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sr_hossy
sr_hossy, 社会保険労務士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 1537
経験:  法政大学経営学部経営学科卒業後、地方銀行勤務11年大手建機メーカー本社経理部2年勤務。社会保険労務士事務所を開業。現在に至る
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投資用のマンションを所有しております。そのマンション購入時の仲介業者が管理会社となって賃借人から家賃を管理し、当方へ

解決済みの質問:

投資用のマンションを所有しております。そのマンション購入時の仲介業者が管理会社となって賃借人から家賃を管理し、当方へ毎月支払ってもらっていました。
それが 、数年前から当方への家賃の収入が遅延し始め、何ヶ月にも渡って遅れるようになったので、去年、管理契約を解除しました。しかし、その時点で未払いの家賃等々が80万円近くあり、現在も46万円の未払いがある状況です。
管理会社には何度も催促をし、管理契約を解除する際には、残っていた未払い金を金銭賃貸借契約を締結して、返済を確約してもらいましたが、期限を守らずに催促をしても払ってもらえません。
そのために、当方はローン会社への支払いが遅れて遅延損害金を支払ったり、払う必要のない振込手数料を支払わなければならなくなっています。
・管理会社から早急に支払いをしてもらうのに裁判という手段を取るのは適切でしょうか?
・未払いの家賃だけでなく、払う必要がない筈だった振込手数料や、遅延損害金を請求することは可能でしょうか?
・管理会社へ支払った管理費を「管理が出来ていない」理由で返還を求められるでしょうか?
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 法律
質問者: 返答済み 5 年 前.
再投稿:まだ回答がありません。
質問者: 返答済み 5 年 前.
再投稿:まだ回答がありません。
専門家:  sr_hossy 返答済み 5 年 前.

ご相談、拝見させていただきました。アパマンローンを手がけておりました元銀行員です。ご相談者様と同様のトラブルは多数ございました。

 

恐れ入りますが、何点かお教えいただけますでしょうか。

①当初の管理契約の内容ですが、家賃管理だけの内容ですか?それとも入居管理等も含めた総合的な管理契約でしたでしょうか?

②家賃保証の契約ですか?それとも家賃回収代行だけの契約でしょうか?

 

お手数をおかけして申し訳ございません。

ご返信いただけたら幸いです。何卒宜しくお願い申し上げます。

質問者: 返答済み 5 年 前.

ご返答いただきまして、ありがとうございます。

追加の情報を下記にて記載いたします。

よろしくお願いいたします。

①管理内容は家賃管理だけでなく、賃借人の募集業者斡旋、賃貸借契約の代理契約、契約関係金の代理受理および送金、物件引渡し業務、賃貸借契約の更新手続き、香辛料の代理受理および送金、賃料等の改定交渉、賃貸借契約終了時の精算業務、物件明け渡し確認、リフォームの手配、賃貸借契約および管理規約違反の是正交渉、賃借人との折衝、滞納賃料等の督促および是正交渉、賃料の代理受領および送金等、賃貸人として行う一切の業務です。

②家賃保証についての記載はありません。上記①の内容が契約内容です。

以上、よろしくお願いいたします。

専門家:  sr_hossy 返答済み 5 年 前.

詳細をご返信いただきまして、ありがとうございます。

契約は総合的な包括契約だったのですね。

ご相談内容に順に回答させていただきたいと思います。

①裁判という手段を取るのが適切かどうか。

催告しても支払いがないのであれば、裁判もやむなし、かと思います。

ただし私が手掛けていた物件での同様のケースの場合、裁判を提起するのではなく裁判所から差押えをしてもらう方法が一般的でした。

管理会社の銀行口座等を差し押さえて、その中の残高から返済を受ける、というものです。

ご参考までに東京地裁の該当ページのリンクを添付いたしました。

http://www3.ocn.ne.jp/~tdc21/s-base.html

②振込手数料や遅延損害金も請求できるか。

もちろん請求すべきものです。管理会社の不履行によりご相談者がこうむった損害です。きちんと賠償してもらいましょう。

③管理費の返還請求

ここが一番厄介な箇所です。確かに賃料代理受領及び送金を怠っていますが、その他の管理契約の内容を全て放棄していたわけではありませんし、契約当初から賃料回収業務をしていなかったわけではありませんので、どこまでを返還請求できるかの判定が難しいのです。ただし契約不履行による返還請求は可能ですので、請求する方がよろしいでしょう。

最後に余談ですが、実際に経験から申し上げますと、弁護士を通して内容証明郵便を相手に送りつければ大半は支払いに応じます(実際にそうでした)。差押えや裁判は内容証明郵便を送っても相手が応じない場合にとればよろしいかと存じます。

内容証明はご自身で書いて送ることも可能ですが、内容が強すぎるとかえって「脅迫」と受け取られかねませんので、弁護士の先生に依頼された方がよろしいでしょう。(封筒も弁護士事務所のもので郵送すれば、相手に対する圧力にもなりますので)

ご参考になりましたら幸いです。

sr_hossy, 社会保険労務士
カテゴリ: 法律
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