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lawyerjp, 弁護士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 7
経験:  弁護士 東大法学部卒業 日弁連・県弁護士会 非弁対策委員会幹事 消費者委員会委員
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はじめまして。 法律相談は初めてなので、意図が伝わるか疑問ですが、 拙い文章をご理解の上、よろしくお願いします。

解決済みの質問:

はじめまして。
法律相談は初めてなので、意図が伝わるか疑問ですが、
拙い文章をご理解の上、よろしくお願いします。

実父の実家の土地所有権についての質問です。
実父は終戦後すぐに祖父が亡くなったため、
祖母が存命中だったにも関わらず、実家の土地と建物を全て相続しました。
当時10歳だっと聞いています。(田舎なのでこのようなこともあるのでしょうか。)
その後、叔母(父の姉)が結婚して家を建てるとの理由で、
所有している田舎の土地の約半分を贈与することになったそうです。
その時に、叔母の夫から
「住宅ローンを組む際に、自分(叔母の夫)の名義でないとローンが借 りられない」
ということを言われて、何の疑いもなくその男に土地を贈与してしまったようなのです。
父は別のところに居住しており、その男とも高校の同級生で面識もあったようなので
承諾したようですが、もちろん金銭の授受はありませんでした。

その後、数十年経過した現在、その土地境界問題で叔母の夫からいちゃもんをつけられています。
現時点では我々家族は父の実家には居住しておりませんが、
家を絶やさないためにも、将来は私が相続して、居住するつもりでおります。
残った実父名義の土地には、古屋が建っておりましたが、
今後のことを考えて数年前にリフォームをいたしました。
このリフォーム部分は土地も建物も父の名義なので問題ないのですが、
それ以外に30年程度前に増築した離れ部屋が存在しており、
その部分が前出の男の土地にかかっているようなのです。
この離れを増築するときには、土地の半分は叔母の夫に贈与済みでした。
もともとは自分の土地なので、なんの疑いもなく建築したと聞いています。

また現在でも、この離れの所有権が既に亡くなっている祖母(父の母)のものになっているので、
父が亡くなって、私が相続する場合には、問題が起きるかもしれません。


以上取りとめもなく書いてしまい、申し訳ありませんが、ご相談したいことは、2点あります。
1点目は、数十年前に遡りますが、叔母の夫の土地所有権取得が許されることなのか。詐欺ではないか。
2点目は、離れ部屋を増築する際に、叔母の夫の土地にかかっているならば、
建物自体の建築は行えないように思えます。それを今になって文句を言ってくるのは、不合理ではないか。

以上よろしくお願いします。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  lawyerjp 返答済み 5 年 前.
はじめまして。弁護士のlawyerjpと申します。ご質問くださり、ありがとうございます。
ご質問への回答は以下の通りです。分かりやすくお答えすることを心掛けてはおりますが、ご不明な点がおありでしたら、お気軽にご返信下さい。
早速回答します。
【第一の点について。】
(1)詐欺されたことにより、契約をなかったことにするための詐欺取消の権利は、民法上、10年で時効によって消滅します。したがって、数十年前の詐欺については、現在にいたっては、その効果を覆すことができません。
(2)「『住宅ローンを組む際に、自分(叔母の夫)の名義でないとローンが借 りられない』ということを言われて、何の疑いもなくその男に土地を贈与してしまったようなのです。」というご説明からすれば、もともと金銭の授受をせずに 土地の譲渡をするつもりでその通りにした、ということのようですので、お父様は贈与することについて錯誤に陥ったわけではないと思われますから、そもそも 相手方による詐欺にあったわけではないと解されます。詐欺にあたるとしても前述(1)の通り、取消権は時効消滅しています。

【第二の点について。】
他人の土地(叔母様の土地)にかかっていたとしても、建物を建てることはできます。法律上は、土地利用権がなくても、不法占拠の形で土地上に建物を建てる ことができ、妨害排除請求されるまでは建物を収去する必要はないのです。現在の状態は、30年間、叔母様の土地にかかる形で離れの増築部分が存在しており、それに対して妨害排除請求などがなされてこなかったということです。
そして、そうだとすると、現在の建物所有者であるお祖母様は、離れの増築部分の土地について、(隣地の叔母様の土地を)時効により取得していることになります。
つまり、もともとの土地の境界がどうあれ、今では、増築部分の土地は、増築部分を含む建物所有者であるお祖母様に所有権があるということです。

以上により、単に時効取得を主張すれば(離れについて登記が必要。母屋と一体であれば問題ありません。別棟である場合は登記を確認し、登記されていない場合は登記をしておかれると安心です)、境界問題でのクレームには十分に対抗できます。ご安心ください。


質問者: 返答済み 5 年 前.

早速のご返答ありがとうございます。

喫緊の問題は第二の質問でしたので、大変参考になりました。

これに付随して、もう一点だけ質問させてください。

問題の離れ(増築部分)は母屋と一体になっているので、

登記が不要とのことですが、母屋は父名義で、離れが祖母名義という

変な登記がなされています。(先に述べた男の策略のようですが)

登記上の所有者である祖母が20年前に亡くなっており、

普通ならば亡くなった時点で名義を変えなければならないのですが、

先の質問で書いたように、父と叔母夫婦との争いのために話し合いができずに

そのままになっており、固定資産税などは父が払っています。

祖母には3人の子供(父、叔母、叔父(故人))がいるため、

叔母に1/3の所有権を主張されると、名義変更の際に

面倒なことになるような気がします。

父が現地の役所で聞いたところ、この築30年の離れを解体して

新しく建て直せば、父名義の登記ができると言われたらしいのですが、

その場合、回答していただいたようにはみ出し部分の土地の所有権は

主張できるのでしょうか?

専門家:  lawyerjp 返答済み 5 年 前.
離れについて、3分の1の所有権を相手が主張するのであれば、仮に離れの敷地が相手方の土地にかかっていたとしても、その部分の土地につて無権原であるという主張はできませんし、いずれにしても、離れについてその部分の土地の取得時効が完成しており(叔母様にとってはもともと自分の土地ですが、自己物についての時効取得も認められています)、そのうち、20年間にわたり固定資産税を支払ってきたお父様に、時効取得による所有権の取得が認められます。
よって、前回答の通り、はみ出し部分の所有権を主張できると解されます。
質問者: 返答済み 5 年 前.

早速の回答ありがとうございます。

はみ出し部分の土地については理解しました。

祖母(故人)名義の離れ(増築部分)の建物を

父名義へ変更するのに問題はありませんか

土地と同様に考えて良いのでしょうか?

なお、書いていなかったかもしれませんが、

はみ出し部分以外の土地は父名義ですので

問題はありません。

 

 

専門家:  lawyerjp 返答済み 5 年 前.
離れ(増築部分)の建物名義をお父様に変更する場合も、時効取得を主張することになりますが、お祖母様の相続人全員に(叔母様、叔父様の相続人を被告とする)登記手続請求訴訟をしなければならず、けっこう手間は掛かると思います。
それゆえ、お父様自らアクションを起こすよりも、相手である叔母様側から何らかの訴えを提起されるまでは待っておいた方が得策なのではないかと思います。
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