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gyoenlegal
gyoenlegal, 司法書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 485
経験:  中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
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当方が敷地の南側ぎりぎりに建物を建てているせいで、南側の隣地所有者が近々売却予定の土地建物の値が下がったと損害賠償を申し立てるとのこと、当方の敷地内で合法的に建てていますが確かに境

質問者の質問

当方が敷地の南側ぎりぎりに建物を建てているせいで、南側の隣地所有者が近々売却予定の土地建物の値が下がったと損害賠償を申し立てるとのこと、当方の敷地内で合法的に建てていますが確かに境に近い所に建物をつくりました。つくる際はそのお隣に足場の支柱を立てさせて貰った上での建築です。今になってこんな話が降ってわいて当惑しています。こちらは54 年前に土地を取得し、15年前に以前より南側に建物を建て直しました。先方はこちらより3年遅くやってきて、建物は当初のままです。ご指導下さい。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
司法書士です。
分かりやすい回答を心がけてはおりますが、ご不明点等ございましたら、お気軽にご返信下さい。
思わぬ請求をされて当惑されておられるとおもいますが、少しでもお力になれればと思っております。

回答を作成するにあたって確認させてください。
・相手方は弁護士さんにはまだ依頼せず、口頭で言ってきているだけでしょうか?
質問者: 返答済み 4 年 前.

当方の家が建築後15 年がたち近々外壁塗装を行う必要があり、建物を建てた時と同じよう足場の支柱をおとなりの敷地内にいれさせてほしいと依頼したところ、最初は構わないような返事だったのが、再度来月に塗装を行いたいと申し出ますとそのような返事が返ってきました。(まだ弁護士からではありません。知り合いの不動産業者の話し合いで明らかに価値が落ちると指摘されたと。)15年前の建築の際はその方のお母さんの代で、確かに最初は渋っておられましたが、最後は逆に大人げなかったと謝ってこられ、支柱を敷地内に立てさせて貰いました。その方はもう他界されており、息子さんもその当時から関東にお住まいで、この10年ほど空き家状態です。
旭化成で建築しており、将来そのような問題が発生するようなことも聞かされておりません。

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
ご返信ありがとうございます。
民法上の損害賠償が請求ができる場合の要件としては
・権利の侵害(違法性の存在)
・実際に損害が発生したこと
・その侵害行為と損害発生との間に因果関係があること
が必要となります。
これが満たされない場合は損害賠償請求することはできません。

相手方は塗装によりなのかそもそも 建物が建っていることにより、損害賠償を求められているのかは明確にはわかりませんが、いずれにせよ塗装だけでは「明らかに」価値が落ちるとは考えられません。また建物が建っているからといる理由で、今さらいきなり価値が落ちるなどというのはあまりにおかしな主張と言わざるを得ません。また足場を組むにしてもそれで地盤沈下や土壌汚染があるのであればわかりますが、足場と理由だけでもちょっと理解に苦しみます。

ですので今後の対応としては、知り合いの不動産業者に明らかに価値が落ちると言われたことで相手方がそんな主張をてますので、その不動産業者に何をもって価値が下がるのか根拠が全くわからないから、根拠を具体的に示してくださいというのが第一ではないかと思います。
そしてその根拠が応えられない場合は、不動産業者の責任として相手方に説明することを求めていただいたらよろしいかと存じます。

実際おかしいを思うものを、相手方が不動産会社がこういうからという理由だけで支払う必要はございません。

わからない点があれば、必ず評価の前にご返信くださいね。
質問者: 返答済み 4 年 前.

おはようございます。朝早くにすみません。今回の塗装工事がきっかけになったかわかりませんが、当方建物が当方敷地ぎりぎり(建物本体は1メートルほど距離がありますが2階のベランダが5㎝に接近)にあることで次に買う業者が家を建てるのに北側に接近して建てにくくなり、値が下がるといいたいのだと思います。(当然損害を求める相手に支柱を敷地内に入れさすわけにいかないとお断り。)
こちらは自分の敷地内で好きなように建てた訳ですが、こんな事例は他でもよくあることでしょうか?。又その結末はいかがでしょうか。又法的に南側ぎりぎりに建てるべからず的な法はありますか?

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.

回答いたします。

こんな事例は他でもよくあることでしょうか?
→似たような事例は数多く存在します。話し合いで解決が困難な場合は法令に則って解決を図ります。

法的に南側ぎりぎりに建てるべか らず的な法はありますか?
→南側ギリギリに建てるべからずという法律は存在しませんが、民法234条1項では「建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距離を保たなければならない。」と規定しています。
そして同条2項では「前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。ただし、建築に着手した時から一年を経過し、又はその建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。」と規定されております。

一般的に建物において人間が歩行可能な部分は建物内と解釈しますから、ベランダ、バルコニー等も含まれます。
いくら自分の敷地内に建てたと言えど、2階のベランダが5㎝に接近しているということは、民法のこの規定に抵触していると言えます。

では、ここで話は逸れますが、こうした規定があるにもかかわらず、住宅地のほとんどの家が境界線から50cmより狭い間隔で建てられているのも事実です。
そ れは民法236条第1項に「前二条(民法234条、民法235条)の規定と異なる慣習があるときは、その慣習に従う」と規定されているからです。

この規定は、
「境界線から50cm以上離して建てない事が一般的な場合はその習慣に従い50cmの規定は適用しない」ということを言っています。

また、建築基準法第65条(隣地境界線に接する外壁)に
「防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。」
という規定があります。
この規定を民法236条の異なる習慣を定めた規定として捉え、防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては民法の50cmの規定は適用しないのが通常の慣習としていることが多いです。

つまり何が言いたいのかというと、民法234条1項の「50cm以上離して建てる」という規定は絶対的な規制ではありません。工事を行う際にお互いに協議し合意すれば、狭くすることもできます。

質問者様のケースの場合、外壁が耐火構造かはわかりませんが、相手方の親の代に建てられたということで、その当時に合意が得られておりますし、仮に得られていないとしても15年以上も前に建てられたということで、その時間の経過は「双方の黙示の合意」と考えるのには十分な時間であると言えるでしょう。

この点も踏まえて交渉いただければと思います。

それでも相手が納得しない場合、こちらから調停を起こして裁判所の関与のもと解決を図る方法もあろうかと思います。

わからない点があれば、評価の前に必ずご返信くださいね。

質問者: 返答済み 4 年 前.

度々申し訳ありません。15年前に立て直した現在の前の家も、一部 の部屋は壁20㎝につくってありましたし(1階部分の一部)、ベランダの洗濯干場(人が歩ける)も2階部分で壁に近い所にあったのを覚えています。2階や干場は増築しましたので、それでも45年ほど前の話です。何を言いたいかと言えば今ほどしっかりした造りではない建物ですが、抵触してそうなことがむかしからあったということです。そのときはお互い親同士のつきあいで問題なかったのでしょう。又相手の方がこちらの3,4年後にこの地にやってきて当初竹の垣根だったのを相手がブロック塀に変えた。
234条が絶対的なものでは無いにしろ、とても気持ち悪いですね。又ヘーベルハウスは大きな組織なのにそういうことを何も教えてくれませんでした。又実際にヘーベルハウスとやりとりをしていたのは父親ですが、高齢でとても当時を聞くには至りません。ここまでで何かヒントが頂けるならお願いします。それと私が逆に南側隣接地の所有者でこんなぎりぎりに建てて損害をどううまく請求しようかと質問しましたらどう答えますか?(マイナス評価はつけるつもりもありませんし6000ちゃんと支払いますのでご安心を)

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
>大きな組織なのにそういうことを何も教えてくれません でした。
建築会社は建設するとき当然隣接地の方に連絡は行います。
ましてやギリギリに立てているなら足場の関係で隣地に許可を得て入らせているはずです。
そういう事情もあり、よっぽど隣がガーガー言ってこない限り、施主には教えないのが通例だと思います。
本来的には苦情が少しでも出ていれば教えるべきでしょうが、せっかくの新築の家なのにいやな思いをさせたくないという考えもあるのでしょう。

>私が逆に南側隣接地の所有者でこんなぎりぎりに建てて損害をどううまく請求しようかと質問しましたらどう答えますか?
→うまく請求するというのが、回答に苦慮するところですが、当然、ぎりぎりに建てることが分かった時点で、民法の規定を根拠に工事の差し止めを求めます。内容証明郵便で証拠を残します。(また実損がどのくらいになるかすぐに不動産屋か鑑定士かに評価をしてもらいます。実際に損害が発生しなければ裁判では認められないからです。)それでも、中止されず完成した場合は、すぐに建築されたことに伴う損害賠償請求訴訟をします。時間が経ってしまうと容認したと言われてないようするためです。
あらかじめ専門家に相談しながら事を進めて、相手に考える時間を与えずに進めるのがポイントでしょうか。そこで相手方が弁護士等を依頼されなければこちらに有利になるように和解をすすめます。
このような回答でよろしいでしょうか?

わからない点があれば、当職への評価の前に必ずご返信くださいね。
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質問者: 返答済み 4 年 前.


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専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
ちゃんと評価されておりますので大丈夫ですよ。
ご評価いただきましてありがとうございます。
また何かございましたら、お気軽にご質問下さい。

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