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AE
AE, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
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私は、父親の相続による土地(地目 田)の所有者です。父親が生前、昭和50年に開発業者と土地売買契約書を締結し、契約書

質問者の質問

私は、父親の相続による土地(地目 田)の所有者です。父親が生前、昭和50年に開発業者と土地売買契約書を締結し、契約書に「残金は所有権移転登記又は仮登記完了後15日以内に支払うものとする」と、記載されてあります。
土地代金は全額支払われていますが、所有権移転されず、未登記であります。
この売買契約の会社は、平成8年に裁判所で破産決定しました。ところが、突然、平成16年に売買契約者に貸付金のある債権者が来て、平成13年に売買契約社が発行し た念書(本件土地を譲渡し、所有権移転仮登記することを承諾します)を提示して、所有権移転登記に必要な書類に署名押印を要求され、私は、知識がなく、要求に従い、渡しました。その後、念書を提示した人に所有権移転登記されています。
父親が生前、売買契約締結した22年後に契約した会社は倒産していますが、売買契約書は時効が成立し、父親に所有権があると私は考えます。念書を利用し、第三者に所有権仮登記している現在、異議申し立てすることはできないのでしょうか?
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

事実関係を時系列に整理します。

 

1.昭和50年に父親と開発業者(以下、Aとします)が売買契約を締結し、土地代金の全額も支払い済みであるが、所有権移転登記はされておらず父名義のままであった。
2.平成8年にAは裁判所で破産開始決定を受けた。
3.平成13年にAが債権者(以下、Bとします)に土地を譲渡した。(とBは主張している)
4.平成16年に、あなたはBから言われて所有権移転仮登記に必要な書類に署名押印をしてしまい、その後所有権移転仮登記がされている。

 

ということで良いでしょうか。上記を前提に回答しますので、違うところがある場合は評価をせずにその旨をご返信ください。

 

まず1の売買契約が有効にされたのであれば、その時点で所有権はAに移転しています。
所有権に消滅時効はないため、あなたが売買契約の消滅時効により所有権を主張するのは残念ながら無理です。

ただしBが正当な所有者であるとも言えません。なぜならAは平成8年に破産の開始決定により解散しAの財産の処分権限は管財人弁護士に移っていますので、平成13年にAが売却することはできないはずだからです。
もっとも、登記手続は書類さえ揃えばできてしまうので、今回のように仮登記がされてしまったのでしょう。仮登記に留まっている理由は、おそらく後述する農地法の許可がとれないからだと思います。

 

もう1つ今回のお話で問題なのは、売買する土地が農地(田)であるということです。
農地の売買には原則として農業委員会の許可が必要であり、許可のない売買は代金を支払っても無効です。
したがって昭和50年の父親からAへの売買契約が農地法の許可を取っていないものであれば、その売買契約は無効ですので所有権は父からあなたに相続されたとの主張が可能になります。
その場合、もし請求があれば売買で受け取った土地の代金は返金しなければならないでしょう。

 

あなたが所有者である場合は、Bに対して仮登記の抹消を請求することができます。
Bが素直に応じることはまずないですから、訴えを提起することになるでしょう。
複雑な事情のようですから、弁護士に依頼することをおすすめします。

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.
回答をご覧になり、疑問は解消されたでしょうか?
より詳しい説明が必要な点がある場合は、その旨ご返信ください。
補足の説明をいたします。

JustAnswer メディア掲載:

 
 
 
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