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mezasesakurasaku
mezasesakurasaku, 平成25年6月末弁護士登録抹消確定
カテゴリ: 法律
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経験:  平成25年6月末まで弁護士業務(以降退会)
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父親が生前購入・居住した土地家屋を売却予定ですが 未登記建物であったので契約書に記載されていませんでした。

解決済みの質問:

父親が生前購入・居住した土地家屋を売却予定ですが
未登記建物であったので契約書に記載されていませんでした。

現在、建物の納税義務者は認知症で施設に入り療養中(評価ゼロのため納税書通知は無いそうです)
3女の方が後見人との事です。(法定後見人では無いようです )

購入希望者が出た為、3女の方に納税義務者変更を依頼してみましたが
正式な後見人でない、などを理由に断られてしまいました。

この場合、建物の撤去依頼・借地料請求は
納税義務者の方が判断能力が無い(と思われる)ので
3女の方に請求する事が出来ますか?
すべての相続人の承諾が必要になりますか?

以上、宜しく御回答願います。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  mezasesakurasaku 返答済み 4 年 前.

こんにちは、弁護士をしております。

 

あなたのお父様が、生きているときに、A氏から買った土地建物について、A氏に対して建物の撤去請求(さらに明け渡しまでの損害賠償請求として賃料相当額請求)をしたい

しかしながら、A氏は痴呆症、どうしたらよいか?

(なお、あなたはお父様の相続人であるが、他に相続人(ご兄弟やお父様の配偶者)がいる。)

という質問ですよね。

 

もし、間違っていたら、回答を修正しますので、お手数ですが、間違いを指摘してくださいますでしょうか。

質問者: 返答済み 4 年 前.

すみません 説明が不十分でした。
A氏が痴呆症であり後見人をA氏の3女Bさんが努めています。


Bさんに納税義務者変更を依頼しましたが


法的後見人では無い事などを理由に断られてしまいました。


 


Aさんには判断能力が無いと思われるので


Bさんに撤去要求・借地料の請求が可能か?教えてください。


(費用が発生するならば考え直してもらえるとの考えです)


Aさんが痴呆症でありBさんも法的後見人で無い時は


請求する事は不可能でしょうか?


もしくはAさんの相続人すべてに対して請求を行う必要が有るのでしょうか?


 


*私の側の事情としては兄Cがいます。


  書面は有りませんが土地・建物については


  私が相続する事になっており(土地の相続登記済)


  処分出来るものとの前提で、評価額の半分を


  Cに支払い済みです。


 

質問者: 返答済み 4 年 前.

すみません 説明が不十分でした。
A氏が痴呆症であり後見人をA氏の3女Bさんが努めています。


Bさんに納税義務者変更を依頼しましたが


法的後見人では無い事などを理由に断られてしまいました。


 


Aさんには判断能力が無いと思われるので


Bさんに撤去要求・借地料の請求が可能か?教えてください。


(費用が発生するならば考え直してもらえるとの考えです)


Aさんが痴呆症でありBさんも法的後見人で無い時は


請求する事は不可能でしょうか?


もしくはAさんの相続人すべてに対して請求を行う必要が有るのでしょうか?


 


*私の側の事情としては兄Cがいます。


  書面は有りませんが土地・建物については


  私が相続する事になっており(土地の相続登記済)


  処分出来るものとの前提で、評価額の半分を


  Cに支払い済みです。


 

専門家:  mezasesakurasaku 返答済み 4 年 前.

いえいえ、とんでもないです、情報提供ありがとうございます。

 

では、回答致しますね。

 

まず、B女に対する請求はできません。

法定後見人ではないので、法的に、請求を受ける権限がB女にはないからです。

 

では、B女を含めた相続人にするのか、ということですが、

これもA氏が生きている以上、できません。

相続人は、A氏が生きている間は、単なる推定相続人という地位にいるにすぎませんので。

 

あれ、それでは泣き寝入りなの?

決してそういうことではありません。

 

法的には、A氏に請求ができるのです。

しかし、A氏は痴呆症、現実問題として、請求されても何がなんだかわかりません。

そこで、A氏の親族(今回ですとB女さんになるでしょうね)になんとしてもでも後見人をつけてください(後見人をつけるには、裁判所に、B女なりのA氏の親族が、A氏が痴呆であるとして、後見申し立てをする必要があります)とお願いし、その上で、後見人に対して、請求をする。

 

このときに、B女が、「いやだ、後見の申し立てなんかするのはいやだ」

など言ってきたら、

(実際後見の申し立てはけっこう面倒ですし、鑑定料等必要でして、申し立てを弁護士などに頼まない場合であっても20万円はかかりますので、いやがられるかと。)

あきらめて、A氏を被告として、裁判所(A氏の住所地に近い裁判所もしくは不動産所在地の裁判所)に、訴訟を提起してください。

インターネットでひながたをひろってきて、裁判所で記載方法を教えて貰うとよいですよ。

もちろん弁護士に頼んでもかまいませんが、報酬が、それなりの金額になりますので。

弁護士にもよりますが、ざっくり言いますと、不動産評価額の25%ほどぐらいにはなりますので。

そして、その訴訟の中で、A氏は、痴呆なので、特別代理人を選任してくださいと、申し出てください。

特別代理人の報酬は、あなたが支払うことになりますが。

 

A氏がなくなり、A氏の相続人が確定してから、請求するというのも手ではありますが、

A氏の相続人の中で、わたさないとだだをこねる人がでてきたら面倒ですので、

おすすめはできません。

 

蛇足ですが、

ここまでは、誰に対して請求するかという話でしたが、

誰が請求するかということに関しては、あなた様が相続することが決まっているということもありますが、そもそもこのような請求は、たとえあなた様以外に相続人がいらしてもあなた1人で請求できます。

 

訴訟等になりますと、弁護士を雇うと楽は楽ですが、

本人訴訟の場合、裁判所書記官が親切にいろいろ教えてくれるので、十分本人訴訟は可能ですから、報酬とのかねあいで弁護士を雇うかどうかは決めて下さいね。

 

以上がご説明ですが、不明点、追加でおききになりたい点等ございましたら、

ご遠慮なくご質問ください。

質問者: 返答済み 4 年 前.

早速の回答ありがとうございます。


 


整理すると


①A氏に請求⇒要 後見人 (弁護士抜きでも20万円)


②A氏を訴訟⇒弁護士依頼時は不動産の25%+特別代理人の報酬


③A氏没後に相続人に請求⇒こじれる可能性有り。


  との事でよろしいでしょうか?


 


土地・建物で110万円の物件(半額はCに支払済ったので55万円手取)


 ①は必要経費20万円~


 ②は27、5万円+特別代理人報酬


 が必要となりこれまでの登記費用などを考えると損失が発生しかねません。


 ③に望みを託して、土地登記時に遡って借地料を請求する事は


   可能でしょうか?またその為に現時点で必要な手続き等があれば


   教えてください。


 

専門家:  mezasesakurasaku 返答済み 4 年 前.

方法および金額の視点から整理しますと、まさにそのとおりです。

 

③の場合、土地登記時にさかのぼって請求することは可能ですが、

時効との関係上一般的には3年までしか遡れません。

法的な根拠が、請求したが明け渡さないという不法行為に基づく損害賠償請求を根拠とすることが通常だからです。

ただし、法的な根拠を、不当利得返還請求にすることも可能で、その場合には、10年遡って請求することも法的には可能です。

 

ひとまずは、遡って10年請求し、しかし、相手がごねたら3年分の請求でおさめるというあたりが、交渉などのテクニックでしょうか。

(なお、なぜ事実が同じにもかかわらず法的根拠をかえることができるのか、それはおかしくないのかなど疑問があるかと思いますが、学術的な話になってしまいますので、そういうもので、法的にはよくある話だと思ってください。)

 

必要な手続きではありませんが、今しておくべきことは、今の状況をしっかり記録として残しておくことです(なんせもめるかもしれませんので)。

B女に請求したら自分は後見人ではないと言われたなどということもすべてもらさず記録にしておいてください。

記録にするというのは、わざわざ公証人のところに行き作成するわけではなく、

毎日ご自分がつけている日記に記録しておくことが一番効果的です。

単に1枚の紙などに記載すると、たとえ日付を書いていてもさかのぼって、作った(偽造したとでも言えばよいのでしょうか)と思われかねないので。

しかし、日記のばあい、さかのぼってまで作ることは普通はできないと法的には考えるので、信用力が高いのですよ。

 

なお、今すべき手続きではありませんが、

今後、定期的に、証拠が残るように(つまり手紙などで)A氏に請求はし続けて下さい。

B女さんにはいやがられるかと思うのですが、放置して、A氏の相続人から時効取得の主張などされるとやっかいですので。

手紙は送るまえに、しっかりコピーをとって大切に保存しておいてください。

mezasesakurasaku, 平成25年6月末弁護士登録抹消確定
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