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カテゴリ: 法律
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賃貸借契約のことです。 戸建を10年近く不動産を通して貸しているのですが、家賃滞納が多く80万くらいになっています

質問者の質問

賃貸借契約のことです。
戸建を10年近く不動産を通して貸しているのですが、家賃滞納が多く80万くらいになっています。
その不動産は毎月5%支払 っているのですが、更新の連絡もこないし、貸主に家賃請求もしていただけないため3月末で契約を解除しました。
現在は直接自分の口座に家賃を振り込んでもらうようにしてますが、
なかなか日にちを守ってもらえないので、
新しく信頼できる不動産会社に管理を頼みたいのですが、滞納金はあきらめて、滞納なしという形でなら新たに敷金・礼金をもらって契約できるのでしょうか?

もしくは契約書には家賃滞納のさいは出て行ってもらうという契約になっており、催告書も送ったりしているので、
出て行ってもらうことはできますか?その場合どのようにしたら良いのですか?

お忙しいところ申し訳ありませんが、宜しくお願いいたします。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  dresquire 返答済み 5 年 前.
弁護士です。はじめまして。

「不動産を通して」「その不動産は」というのは,”不動産業者”あるいは”不動産会社”のことですね。

>新しく信頼できる不動産会社に管理を頼みたいのですが、滞納金はあきらめて、滞納なしという形でなら新たに敷金・礼金をもらって契約できるのでしょうか?

これは,現在の借主とは,いったん賃貸借契約を解消し,同一の借主との間で,新たに,敷金・礼金をもらって新たな賃貸借契約を開始することの可否,という意味ですね。
…もちろん,その借主が合意すれば,そのような契約の解消及び新たな契約の締結は可能です。借主としては,滞納家賃の約80万円はいつまでも債務として残るものであって,ずっと請求され続けるのは心理的にきついだろうこと,
また,家賃滞納を理由に賃貸借契約を債務不履行解除されてしまうと,今の家を退去し,別の住居を探して契約することとなり,そうなると新住居について敷金・礼金の負担がある上,今までの家から滞納家賃の請求は続くが,子供の学校の関係などで,今の家を出たくはないと考えているのだとすれば,
滞納家 賃は不問とし,今の家を退去しないで,敷金・礼金を新たに支払う,という方を選択する方が有利だと判断する可能性があります。その方が有利だという説得をなさることにより,その方向に持っていくことが可能なのではないでしょうか。そして,そのような交渉を,新たな不動産業者に依頼されてはいかがでしょうか?


>もしくは契約書には家賃滞納のさいは出て行ってもらうという契約になっており、催告書も送ったりしているので、出て行ってもらうことはできますか?その場合どのようにしたら良いのですか?

法律的には,滞納家賃が2ヶ月あれば,賃貸借契約解除の事由となり得ますし,契約上もそうなっているのがふつうです。ですので,借主には,当然に,解除を主張し,退去を求めることが可能です。
しかしながら,実際には,住んでいる人を追い出すというのは難しいのが現実ですから,こういう場合こそ,このようなことを業務とする不動産業者にそれを任せるべきだろうと思います。したがって,解除・退去を迫る場合には,不動産業者ないし管理会社と速やかに管理委託契約を締結するのが妥当です。退去させられれば,次の借主には,属性の良い方を探してもらう,ということも可能となり,今後の賃貸物件の経営がスムーズになると思われます。


蛇足ながら,管理手数料を5%も支払わされていながら,80万円もの滞納を許し,取り立てもしてこなかった旧不動産業者に対しては,損害賠償請求した方が良いのではないかと思います。
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質問者: 返答済み 5 年 前.

回答ありがとうございます

ちょっとわからなかったのですが、解除・退去を迫る場合のみの管理委託契約はどこの不動産会社でも可能なんですか?

借主は現在クレジット会社から止められていたりするようですが、それでも借主が納得すれば新規契約はできるのですか?

専門家:  dresquire 返答済み 5 年 前.
承諾ありがとうございました。


>ちょっとわからなかったのですが、解除・退去を迫る場合のみの管理委託契約はどこの不動産会社でも可能なんですか?

「解除・退去を迫る場合のみ」の委託は,不動産会社によると思います。また,その一回分の委託費用としていくら支払うかにもよるのではないかと思います。また,それのみを委託する相手となると,地上げ屋のようにもなってしまうため,あまり良くないでしょうね。
可能な業者もあると思いますが,お勧めなのは,退去後に,クリーニングをし,新たな賃借人を募集し,契約し…という一連の作業があるわけですから,その後の管理も委託なさることです。


>借主は現在クレジット会社から止められていたりするようですが、それでも借主が納得すれば新規契約はできるのですか?

クレジット会社から止められていることと,新規の契約は別の問題ですから,借主が了承すれば新規契約を妨げる事情はないと思われます。
最近は,連帯保証人を置く代わりに,クレジットカードや信販会社の契約で,家賃を保証するところも増えていると思いますが,従来通り,連帯保証人を立てさせれば良いだけであると思います。現在の契約も,10年前からなので,クレジットでの保証というわけではなかったのではないでしょうか。
それゆえ,結論として,新規契約は可能です。

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