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gyoenlegal
gyoenlegal, 司法書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 485
経験:  中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
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お忙しい中、申し訳ありません。祖母と祖母が契約している行政書士の方に関しての相談です。長文になり、申し訳

質問者の質問

お忙しい中、申し訳ありません。 祖母と祖母が契約している行政書士の方に関しての相談です。 長文になり、申し訳ありません。 祖母について 祖母に認知症はなく、年齢的なボケのみ。 身内よりも他人の言う事を信じる。 身内が自身に何かするのは当たり前。 自身が身内に対してした事は、しつこい位に恩を着せてくる。 仲のいい人や自分に良くしてくれた人にお金を貸してしまう。 大分で居住中は、叔父の友人に行政書士の方がおり、面識も有った為財産管理等事務委任の契約を結び、お金の引き出し等をして貰っていた。 一昨年溺愛している叔父(母の兄)が急逝し、横浜へ引っ越し、有料老人施設に入る。 施設に入ってから、一年も経たず食事や認知症の方が耐えられず退居。 私の名義(母や祖母ではローンが組めない為)でマンションを購入し、そこに住んではどうかと提案。本人も了承し、 マンション購入時に掛る諸経費(頭金等約133万程)を出している。 マンションは私がローンを組める金額の中から3件ほど見つけ本人に見てもらい選んでいる。 諸経費を出していることもあり、名義は私でも祖母の物件と認識していた為、月々の返済分と管理費・固定資産税用費用 計72,000円を家賃として貰っていた。 光熱費は、別途請求し家賃と一緒に貰っていた。 これは、施設からの返金から毎月貰っていた。 ※施設の都合で祖母の郵便局の口座に振り込めなかったので母の口座に振り込んでもらい 祖母の口座に入れることにしたが、祖母がそのままにして、そこから出すように指示したため。 施設やマンション在住中通帳や印鑑を母が預かっていて、心配だった為、渡さないでいた。 本人は、電話で行政書士の方や親せきに連絡し勝手に使っている・返さない等話していた。 それを受け、行政書士の方がこちらに確認の連絡をしないまま横浜市役所に連絡。 区役所の職員が、見に来る。(たまたまケアマネ・私たち親子が訪問して発覚する) 行政書士の方からは謝罪の連絡ひとつなかった。 その後、通帳・カードは本人へ。 自身の思い通りに行かなかった事や行政書士の方や叔父の友人と本人が懇意にしていたお店のママからの誘いもあり、身内の反対を押し切り大分へ戻りたいという。 念のため、マンションが売却されるまで、家賃を払う誓約書を作成し、署名してもらう。 マンション売却の不動産への連絡は祖母がしている。 4月に生ごみ等のゴミや家財道具・本人不要の衣類はそのままの状態で本人が使用していた鍵は、そのままの状態でポストに入れ行政書士の方に迎えに来てもらい大分へ。 現在大分の高専賃に在住。保証人は、遠縁の親戚がなっていると思う。 (ならないでほしいと事前に連絡はしていた。) マンションについて 内装がリノベーションされたばかりの物件。 元々マンションは、私たちには不要な物件でした。祖母は居住中に2ヶ所壁に穴をあけています。 不動産会社には、祖母が連絡している。その時に壁の穴はそのままにして売りに出すことになった。 売却する際、空いた壁の穴の修繕費用も考慮して価格設定をしている。 先月末に母と私宛に中傷するような内容と有料老人施設退去時に返金されたお金と勝手に購入したマンションに掛った諸経費全額(133万)の返金請求の手紙が来る。 この2つの請求金額から、下記の5つの費用を引いた額を指定口座に振り込み、会計報告書と業者の領収書・参考にした相場結果のコピーを郵送する。 ・荷物撤去に掛った業者依頼料 ・居住中から荷物撤去までに掛った光熱費 ・祖母が転倒した時に開けた壁の穴の補修費(20万円) ※マンション売却を担当した不動産会社の見積もりで、祖母も聞いている ・居住からマンションの荷物撤去までの期間の家賃 ※諸経費の返金請求が来た為、インターネットのサイトからそのマンションの賃貸料金相場を調べ、それより若干安い金額で請求 @相場  ⇒127,000円    @請求家賃⇒110,000円 その後再び祖母から、9月10日付で下記の内容で返金請求の手紙が届きました。 ・元々72,000円で家賃を支払う約束だった。家賃金額差額分の返済を請求する。 ・自身が引っ越しをした後の期間の家賃支払いの義務はなく、一方的に自分にローンを払わせるような約束は、公序良俗に反し無効である。 その期間の家賃の返金を求める。 ・壁の穴の補修費の算定根拠を求める。 賃貸契約に関する国土交通省のガイドラインの原状回復を基に算定すると200,000円は高額すぎる。 上記の3件にどう対処すればいいでしょうか?祖母の請求通り支払わなくてはいけないのでしょうか? また、祖母や行政書士の方から迷惑料は取れるのでしょうか?

投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.

司法書士です。
分かりやすい回答を心がけてはおりますが、ご不明点等ございましたら、お気軽にご返信下さい。
大変な状況だと思いますが、少しでもお力になれればと思っております。

情報を整理していきながら、回答を出させていただきます。
・この行政書士さんと財産管理等事務委任の契約を結んでいるようですが、具体的な内容は存じ上げられておりますか?

・「念のため、マンションが売却されるまで、家賃を払う誓約書を作成し、署名してもらう。」とのことですが、家賃の具体的金額は記載されておりますか?

・「上記の3件にどう対処すればいいでしょうか?」の上記の3件とは、
①自身が引っ越しをした後の期間の家賃支払いの義務はなく、一方的に自分にローンを払わせるような約束は、公序良俗に反し無効である。 その期間の家賃の返金を求める。
②壁の穴の補修費の算定根拠を求める。
③賃貸契約に関する国土交通省のガイドラインの原状回復を基に算定すると200,000円は高額すぎる。
の対応ということでよろしいでしょうか?
ご質問者様はこの3点について何か意見はございますか?

・「居住中から荷物撤去までに掛った光熱費 ・祖母が転倒した時に開けた壁の穴の補修費(20万円) ※マンション売却を担当した不動産会社の見積もりで、祖母も聞いている」とのことですが、見積書は出ますか?

・祖母の請求通り支払わなくてはいけないのでしょうか? とのことですが、請求書は祖母名義で送られてきておりますか?とりあえず行政書士さんからは何等の連絡はないのでしょうか?

質問者: 返答済み 4 年 前.

ご返答ありがとうございます。
また、書き方が悪く申し訳ありません。


 


・行政書士さんと財産管理等事務委任の契約を結んでいるよう具体的な内容については、こちらに契約書の原本があるので内容の確認は可能です。


 


・壁の補修費に関してですが、こちらは口頭で聞いた金額になり見積書は出ていません。


 


・請求書のほうは、PCで打たれたもので直筆ではありませんでしたが祖母の名前で出されています。


その行政書士の方が打たれたのだど思います。


行政書士の方は何も言ってきていません。


 


・誓約書については、金額の記載はしています。


頭金返却を言ってくるとは思わず、最低の72,000で記載しました。


 


①自身が引っ越しをした後の期間の家賃支払いの義務はなく、一方的に自分にローンを払わせるような約束は、公序良俗に反し無効である。 その期間の家賃の返金を求める。
②壁の穴の補修費の算定根拠を求める。
③賃貸契約に関する国土交通省のガイドラインの原状回復を基に算定すると200,000円は高額すぎる。


の三件についてですが、


①については、


マンションについても祖母が住む為に用意した物で、私たちには不要の物・買う必要が無い物。


私たちが勝手に買い・自分には必要がなかったというが、提案したのはこちらだが決めたのは祖母。


どのマンションにするか決めたのも祖母。こちらは何度もそれでいいか確認した。ごみや荷物の始末を全くせず、出ていっているのだから、支払う義務は当然あると思う。


 



②.③に関しては、自分があけた穴なのだから責任を取るべき。


また、不動産会社から聞いた修繕費を引いた金額で売りに出している。


 


相談したいのは、


・祖母が出て行ってから荷物撤去までの期間の家賃の返却をしなくてはならないのか?→誓約書にはマンションが売れるまで支払うことは記載しています。


 


・マンション家賃について


頭金を出していた時の家賃→72,000


頭金を返却した時の家賃 →110,000


どちらになるのでしょうか?


 


・壁の穴の修繕費は不当なのでしょう?


 


・祖母からは泥棒扱い(特に母を)され、行政書士の方には、確認連絡もなく市役所に連絡され、誤解と連絡を受けたにも関わらず謝罪もないことに対し行政書士の方に何らかの訴えができるのでしょうか?→祖母からは謝罪がありました。


祖母からは泥棒扱いについては、行政書士の方や親戚に電話して言っています。


 


・散々迷惑を掛けられた祖母から、迷惑料はとれるのでしょうか?


以上5点になります。


よろしくお願いいたします。

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
ご返信ありがとうございました。
事案の概要が大体把握できましたのでご質問頂きました5点につき回答させ ていただきます。


①祖母が出て行ってから荷物撤去までの期間の家賃の返却をしなくてはならないのか?→誓約書にはマンションが売れるまで支払うことは記載しています。
→誓約書に売却まで支払うと祖母は合意されており、それを踏まえて署名捺印されているでしょうから今のところ返却不要です。

②マンション家賃について
頭金を出していた時の家賃→72,000
頭金を返却した時の家賃 →110,000
どちらになるのでしょうか?
→誓約書に72,000円と記載がありますし、その時点で双方が72,000円で合意されているため、それ以上は難しいと思われます。
過ぎたことですが、諸経費は購入時合意の上祖母はお支払したでしょうから、ご質問者様の方でそれをご返還されたのはよろしくなかったですね。

③壁の穴の修繕費は不当なのでしょう?
→祖母とご質問者様とのマンションの使用時の法律関係は賃貸借といえますので、それを勘案すると通常使用以上の損害については、祖母が負担すべきでしょう。壁に穴が開いたというのは通常使用ではありませんから、ご質問者様の請求は不当とは言えません。ガイドラインもその考えに基づいております。
しかし、見積書はお取りになったほうがいいですね。いくら不動産業者さんが言ったとはいえ、ざっくり20万円より根拠がある金額の方が説得力があります。

④祖母からは泥棒扱い(特に母を)され、行政書士の方には、確認連絡もなく市役所に連絡され、誤解と連絡を受けたにも関わらず謝罪もないことに対し行政書士の方に何らかの訴えができるのでしょうか?→祖母からは謝罪がありました。
→不愉快な思いをしたのに謝罪がなかったのはさぞ悔しかったこととお察しいたします。しかし法的な観点からみると、本件の事案で行政書士さんを訴えて、慰謝 料や損害賠償を求めるのは非常に困難です。できるとすれば、財産管理等事務委任契約に記載されている権限外行為を行ったとか契約ですべきだったのにしなかった事でなんらかの損害が生じた場合かと思われます。ただ、私たちになんらの連絡もなく市役所に直接連絡することは、手順が違うんじゃないですかと言って、釈明を求められてもよろしいかと存じます。

⑤祖母からは泥棒扱いについては、行政書士の方や親戚に電話して言っています。
・散々迷惑を掛けられた祖母から、迷惑料はとれるのでしょうか?
→本件ですと、その行為によって、精神的に苦痛を受けて病院に通うことになったとか仕事に支障が出たとか直接何らかの損害が出ていれば取れるでしょうが、仮に取れたとしても数万円が限度です。費用倒れのおそれの方が大きいです。

分からない点があれば、評価の前に必ずご返信くださいね。
質問者: 返答済み 4 年 前.

回答ありがとうございます。


 


あと三つほど質問なのですが、


①祖母が住む為にだけ購入したマンションの諸経費を改めて出来れば全額・もしくは一部を改めて請求することは出来るのでしょうか?


 


②誓約書についてですが、私個人が内容を考え作ったもので第三者の立ち合いがない状態で署名してもらいました。


祖母からは、無理やり書かされたと言いそうです。


法的にその誓約書は有効なのでしょうか?


 


 


③二回目の手紙に賃貸契約を結んだ覚えがないと書いてきたのですが、その場合不法滞在になるのでしょうか?


もしそれが適応される場合は、勝手にマンションを使用したと解釈して損害賠償は請求出来るのでしょうか?


 


 

質問者: 返答済み 4 年 前.

回答ありがとうございます。


 


あと三つほど質問なのですが、


①祖母が住む為にだけ購入したマンションの諸経費を改めて出来れば全額・もしくは一部を改めて請求することは出来るのでしょうか?


 


②誓約書についてですが、私個人が内容を考え作ったもので第三者の立ち合いがない状態で署名してもらいました。


祖母からは、無理やり書かされたと言いそうです。


法的にその誓約書は有効なのでしょうか?


 


 


③二回目の手紙に賃貸契約を結んだ覚えがないと書いてきたのですが、その場合不法滞在になるのでしょうか?


もしそれが適応される場合は、勝手にマンションを使用したと解釈して損害賠償は請求出来るのでしょうか?


 


 

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
回答させていただきます。


①祖母が住む為にだけ購入したマンションの諸経費を改めて出来れば全額・もしくは一部を改めて請求することは出来るのでしょうか?
→そういう取り決めを口頭でもいいのでされているのであれば、請求しても構いません。

②誓約書についてですが、私個人が内容を考え作ったもので第三者の立ち合いがない状態で署名してもらいました。
祖母からは 、無理やり書かされたと言いそうです。
法的にその誓約書は有効なのでしょうか?
→誰が作成しても構いません。また契約に第三者の立ち合いは不要です。その内容を理解し署名捺印しているならば契約は基本的に有効です。
また無理やり書かされたから無効だとして訴えてくることもあるかもしれませんが、無効か否かは裁判所で判断します。仮に無理やり書かされたと言ってきてもそれを裁判所に証明しなければいけないのは祖母です。

③二回目の手紙に賃貸契約を結んだ覚えがないと書いてきたのですが、その場合不法滞在になるのでしょうか?
もしそれが適応される場合は、勝手にマンションを使用したと解釈して損害賠償は請求出来るのでしょうか?
→契約書を作ったとかはあくまで 証拠に過ぎません。賃貸借契約は口頭でも成立します。また場合によっては黙示でも成立します。
祖母側がそんな主張をしようものなら、祖母が払ってきた定額のお金はなんですかという話まで遡ることになります。賃料が支払われているような外観から見て、賃貸借契約の成立を否定するのはかなり無理があります。

分からない点がありましたら、必ず評価の前にご返信くださいね。
gyoenlegal, 司法書士
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質問者: 返答済み 4 年 前.

すいません。あとに二点質問です。


売却したマンションからでた利益は、祖母に返還しなくてはならないのでしょうか?


また、頭金(諸経費)から出した保証料と保険料の返還分は、返さないといけませんか?

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
回答させていただきます。

売却したマンションからでた利益は、祖母に返還しなくてはならないのでしょうか?
→ご自身が購入し、ご自身の名義のマンションですから、渡す根拠はないですよね。

また、頭金(諸経費)から出した保証料と 保険料の返還分は、返さないといけませんか?
→これも合意によって出すことを決めている、ないし暗黙の了解と言えるなら返す必要はありません。なお通常諸経費は火災保険料、保証会社の保証料、司法書士の費用等の住宅本体以外の部分の経費を指しますので。

分からない点がありましたら、ご質問頂ければと思います。
質問者: 返答済み 4 年 前.


ありがとうございました。

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.

お力になれて何よりです。

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