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jo-ban
jo-ban, 弁護士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 2613
経験:  慶應義塾大学卒業。茨城県において法律事務所経営。
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回答ありがとうございます。 家主が契約を解除されたことを立証しなければいけないと書かれていましたが、家主は何も言っ

質問者の質問

回答ありがとうございます。
家主が契約を解除されたことを立証しなければいけないと書かれていましたが、家 主は何も言って来ないのです。私は家主に対して契約解除と言うなら損害賠償を求める旨を伝えたところ家主は契約は既に解除されているからそれどころか契約自体が無効だとさえ書かれていました、次の賃借人を探すとメールで言われたきり何の連絡もありません、物件もそれから一度も足を踏み入れておらず、鍵を変えられていたりしたらどうすればいいのでしょうか?こちらから何かのアクションを(内容証明など)起こさなくてはいけないのでしょうか?契約は5月29日で消防署に30日に行き、設備等の件で諦めなくてはいけないと6月1日に契約書と鍵を送りますと伝えました。なので家主は6月1日で契約は解除されていると言うのです。何も連絡がない気が気ではないのです。宜しくお願い致します。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  jo-ban 返答済み 5 年 前.
先に回答したとおり、家主が解除したことを立証しなければならないのに、家主は何も言ってこないということは、家主は解除を主張できないということです。
通常、賃貸借契約を解除する場合には、解除の書面等を作成するはずです。それがないのに、解除されてるという論理は成り立ちません。

鍵を勝手に変える行為は、賃貸人の債務不履行ですから、それを理由に損害賠償請求できます。もっとも、契約が解除されても構わないと考えているのでしたら、損害が発生していないことになりますので、請求は難しいでしょう。

こ ちらからアクションを起こすのだとすれば、契約を存続したいのか、終了しても構わないのかの態度を明確に相手に伝えることです。解除されていると困るの に、一度も踏み入れていないとなると、態度が一貫していないように思います。また、解除されていると困るのでしたら、契約の存続を主張することになります が、その場合は賃料の支払い義務が発生します(利用の有無にかかわりません)。

相手の態度の悪さはさておき、質問者様の意図を相手に明確に伝えるべきでしょう。
質問者: 返答済み 5 年 前.

ありがとうございます。

 

契約は存続したいのですが、家主の「そもそも契約は無効」とまで言い切る態度に

不安で物件に近寄れなかったのです。

賃料は支払いました。家賃を振り込んだので契約存続の意向があると

わかる筈だと知り合いに言われたものですから・・・。

ですが、何も言ってきません。

 

やはり家主に、はっきりこちらの意向を伝えるべきですね。

その場合、専門家の方に書面を書いてもらった方が良いのでしょうか?

 

 

専門家:  jo-ban 返答済み 5 年 前.
いえ、そこまでは専門家に頼まなくてもいいと思います。
もちろん、不安であれば頼んでも構いません。

要は、
・質問者様が、平成24年*月*日に、*と賃貸借契約を締結したこと
・質問者様は賃料を支払ったこと
・解除の意思表示を受けていないこと
→賃貸借契約は存続しており、今後も賃料債務を履行していくつもりです。

といったような構成にすればいいと思います。
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質問者: 返答済み 5 年 前.

こんばんは

前回ご回答頂きましてありがとうございます。

 

あれから、司法書士を通じて内容証明を送りました。

しかし、1週間してから相手は弁護士を通して「契約は無効」の内容証明を

司法書士宛に送ってきて家賃もこちらの銀行に振り込んで(返して)きました。

向こうの言い分は

1.相手は、私に対し、息子の合同会社が建物を賃借したことにより、消防
用の防火設備を備えねばならなくなったことを伝えたところ、私は、諸事情を納
得し、6月1日にメールで契約のキャンセルをされた。
2.ドムスⅡ201号室の賃貸借契約において、契約の交渉から締結に至るまで、家主は私としか交渉をしておらず、よって、私は、本件賃貸借契約におい
て、包括的な代理権を有しており、本件賃貸借の解約は有効に成立している。
3.家主は、本件賃貸借契約前に、息子の合同会社が建物を賃借したことによ
り、消防用の防火設備を備えねばならなくなったことを認識していれば、本件賃貸借
契約は締結しておらず、本件契約は民法95条による錯誤で無効である。
と言う事で今月末で明け渡しをしないと新たな賃貸契約が出来ない損害賠償を求める、明渡さなければ、法的手続きに移行します。
事業を開始したら消防署に通報をすると言う内容です。

 

司法書士はすぐに「供託」の手続きをと言われ

当職に明渡訴訟の被告代理人として訴訟支援を行う場合、着手金105,000円等その他の費用の事をメールで説明されましたが・・・

この場合司法書士ではなく弁護士に依頼した方が良いのか

又依頼する時期は?

供託をしてからの今後の流れと

私の立場等はどういう風になってしまうのか?

先の見通しはどうなのか?(立ち退かなければいけなくなる可能性が大きいのか?)

ご回答宜しくお願い致します。

 

 

専門家:  jo-ban 返答済み 5 年 前.

>この場合司法書士ではなく弁護士に依頼した方が良いのか

又依頼する時期は?

 

これは、質問者様のお考え次第です。

司法書士の場合は、本件ですと書いてあるとおり訴訟の支援しかできません。

弁護士であれば、支援だけではなく、訴訟に関するすべての行為を代わりに行ってくれます。

その分、料金は弁護士の方が高くなるわけです。

料金(弁護士・司法書士によって異なります)と手間、精神衛生の点からどのようにするかを考えた方がいいでしょう。

 

 

 

なお、供託というのは、相手が賃料の受け取りを拒否した場合に行うものです。

拒否されても、こちらは賃貸借契約は存続しているというスタンスなのですから、賃料を支払うという態度をとっておく必要があるのです。

 

供託した後の流れとしては、おそらく相手から訴訟を提起されるものと思われます。

見通しについては、すべての証拠を見なければなんともいえません(訴訟を依頼された弁護士、司法書士でなければ回答できない問題だと考えます)。

例えば、代理権がないことを言えるための材料としてどんな事実があるか、キャンセルをどのように伝えたのかなど、すべての事情を把握する必要があります。

錯誤無効については、

・要素の錯誤ではない

・重過失がある

などの反論が法律上は考えられます。

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