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supertonton
supertonton, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 4276
経験:  中央大学卒平成14年行政書士登録離婚・相続等の法務手続の専門家
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マンションの規約違反を管理会社が容認している

質問者の質問

マンションの騒音トラブルで管理会社に相談して約2年です。
賃貸契約上・管理規約上の両方に違反しているのを認識し、騒音の原因は違反行為によるものという判断、違反行為をやめないなら退去させる方向で管理会社は動いていました。


その部屋の更新が目前に迫り、管理会社担当がその部屋の住人と話をしたそうですが「騒音の原因違反行為によるものではない」とだけ報告され、契約の更新はされてしまったようです。
信頼していた管理会社にも裏切られ、この先 自分はどのようにしたらよいでしょうか?


(以下いままでの経緯です)
2010年9月頃より、自宅マンション(分譲)の上の部屋の騒音が気になりはじめました。
部屋の中で重いものを引き摺るような音、どんどんと何かを叩きつけるような音、カツカツと靴のままで歩き回るような音。
そして深夜大勢の人が宴会のように高らかに談笑している声など。
それ以前の時期は、音は全くと言っていいほど気にならなかったので、
マンションの管理会社に相談をしました。


担当の人より、直接上の部屋の住人(賃貸で借りている)に注意を促してもらいましたが、改善されません。
オーナーさんへもその旨 伝えたらしいのですが、オーナーさんとしてはあまり関知したくないようです。
1年程すぎたあたりに、管理会社の担当から「どうもその部屋で料理教室をやっているらしい」と聞かされました。
管理会社の人が巡回時にその部屋から大勢の居住者ではない人たちがゾロゾロとでで来るのを見たとのことです。
確かにポストの表札も人の名前ではありませんし、その部屋の玄関前の共有部分には
料理教室の立て看板がありました。
そして管理会社の見解は「騒音の原因は料理教室にあるのではないか?」とのことで、
その後は焦点が料理教室になりました。


ここのマンションは居住用で、管理規約にもそうあるとのこと。
しかし、管理会社の人が訊ねても、不動産の人が訊ねても、その部屋の住人の方は
頑なに「料理教室はしていない」と否定し続けてきました。


騒音についての話し合いについての場を設定しても、その部屋の住人の方は出席を拒み続けていました。


ところが、この春、2012年5月頃、その部屋の料理教室のホームページがあるのを見つけました。


ホームページに記載された教室開催の住所はまさに問題となっている部屋番号まで一致しています。


レッスン内容の案内とともに、レッスン料も掲示されています。


これで、ご本人がどういっても契約違反・規約違反をしているのがはっきりしました。


 


この8月が賃貸契約の更新の時期らしいので、それを踏まえてオーナーさんにマンションの理事会の席に出ていただくことになりました。


しかし、当日オーナーさんは欠席され、代わりに仲介業者の方が出席されました。


その場で仲介業者の方に賃貸契約の内容をおたずねした所、
「料理の研究をするので住居と事務所をかねて、との話は聞いたが、料理教室として使用するとは聞いていない。料理教室は店舗扱いなので契約違反だ。料理教室を開催するのであれば、貸さなかった」とおっしゃっていました。


 


そしてその理事会の席で


「当マンションの理事会は料理教室はやめていただく、という方針で」


「仲介業者さんからもオーナーさんにその旨お話いただく」とういう結論になりました。


その時管理会社(理事は住民から選抜ですが、実際理事会を取り仕切っているのは管理会社)の人は「オーナーさんは理事会の意向をわかってくれるでしょう」と言っていました。


つまり、料理教室をやめないのなら契約更新をさせずに退室してもらう、ということです。


 


その後管理会社の人がオーナー宅に、報告に行ったそうですがオーナーさんは退室させることはしたくないようで、(賃貸収入が減りますから)


「契約を違反は明らかなのですが、7/12オーナーさん、不動屋さん、管理会社担当がそ


住人の方とその部屋で話し合いをすることになりました。」と連絡してきました。


「結果はご連絡します」といっていたものの、3週間しても何の連絡もなかったため、
こちらから管理会社の担当に問い合わせしました。
(連絡はほどんどメールでやりとりしています、後あとのために)
すると、問い合わせをして一週間後の昨日、8/10担当の人から報告のメールがありました。


報告には「料理教室と騒音の因果関係はない」とありました。
さらに料理教室については止めさせる、ではなく


「料理教室はしばらく自粛する、と住人の方が言っていました」
とだけあり、存続については濁されています。


しかし、料理教室の開催中でもない時に部屋を訪れて


「料理教室と騒音は関係なかった」と言われても納得がいきません。


料理教室以外にも「食事を楽しむ会」として有料で人を集めているようですから、騒音の原因を料理教室に限定するのはおかしいと思います。


 


また住人ご本人は自粛する、と言っても実際に料理教室のホームページでは「今月(8月)のレッスン」内容のメニューが8/9付けで更新されており活動はされているようです。


そして同じメールの中で管理会社の担当より
「騒音の原因は他にあるので、今後はマンションの全戸に友人知人が集まる時や深夜の物音についての注意喚起のチラシを配る」と報告うけました。


しかし、契約違反の料理教室の存続には一切ふれられておらず、そのまま契約の更新をされたようです。(今もどんどんと音がしていますので)


もともと、管理会社の人が「騒音の原因は料理教室にある」と判断したので
「原因は料理教室ではなかった」という検証をされたのかもしれませんが、


たった1回の視察で全てを判断するにはあまりにも安易ではないかと思います。


 


管理会社の人は今までは どちらかというと私に協力的で
「上の部屋の方には更新せずに退去していただく形も、、」と言っていた時期もあったのですが、7/12の視察?を境に、今度は上の部屋を擁護するような感じになっています。


オーナーさんも不動産屋さんも「料理教室は騒音の原因ではないので料理教室はおとがめなし」と容認されたような気がします。


 


管理会社の人には、昨日の報告への返信はまだしていません。


言いたいことは、たくさんあるのですが、こうなると何を言っても空回りをする気がしてきました。管理会社を信頼していただけに、ショックを受けています。


何か圧力でもかけられたのかと思うくらいです。


 


私としては料理教室はやめていただきたいのですが、
今後、私はどのような行動をとれば効果的でしょうか?


やめて欲しい理由は、騒音もさることながら、


・不特定多数の人がマンションに出入りする不安、


(配達業者を招きいれるため、オートロック開鍵時に一緒に知らない数人の人間に入られたこともあり気持ちが悪いです。宅配業者に聞いたところ、問題の部屋へ行かれたとの話)


・共同のゴミ置き場に大量の食材ゴミ


ケース単位の空き瓶や多量の生ゴミなどがゴミ函に入りきらないほど捨ててあったりします。


・共有の利益の侵害?


教室行為で人の出入りが多ければエレベータ使用も増え、その電気料は住人全員の管理費より支払っています。


戸数の少ないマンションですのでそれだけ一戸あたりの負担は増えます。


 


等々。


 


乱文にて失礼しました。どうぞよろしくお願いいたします。

投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  supertonton 返答済み 4 年 前.

初めまして、民事法務手続専門の行政書士のsupertontonでございます。

それは、大変お辛い状況だと思われます。

ご心痛お察し申し上げます。

 マンションの構造にもよると思いますが、料理教室でたくさんの人が

参加されれば、ただでさえ生活音が気になるものが、更に悪化するものとは

想像はつきます。

 そのための規約でもあるのでしょうからね。

それが、守られないのに、オーナー様や管理会社などが対応できないと言うのは

情けない話です。

 マンションの騒音トラブルは、一般的には「感情公害」とも言われ

どのような生活音でさえ、完全な防音や防振と言うのは不可能ですから

お互いがコミュニケーションをとることがポイントとなります。

 昔の木造の長屋でもトラブルなく日本人が来れたのはそこにありました。

現在は、コミュニケーション不足で隣に誰が住んでいるかもわからない時代です。

今後も、益々この手のトラブルは増えると予測されています。

 そう言う意味では、コミュニケーションを改善して行くとこが大事ではありますが

今回のケースは、初めから契約違反の階上の人の存在から始まっています。

原因があきらかに相手にありながら、それを見て見ぬふりをするオーナー様達は

確かに問題であると思います。

 このまま法的に、進めて行っても、せいぜい階上の人から慰謝料を取るぐらいな

話で、そのことにより益々、相手との関係は険悪化するでしょう。

オーナー様達が法的な対応を恐れているからです。

 もし、階上の方に立ち退きをしていただくためには

他にも同じような思いの仲間を集めることです。

仲間が集まることで、相手はそこに居辛くなります。

料理教室なんてどこでされても良い訳ですからね。

賃貸のマンションであれば尚更です。

 お話から、騒音以外にもゴミの問題や不審者の出入りの問題等も出てきています。

これは、ご相談者様以外にも問題視されている方は多いのではないでしょうか?

オーナー様達を動かすのは集団の力です。

 例えば、料理教室を止めさせなければ集団でこのマンションからは立ち退きますと主張されてみては

どうでしょうか。そうなれば家賃収入が減りますし、集団で本当に退去されたと

なると相当悪い噂にもなり、後に人が入るとも思えません。

 まずは、仲間集めですね。

仲間が集まった時に、それを統率管理してもらえうるような弁護士の先生の

ような専門家に代理交渉をお願いするのも手でしょう。

 とは言え、仲間が集まらず、改善もされないのであれば

ご相談者様の、当初の平穏な生活の目的が違反者により達成できませんから

債務不履行により、契約の解除を申出て、損害賠償や引っ越し代等を

今度はオーナー様達に請求することになります。

その場合も、弁護士の先生にご依頼されると良いですね。

頑張って下さい。

質問者: 返答済み 4 年 前.

お忙しい中、ご回答ありがとうございます。


私の方でわかりづらい書き方をしてしまったので、補足させて下さい。


①このマンションは分譲タイプで、私は分譲で購入しております。


一方、上の階は、投資目的で購入したオーナーさんが、賃貸で別の方に貸しているのです。


②不特定多数の人間が出入りしているのは、管理会社の人も巡回時にみており、また、業者と一緒に入り込む行為は「不法侵入」であると認識して、


一時はエントランスに「教室行為の禁止と、不法侵入について」の警告文も掲げていました。


が、問題の視察日と前後してはがされていました。


③騒音問題はやはり真下の部屋の私にしかわからないと思います。


また、ひとつのフロアに2戸しかないマンションですので、


仲間を集めるのは難しいと思われます。


 


管理会社は全戸から管理費をそれぞれ受け取っているので


全戸に平等な管理をしてもらう権利があると思っています。


私としては管理会社に「規約違反を容認している管理不行き届き」として


なんらかの訴えを起こすことはできますでしょうか?


 


管理会社からの報告に、こちらが何も返信しないでいると


「了承」の意味で取られてしまうのが嫌です。


どのように返信したらよいでしょうか・・。


 


 

専門家:  supertonton 返答済み 4 年 前.

ご相談いただきまして誠にありがとうございます。

お話から、詳しいことが見えてきました。

分譲マンションと言うことであれば尚更です。

 投資目的であっても、又貸しのようなことが、ローン返済中であれば、銀行との契約で

どうなっているのかと言うのはあります。

転貸借のようなことの禁止規定がある場合もあります。

 ご相談の中で出てくるオーナー様とは、この転貸借のようなことをされている方のことだったのですね。

 それは別として、今回の件は、騒音の問題だけでは無く

当然、ゴミの問題や不審者の出入りの問題と

他の住人に対しても忌々しき問題だと思われます。

いろいろな意味でのご協力は住人の方達に要請されてみて下さい。

 自分だけが被害者と諦めてしまえば、交渉も難しくなります。

住人皆が困っていると言うことが、作戦上大事です。

 それと、やはり、マンションンを購入までされて、違法行為の住人のために

平穏な生活を営むことが出来なければ

債務不履行により、契約の解除と損害賠償請求をすることが可能です。

 弁護士の先生にお願いして、代理交渉をしていただき

マンションの分譲の不動産会社に請求して

上の階の人には、慰謝料を請求するよう動いてみるべきです。

上の階の人は、料理教室を実施するために借りたのでしょうから

やはり、相手に出て行ってもらうのが筋でしょう。

裁判所に仮処分の申し立てをしても良いかもしれません。

 弁護士の先生に手続きをしたいただいて下さい。

これらのことをマンションの管理会社の人に伝えて、本気であることも示すべきでしょう。

頑張って下さい。

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