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houmu
houmu, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 955
経験:  行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
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よろしくお願いします。店舗賃貸契約について 契約期間が満了し、貸主都合<店舗任意売却>により、次の一定の期間の更新

質問者の質問

よろしくお願いします。店舗賃貸契約について
契約期間が満了し、貸主都合<店舗任意売却>により、次の一定の期間の更新契約が締結できず、売却決定から3か月後に退去という口約束にて賃貸を継続しました。<半年経過>
私は、貸主ですが、売却決定を借主に伝えたところ移転費用200万円を支払うか、5か月程度家賃無料を要求されました。3か月前の事前通知だけではいけないのでしょうか?法的根拠を教えてください。
                                         鈴木
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  houmu 返答済み 5 年 前.
いわゆる立ち退き料についてのご質問ですね。
一般的な法的根拠としては借地借家法第28条があります。

一方的な契約解除を行う場合、契約書で定めた一定の予告期間を
置くことはもちろんですが、加えて正当事由が必要であると解されています。

ここでいう正当事由というのは、建物の老朽化が主な例となりますが、
この老朽化の場合であっても、基本的には立ち退き料の支払いを行うことで、
「一定の事情」+「立ち退き料」によって解約が認められます。
立ち退き料が不要であった例もあるのですが、これは木造の築60年以上経過した
危険な建物であった、という非常に例外的なケースです。(東京高裁3.11.26)

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今回の場合、売却が理由ということですね。この場合、基本的には一方的な
解約や更新の拒絶は難しく、高額な立退き料を支払ったとしても認められない
ケースもあるぐらいです。
但し、前回の更新の際に(口約束という点が弱いですが)退去についての
合意ができているということですので、あとは立ち退き料の問題ということで、
一般的な老朽化などのケースと同列に考えることができるかとおもいます。

この場合、店舗の移転に伴い必要となる費用を負担する必要があると
考えられます。具体的には、移転先や事業規模などにもよりますので、
一概にはいえませんが、
・備品等の運搬・設置費用(引越代)
・一時的な二重家賃
・移転先に支払う保証金の不返還部分
・移転に伴う顧客・取引先への周知費用
・移転に伴う減収への補償
などが要素として考慮されます。

これらの費用に相当する程度の金額を、立退き料として金銭で支払ったり、
家賃の無料期間をするなどして補償することになります。




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