JustAnswer のしくみ:

  • 専門家に質問
    知識豊富な専門家があらゆる質問にお答えするために常に待機しています。
  • 専門家が丁寧に対応
    E メールやサイト内オンラインメッセージなど、さまざまな手段で回答を通知。
    必要に応じてフォローアップの質問をすることもできます。
  • 満足度 100% 保証
    専門家からの回答を確認し評価をすることで、支払うかどうかを決めます。

shihoushoshikunに今すぐ質問する

shihoushoshikun
shihoushoshikun, 司法書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 2182
経験:  東京司法書士会所属
67942392
ここに 法律 に関する質問を入力してください。
shihoushoshikunがオンラインで質問受付中

おはようございます。 インターネットを見て、相談をしますので、よろしくお願いします。 私は、長野県飯田市に住んでいる柳と申します。 今から約13年前に土地を借りて家を新

解決済みの質問:

おはようございます。
インターネットを見て、相談をしますので、よろしくお願いします。

私は、長野県飯田市に住んでいる柳と申します。
今から約13年前に土地を借りて家を新築しました。その時に借地を借りる時に、この土地を借りたければ地主さんが決める建築会社に建築させる条件でした。それは仕方ないと思い飲みましたが、借地契約の際に約7年後には、地価が下がっ ても当時の値段(約15万円)で土地を買うという特約を盛り込んで契約させられました。そして、その後何回か売買の話はしましたが、私たちも余裕があれば買いたいと思い交渉しましたが、全く値段を下げる気配がなく、無条件契約だからその当時の値段で買ってくれといういってん話です。しかも、いまは地価が半分以下に下がっています。それでも数年前はその当時の地価よりいい値で話もしましたが聞いてくれないです。
しかし、今は経済が一変して買う余裕がありません。しかし、借地料年間二回必ず払ってます。
どころが、池主さんは裁判所で調停を申し出て、今月末に裁判所に行かなければなりません。
池主さんは弁護士を立ててやってるようです。
ちなみに土地は130坪です。
こういう場合ては、どうしたらよいでしようか? 教えてください。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  shihoushoshikun 返答済み 4 年 前.

こんにちは、司法書士です。よろしくお願いします。

 

>地主さんが裁判所で調停を申し出て、今月末に裁判所に行かなければなりません。

 

ということですが、何についての調停でしょうか?情報をお願いします。

質問者: 返答済み 4 年 前.

メールありがとうございます。


当時の契約の時に書いた特約とおりに土地の購入をどうするかをそれをはっきりしたいという事です。 実は、先も書いたように何回か地主さんと話し合って交渉しましたが、うまくいかなかった事がありました。


 

専門家:  shihoushoshikun 返答済み 4 年 前.

原則としては、契約書を交わしたならばその契約書の通りの価格で買い取らなければなりません。なぜなら、契約は法的に果たさなければならない約束だからです。近隣の地価は無関係です。

 

しかし、当初約7年後に買い取る約束だったにもかかわらず、それを13年も延ばさされているとなると、その特約の無効を争うことができると考えられます。つまり、7年後に売ると言っておきながらその義務を果たしていないことによる債務不履行により、その買い取る契約の無効を争うのです。

 

買い取り契約が無効であれば、契約書の価格で買い取る必要はありませんので、そのまま土地を借りて家に住み続ければいいことになります。

 

調停では上記のように主張してみましょう。得られる情報からできるアドバイスは上記の対抗策です。

 

質問者: 返答済み 4 年 前.


ありがとうございます。


相手は、自分たちは売ろうとしているのに、私たちが買わないからだと主張しています。それは、交渉していたさいに買値の話し合いが決まらなくてそのままに時間だけが流れた感じです。


しかし、今は買う状況ではありません。


間違いなく、調停の時に買うように強いられると思いますが、出来るなら買わずに借地のまましてほしいのが本音です。どうすればいいでしょうか?


 


そして、名義の事ですが、建物が家だけでなく小さな教会として一緒に使われた関係で当時の教会の役員の名義で契約しましたが、いまその役員が亡くなっているので、相手は今の調停を何の関係のない亡くなった役員の遺族の相手にしたのです。 もちろん、私たちが対応はしていますが、遺族に被害は及ばないでしょうか? こういう場合はどうしたらいいでしょうか?


 


そして、いずれは名義変更を考えましたが、こうなっているのでどうしたらよいでしょうか?


 


お願いします。わからないから困っています。


相手は弁護士で対応しているので、困っています。


おしえてください。


 

専門家:  shihoushoshikun 返答済み 4 年 前.
建物の名義が、亡くなった教会の役員の名義ということでしょうか?

そうであれば、法律的には土地の購入を迫られるのは亡くなった役員の遺族の方たちになります。

土地の上にある建物は、建物の名義人のものになるからです。土地の貸主は建物の所有権名義人に対して交渉するのであり、それ以外の人は無関係となります。
ですから、本来で あれば亡くなった教会の役員の遺族の方たちが、土地の貸主に対してやり取りをしなければならなくなります。よって、早く名義を質問者様に変えておくべきだったと言えます。

こうなってしまった以上、質問者様が代理して対応するしかありません。


相手は、自分たちは売ろうとしているのに、質問者様たちが買わないからだと主張しているのであれば、債務不履行による無効を争うのは難しくなりますね。そうなると後は契約書の内容によりますが、土地を購入しない場合、借地契約を解除するという条件が記載されていなければ、借地借家法によって30年の期間借りることが保証されていますので、その点を主張されるといいでしょう。



質問者: 返答済み 4 年 前.


ありがとうございます。


借地借家法にっよった30年の保証されることは、今のような場合でも主張可能ですか?


ちなみに、契約には購入しない場合解約するという項目はありません。


 


そして、、相手は名義の事で役員の遺族を相手に調停を申し出てますが、実際には、関係がないのを知りながら、裁判所の郵便を全遺族に送ってます。それで、大変な騒ぎになり遺族のほうからも教会へなんとかしろう。という事があります。


こういう場合、私が調停に立ちますが遺族の方々は何もしなくても大丈夫だしょうか?


 


そして、調停で相手はとにかく買ってくれというと思いますが、こちらでは買えない事情を説明して30年の保証をお願いしすればいいでしょうか?


結果的に話し合いがつかなくて調停が出来なかった時には、そこから先はどういうになりますか?


 

専門家:  shihoushoshikun 返答済み 4 年 前.
>借地借家法にっよった30年の保証されることは、今のような場合でも主張可能ですか?

可能です。建物の所有を目的 とする土地の借地であれば借地借家法が適用されます。


>こういう場合、私が調停に立ちますが遺族の方々は何もしなくても大丈夫だしょうか?

遺族の方に調停の呼び出し状が来たのであれば、遺族の方に調停に出席する義務があります。
先ほども述べたように、いくら遺族の方が関係ないと主張しても、建物の名義が亡くなった役員の方である以上、関係ないという主張は認められません。
この場合、質問者様が代わりに調停に出席するのであれば、代理人としての委任を受ける必要があります。



>調停で相手はとにかく買ってくれというと思いますが、こちらでは買えない事情を説明して30年の保証をお願いしすればいいでしょうか?

そうですね。
買えないことを主張して、借地借家法により30年の借地権があることを主張すればいいでしょう。

>結果的に話し合いがつかなくて調停が出来なかった時には、そこから先はどういうになりますか?

調停はあくまでも話し合いの場ですので、合意に至らない場合は相手が訴訟をしてくることが考えられます。
ただ、訴訟になったからといっても、こちらが主張することは変わりません。30年の借地権があることを主張すればいいだけの話です。

質問者: 返答済み 4 年 前.

ありがとうございます。


遺族からの委任状は全員からもらいますか?


決まった様式がありますか?


たとえ、訴訟になった場合私達は30年の保証を訴え続けて相手と結論が出なかった場合、裁判所からなんたかの判決を出しますか?


その後はどうなりますか?


 


 


こういう訴訟による、罰則など私達が金銭的に負わなければならないことってありますか?


 

専門家:  shihoushoshikun 返答済み 4 年 前.

>遺族からの委任状は全員からもらいますか?

>決まった様式がありますか?

 

遺族全員が出席しないなら、全員からもらう必要があります。

決まった様式はないですが、一応管轄の裁判所に確認したほうがいいでしょう。

 

また重要な点ですが、弁護士以外の者が代理する場合、裁判所に申し出て許可を得る必要がありますので、その点を含めて裁判所に相談するとよいと思います。

 

 

>たとえ、訴訟になった場合私達は30年の保証を訴え続けて相手と結論が出なかった場合、裁判所からなんたかの判決を出しますか?

 

相手方が買い取りを主張しており、その主張を裁判所が認めれば、「土地の買い取るように」という判決がなされ、代金を支払わなければならなくなります。

 

>その後はどうなりますか?

 

もし、質問者様が敗訴して「土地の買い取り」の判決がなされたのに、買い取りをしないで金銭を支払わない場合、強制執行をされて財産を差し押さえられる可能性があります。

 

>こういう訴訟による、罰則など私達が金銭的に負わなければならないことってありますか?

 

民事訴訟において、罰則というものはありません。裁判に負ければ相手の主張の通りにしなければならないことになるだけです。

しかし、上記に示したように、もし質問者様が敗訴した場合、土地の購入代金を支払わなければならなくなるという点では、金銭的に負わなければならないことが生じると言えます。

専門家:  shihoushoshikun 返答済み 4 年 前.
上記の内容に付け加えます。

訴訟で「質問者様が敗訴した場合」と記載しましたが、正確には「建物名義人の遺族の方たちが敗訴した場合」となります。あくまでも訴訟当事者は建物名義人であり、所有者が亡くなっている場合はその相続人の方たちが訴訟当事者になるからです。つまり、訴訟で負けた場合、代金を支払わなければならないのは訴訟当事者である建物の名義人の相続人の方達ということになります。

少し複雑なことになってしまいますが、建物の名義人に責任が課せられてしまいますので注意してください。
質問者: 返答済み 4 年 前.


ありがとうございます。


今朝確認したところ裁判所では、調停に呼ばれた遺族は全員(私を含めて5人)一度は出ないといけないみたいに話したようです。どうなんですか?


 


そして、調停も一度で終わるのではなく何度も行いますか?


 


昔の借地契約書を改めて見たら、特約条項に一坪15万円で6年後に買い取ることを双方で確約したと書いてありますね。そして、亡くなった契約者の教会の役員の判子がありました。 これだけ見れば、私たちが不利な感じがします。


 しかし、当時教会としては、この土地を借りて立てないと行けない状況が先に立て、不利な条件であるのにも同義しないと絶対貸さないという事で仕方なかったこともありましたが、そういた状況を主張してもいいでしょうか?


 


調停も人間がやることなので、強く主張したほうが良いか同情を買うように優しく主張したほうがアドバイスをお願いします。


 


 


 

専門家:  shihoushoshikun 返答済み 4 年 前.

>調停に呼ばれた遺族は全員(私を含めて5人)一度は出ないといけないみたいに話したようです。どうなんですか?

 

弁護士以外の者が代理するためには、裁判所の許可が必要ですので、裁判所が一度は出廷しなさいと言うのであればそうする必要があるでしょう。調停を扱う裁判官(調停委員)も全員を一度出廷させてから、代理人にお願いする意思があるのかを確認したいのでしょう。

 

 

>調停も一度で終わるのではなく何度も行いますか?

 

早く合意に至ればすぐに終わります。しかし、合意しなければ何度も行います。だいたい月に一度のペースで行われます。

 

 

調停では、調停委員がお互いの話を聞いて紛争を解決するために調整してくれます。どちらの味方でもありません。公平に判断します。ですから強く主張したからといって不利になることはありませんし、同情して一方に有利な立場をとることもありません。

したがって、ありのままの事実を述べればいいのです。当時の状況について、そして今の状況はどうなっているか、を偽ることなく話せば調停委員の方たちが解決の道を探してくれます。

不安もあるでしょうが、調停委員の方たちは優しく接してくれるので心配はいりません。

shihoushoshikun, 司法書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 2182
経験: 東京司法書士会所属
shihoushoshikunをはじめその他名の法律カテゴリの専門家が質問受付中
質問者: 返答済み 4 年 前.

すみません。返信が遅れました。


今回は色々とありがとうございました。


初めての経験ですが、なんとかやってみます。


本当にありがとうございました。

ユーザーの声:

 
 
 
  • 法律に詳しいかたにお世話になりたくても、緊急時にはなかなか連絡がとれません。丁寧でわかりやすく、こちらの心情を理解した上で、 客観的な意見をしっかりした理由も合わせて 説明して下さり、不安の解消に繋がりました。 神奈川県 小野
< 前へ | 次へ >
  • 法律に詳しいかたにお世話になりたくても、緊急時にはなかなか連絡がとれません。丁寧でわかりやすく、こちらの心情を理解した上で、 客観的な意見をしっかりした理由も合わせて 説明して下さり、不安の解消に繋がりました。 神奈川県 小野
  • 自分の意向に添う回答がいただけたので、、安心して自分で答弁書を作成し、知人に紹介された司法書士に相談したところ、十分訴状に対抗できるとの判断をされました。それを参考に、細部を詰める点も有り、答弁書を確実なものとする為、最終的に司法書士に依頼しましたが、安価に受けてもらえることとなりました。 東京都 梅村
  • 法律などの専門家や弁護士が身近に居なかったわけではありませんが、事案発生が連休中や土休日、深夜早朝にかかるなど、次の行動に移る前に冷静な判断が必要な場合があり、また個人的なことでありますが、深刻化、長期化し、また経済的に家族にも迷惑をかけることで、結果として自身の公務に影響が及ぼすことを大変危惧いたしました。結果、このたびの利用となりまして、貴社より、迅速な回答をいただくことができました。事案発生後一両日のうちに、先方と連絡をとり、適宜支払い手続きへと話をすすめております。またこの経験を同業の者とも共有し、今後ネットを通じた活動へ生かせるように務めます。 山形県 青木
  • まずは親身になって回答をして頂ける専門家であったこと。説明が簡潔でわかりやすく、質問者が気持ちの整理をしやすい配慮が伺えた。 岐阜県 石川
  • 短時間で的確なアドバイスを受けることができ、かつ、回答に対する質問に対しても直ちに真摯な回答が得られました。 大阪府高槻市 川嶋
  • 専門知識のある経験豊富な方に出会う機会のない人でも、このサイトで実現出来ることは素晴らしいことだと思いました。 専門家が辛抱強く回答をしてくださる姿勢にも感謝いたしました。 茨城県日立市 池田
 
 
 

専門家の紹介:

 
 
 
  • supertonton

    supertonton

    行政書士

    満足した利用者:

    3395
    中央大学卒平成14年行政書士登録離婚・相続等の法務手続の専門家
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/SU/supertonton/2011-9-7_64453_nakano.64x64.jpg supertonton さんのアバター

    supertonton

    行政書士

    満足した利用者:

    3395
    中央大学卒平成14年行政書士登録離婚・相続等の法務手続の専門家
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/HO/houmujp/2014-1-5_72819_00.64x64.jpg houmu さんのアバター

    houmu

    行政書士

    満足した利用者:

    444
    行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/RI/rikonnsouzoku/2012-4-28_141443_066960x1280.64x64.jpg rikonnsouzoku さんのアバター

    rikonnsouzoku

    行政書士

    満足した利用者:

    181
    弁護士事務所事務員行政書士事務所所長
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/SR/srlee7208/2012-9-19_13750_IMG9317.64x64.JPG srlee さんのアバター

    srlee

    社会保険労務士

    満足した利用者:

    43
    早稲田大学卒業。1999年社労士事務所開業。
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/EO/eokuyama/2011-11-8_163713_BioPic3.64x64.jpg eokuyama さんのアバター

    eokuyama

    弁護士

    満足した利用者:

    27
    University of New Hampshire Law School, University of Arizona, Keio University.Law Offices of Eiji Okuyama.
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/HA/hakase425/2011-8-16_9381_P1010445.64x64.JPG hakase425 さんのアバター

    hakase425

    弁理士

    満足した利用者:

    0
    -
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/SH/shihoushoshikun/2013-7-1_22326_TshirtMale.64x64.jpg shihoushoshikun さんのアバター

    shihoushoshikun

    司法書士

    満足した利用者:

    1629
    東京司法書士会所属
 
 
 

法律 についての関連する質問