたくないお母様の強いお気持ちを尊重してあげるのならば、名義を取得して退去させられない法的地位を取得するべきです。
質問者: 返答済み 4 年 前.

速急の回答ありがとうございました。心配なところが少しずつ理解できてきましたが、回答頂いた内容について質問させて頂きたいと思います。

→当職には弁護士さんの「もしくは100万円貸してもらえれば生涯退去する必要がなくなる。借りた100万円については将来土地を売却して支払う。」という意図がわかりません。

この件については、「債務整理のため退去して貰う必要があります。しかしこれまで住まわれたところであり、お年を考えると退去し難いものと思われます。そこで相談ですが・・・との内容の続きです。「もしくは」は私の入力ミスでした。申し訳ありません。弁護士さんは母が生存中は住み、亡くなったら売却しその代金の中から返済するとの説明でした。

「使用貸借」の件については、家・土地の固定資産税を母宛に請求が届き支払っている状況です。賃料の代わりに支払ってもらうとの口約束があります。それでも、「使用貸借」にあたるのでしょうか?

名義を取得して法的地位が最善とのことですが、その話を持ちかけるとしたら金額的にはどのように持ちかけたらいいのでしょうか?築35年の家屋であり好条件の土地ではないです。

宜しくお願いいたします。

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
遅くなりました。
回答いたします。

「使用貸借」の件については、家・土地の固定資産税を母宛に請求が届き支払っている状況です。賃料の代わりに支払ってもらうとの口約束があります。それでも、「使用貸借」にあたるのでしょうか?
→使用貸借の費用負担については民法595条に規定があります。
(借用物の費用の負担)
第5 95条 
借主は、借用物の通常の必要費を負担する。
2 第583条第2項の規定は、前項の通常の必要費以外の費用について準用する。

使用貸借における借主は通常の必要費を負担する義務が存在します。最高裁の判決によると、この不動産の固定資産税も必要費として考えられ、借主のお母様が当然払わなければいけないものと解されています。固定資産税を払っているのみでは賃貸借契約と解することはできません。

【関連判例】
東京地方裁判所平成9年1月30日判決(判例時報1612号92頁)
使用貸借契約における借主は、借用物の通常の必要費を負担する義務を負うところ(民法595条1項)、不動産の使用貸借 の場合、その公租公課は、特段の事情のない限り右の通常の必要費に属するものと解するのが相当である最高裁昭和33年(オ)第310号同36年1月27日第二小法廷判決・裁判集民事48号179頁参照)。

最高裁昭和42年10月27日判決(出典:判例時報464号32頁)
建物の借主が該建物を含む貸主所有の不動産に 賦課された固定資産税等の公祖公課の支払を負担していたとしても、負担が建物の使用収益に対する対価の意味をもつものと認める特段の事情のないかぎり、当該貸借関係は賃貸借ではなく、使用貸借であると認めるのが相当であると判示した。

>名義を取得して法的地位が最善とのことですが、その話を持ちかけるとしたら金額的にはどのように持ちかけたらいいのでしょうか?築35年の家屋であり好条件の土地ではないです。
→この弁護士さんに、100万円を貸すのではなく、できればお母さんが安心して住めるために不動産を買いたい。時価は払えないけどある程度支払ってもいいと思っているので、この不動産を任意売却できないのかという形で持ち掛けてみてはいかがでしょうか?
ただし、弁護士が応じて金額を出してきてもすぐにのらないで、大手の不動産屋でしたら簡易査定してもらえるので査定してもらってからその金額が妥当かを検討してくださいね。
質問者: 返答済み 4 年 前.

素人の私どもにも分かりやすい説明本当にありがとうございます。この内容を分かち合いながら兄弟で次の行動を相談したいと思います。その時にまた新たな疑問点が出る可能性がありますので、今すぐにでも最高の評価をクリックしたいところですがもうちょっとお時間をください。宜しくお願い致します。

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
了解しました。
また何か疑問がありましたら、お気軽にご相談ください。

なお、最初の質問から評価をせずに7日経ってしまうと期限切れとなってしまいますのでその点はご注意くださいね。
質問者: 返答済み 4 年 前.

有難うございます。期限は厳守します。

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
ご返信ありがとうございます。

それではお待ちしておりますね。
gyoenlegal, 司法書士
カテゴリ: 法律
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経験: 中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
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質問者: 返答済み 4 年 前.

先方の弁護士に土地の購入の事を持ち出したら、「何を言ってるのですか、母が末永くそこに住めるようにとの段取り中なのに筋がちがう。もしも万一娘さんが自己破産等になったとしたらその時に身内の立 場として購入したらいいんじゃないですか。あれやこれやと先走った心配をし過ぎてますよ。」との平行線でしたので、「先生のご意見を踏まえ再度相談してみます。」と電話を切りました。私たちは相談し、お金は貸さずに母を転居させるしかないとの意見にまとまりました。母の抵抗は大きいと思いますが仕方がないです。色々私たちの質問に速急にお答えをいただきまして本当にありがとうございました。

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
ご評価いただきありがとうございます。

先方の弁護士さんはそうおっしゃってますが、弁護士さんが付いている時点で娘様達の負債は相当あることは推測できます。破産した時に決めるのでは時間も限られ買い取りのお金の工面も必要です。先走った心配ではないと思いますよ。

ただ、いろいろ判断頂いた結果転居するとのことですので、それは構わないと思います。
今後また相談事等ございましたらお気軽にご質問ください。

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