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shihoushoshikun
shihoushoshikun, 司法書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 2285
経験:  東京司法書士会所属
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はじめまして、賃貸契約についていくつか質問があります。私は平成22年7月に飲食店を借りました。そのときの契約者名義は

質問者の質問

はじめまして、賃貸契約についていくつか質問があります。私は平成22年7月に飲食店を借りました。そのときの契約者名義は私個人の名義です。しかし、この飲食店の営業許可証の申請者氏名には、私が経営する法人名を使用しています。この飲食店の所有者が「当時 契約をしたのは私個人の名義で、飲食店の経営者が法人になっていることはあきらかな背信行為である」と言っています。契約上では、「私の理由の如何に関わらず賃借権を譲渡、本件建物の全部または一部を第三者に転借してはならない。」と書いてあります。この法人は私が100%株を所有する代表取締役であり、法人名で営業許可証を取得しても、これは私が経営していることに変わりはございません。飲食店に関する営業許可証以外の契約(例:水道、電気など)はすべて私個人の名義になっております。以上のことから、これは賃貸契約違反に当てはまるのでしょうか。よろしくお願いします。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  shihoushoshikun 返答済み 5 年 前.
こんばんは、司法書士です。よろしくお願いします。


確かに、民法612条は、賃貸人の承諾のない賃借権の譲渡お よび転貸を禁止し(1項)、賃借人がそれに違反して第三者に目的物を使用させたときは、賃貸人に契約解除権を認めています(2項)。

ただ、この民法の原則を厳格に適用すると、賃借権譲渡・転貸により賃貸人が何ら損害を受けない場合や賃借人にとって賃借権譲渡・転貸がやむを得ない場合にも、賃貸人が自由に契約を解除できることになってしまい、妥当ではありません。そこで、賃貸人の解除権を制限するための判例がでることになりました。

最判昭和28・9・25(民集7巻9号979項)は、「賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用収益を為さしめた場合においても、賃借人の当該行為が賃貸人に対する『背信行為』と認めるに足らない特段の事情がある場合においては、同条の解除権は発生しないものと解する」と述べました。
つまり、賃貸人に対する背信行為と認められなければ、賃貸人は契約を解除できないことになります。


では、質問者様のケースで、
>飲食店の所有者が「当時 契約をしたのは私個人の名義で、飲食店の経営者が法人になっていることはあきらかな背信行為である」と言っています。
という主張は正しいのか、という問題になります。

ちょうど似たようなケースが判例として出ているので、参考になるかもしれません。
この判例は、個人で営業活動を行っていた賃借人が、法人組織となった場合に形式上使用する主体が異なるということで賃借権の解除を求められた事例です。

最判昭和46・11・4、最判昭和47・4・25の判例では、個人が法人化したとしても経営の実態に実質的な変化がない場合、背信行為と認めるに足りない特段の事情があるとして、賃貸人による解除は認められないとしています。
質問者様のケースはまさに、法人と質問者様個人の実態になんら変化はないわけです。
判例のケースは、個人経営者が法人化したものですが、質問者様のケースにも十分当てはまる結論と考えられます。したがって、この場合賃借権の解除に至る背信行為ではないと言えるでしょう。
専門家:  shihoushoshikun 返答済み 5 年 前.

回答をご覧いただけたようですが、不明な点がありましたか?

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