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kanekiyo
kanekiyo, 司法書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 481
経験:  大手司法書士事務所での勤務を経て独立。現在は司法書士事務所を経営。
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親の住宅ローン(父親名義1700万円)が返済不能になり、29歳公務員の娘が肩代わりできないかと思っています。任意売却

解決済みの質問:

親の住宅ローン(父親名義1700万円)が返済不能になり、29歳公務員の娘が肩代わりできないかと思っています。任意売却専門の業者に相談したところ、親子間売買では、残債より高い価格(土地(母親名義)と建物(父親名義)合わせての評価額2,100万円以上)でないとできないと言われました。そこで、債務付き贈与と言うことが出来れば、その後、低い金利に借り替えたいと思っていますが、無理でしょうか。その場合は、土地と建物の両方の贈与と言うことになるのでしょうか
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  kanekiyo 返答済み 5 年 前.

こんにちは。司法書士のkanekiyoと申します。質問をご投稿頂き、誠に有難うございます。
ご質問への回答は以下の通りとなります。分かりやすい回答を心がけてはおりますが、ご不明点等ございましたら、お気軽にご返信下さい。

 

住宅ローンが既にオーバーローン(負債額が売却額を上回る)である場合は、評価額を割るような売却は金融機関が許さないことが多いので、その業者がいうような金額での取引ということになろうかと存じますが、残債1700万円を完済できるのであれば、必ずしも2100万以上で任売しなければいけないということはないかと存じます。

(その業者が評価額にこだわる理由がわかりませんが・・・)

 

今回のケースではご質問者様が、残債1700万円分のローンが組めるか否かの問題かと存じますので、任売業者も良いですが、まずは現在の融資銀行にご自分が名義変更し、債務を肩代わりする旨、ご相談されたほうがよろしいのではないかと存じます。

 

ご質問者様がまだお若いので、何とも言えませんが公務員で安定した収入があるのであれば、1700万の住宅ローンを組むことも十分可能なのではないかと存じます。

 

※この場合も評価を割る400万程度の範囲で贈与とみなされる可能性はありますが、2100万相当の贈与を受けるのに比べれば良いかと存じます。

その任売業者よりも、まずは融資銀行と相談してご自身への名義変更とローンの肩代わりをご相談した方がよろしいかと存じます。

 

また、融資銀行の担当者が対応してくれない場合、下記のような相談窓口もございます。返済の猶予やその方法の変更などご相談されてみては如何かと存じます。

※金融機関は、中小企業金融円滑化法により、住宅ローンの利用者に対しても、その返済の相談に応じるよう努めなければならない旨、規定されています。

 

http://www.fsa.go.jp/policy/chusho/enkatu/04.pdf

質問者: 返答済み 5 年 前.

早速のご回答ありがとうございます。1、先生のご回答では親子間売買であっても、残債相当額程度で売買が出来ると言うことでしょうか?それでは、実勢価格(評価額よりは高くなると思いますが)よりもかなり安い金額での売買になってしまい、税金がかかってしまうと言うことになりはしないでしょうか?2、債務の肩代わりと言うことは、債務付き贈与と言うことになると思いますが、その際は土地も建物も贈与されることが前提になるということですか?

重ねての質問になりますが、お願いいたします。

専門家:  kanekiyo 返答済み 5 年 前.

ご返信ありがとうございます。

 

おっしゃるとおり、債務残額ベースで売買すると、その価格が不当であるとして税務上、一部贈与として贈与税がかかる可能性がございます。

ただ、これは当然負担付贈与であっても同様ですので、その負担1700万で贈与するのであれば、結果として同じことになろうかと存じます。

また、現在の抵当権は土地、建物双方に担保設定されておろうかと存じますので、売買するにしても負担付贈与するにしてもやはり土地建物双方を対象とする必要はございます。

 

このように、今回の問題は形式的に負担付贈与又は売買、どちらにすれば贈与税がかからないといった問題ではないかと存じます。

 

ですので、形として負担付贈与、売買どちらでいくか、またその対価(又は負担)を1700万とするか2100万とするかという点に大きな違いはなく、新たに住宅ローンを組まれるご質問者様がその融資を受けられるか否かによるところが重要な点ではないかと存じます。

 

また、一般的な住宅ローン契約では、その不動産の名義を変更する際には、融資銀行にその連絡をし、承諾を得る必要がある旨、明記されていることが多いです。

そういった意味でも、まず名義変更し、その後ローンを組み替えるという流れより、名義変更時にまず銀行にご相談しておくことをお勧めいたします。

 

質問者: 返答済み 5 年 前.

ありがとうございました。再度質問させてください。築20年以上ですが、建物が広く2世帯住宅仕様になっており、土地も45坪ほどあるので、建物の価値が認められるとすれば、2,100~2,500万円くらいに売れるかもしれないと言われました。仮に査定で2500万円と言うことであれば、債務付き贈与であれば残債の1700万円との差額の800万円に贈与税がかかると言うことでしょうか、それにさらに、手数料や不動産関係の税金などがかかってくるということでしょうか?そうなら、親の名義のまま、娘が実際の返済を行っていくほうが良いようにも思います、金利が3.9%と高いのですが、妹も手伝うと言ってくれていますので・・・(残期間約10年)

どうしたらよいのか、まったくわからない状態です。売ってしまえば何も残らないと、母は言うのですが・・・

 

専門家:  kanekiyo 返答済み 5 年 前.

ご返信ありがとうございます。

 

おっしゃるとおり、たとえ形式上、売買や負担付贈与という形をとっても、税務署が調査し、その取引が不当な対価であり、実質的に贈与があったとみなされた場合、贈与税の対象となる恐れがあることに変わりはありません。

 

ただし、その不動産の時価というものは不動産鑑定士に依頼して調べらければ実際にはわからないものですので(これを依頼すると数十万はかかります)、厳密に800万が不当と一律に言われるわけではなく、管轄税務署の判断によるところになります。

よって、絶対贈与税を徴収されると決まっているわけではありませんが、その恐れ(最大で800万程度に対して課税)はあるということになります。

 

以上のことから、小職は形式的に売買にするか、負担付贈与にするかという点に着目するのではなく、おっしゃるとおり返済の具体的な方法を変えることや、それをご家族のだれがどの程度負担するかといった点を重視してご検討されるほうがよろしいかと存じます。

 

また、別途お住まいを移ることもご検討の余地があるのであれば、お母様がおっしゃるとおり売却してしまうということも良いかと存じます。

 

ご家族の状況(そもそも協力すれば返済可能か、自宅への愛着なども含め)を十分考慮したうえで、もう一度どういった方向性でローンを返済すべきか、再度ご検討された方がよろしいかと存じます。

その際、融資金融機関や、先にご案内しました相談窓口などご活用いただくとよろしいかと存じます。

質問者: 返答済み 5 年 前.

この件に関連して。娘たちが実質返済するとしても返済後には建物の名義は父親のままです。母は離婚するつもりで、父にも家を出て行ってもらいたいと言っています。この場合、実際に返済したのは父ではないので、建物の権利を放棄してもらうことは出来ますか。返済は任せるので、完済のあかつきには、名義を変更すると言うような契約書のようなものを作成することは出来ますか?それは自作のものでも有効なのでしょうか?

これがたぶん最後の質問です。よろしくお願いいたします。

専門家:  kanekiyo 返答済み 5 年 前.

おっしゃるとおり、契約書又は覚書のようなものを残しておいたほうがよろしいかと存じます。

契約(今回であれば、返済を肩代わりするかわりに、完済時に名義変更という約束)は当事者の意思のみで当然に有効です。

ただし、証拠として書面を残すのが重要なことは説明する必要はないかと存じます。

そして、書面も自作であれ、専門家に作成してもらっても、公証役場で公正証書としておいてもどれでも構いません。

※ただし、公正証書等で作成しておいたほうが証拠力が強いというのはあります。

 

ご自分で作成するのであれば、その約束内容を明記し、必ず署名と実印で捺印をもらっておくことをお勧めします。また、その実印の印鑑証明書ももらっておいてください。

そうすれば、後々の証拠として十分機能するものとなろうかと存じます(要は、本人がそこに書いてあることを承諾したと、後々わかるようにしておくことが大事です)。

kanekiyo, 司法書士
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