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shonansolicitor, 行政書士
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借地代の値上げについてお尋ねいたします。3年前父が他界し借地人名義の建物がある借地を相続しましたが当時の借地契約書に

解決済みの質問:

借地代の値上げについてお尋ねいたします。3年前父が他界し借地人名義の建物がある借地を相続しましたが当時の借地契約書には昭和44年から昭和46年までの3年間と記されておりますが43年前から同額の借地代で固定資産税も持出しで私が支払いしている状況です。借地人へ借地代の値上げを持かけましたが応じてくれません。(その建物には本人は居住しておらず他人へ賃貸ししております。)正当に値上げをする事が可能でしょうか?また43年前の契約なので土地の無条件返還を要求する事は可能でしょうか。宜しくお願い致します。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  shonansolicitor 返答済み 4 年 前.

 はじめまして。質問を投稿頂きまして有難うございます。早速ですが、下記の通り回答させて頂きます。

 

 土地の賃貸借「契約」なので、まずは契約書に何と書いてあるかですね。昭和44年から昭和46年ですと1969年から1971年ですね。その後は、自動更新または両者協議の上で更新するとなっているのでしょうか? 更新について明示されていてその通り更新がされていた場合は、更新については特に問題はないと思われます。明示されていなくとも、黙示の更新があったとみなされる可能性が高いと思われます。

 

 次に賃借人が他人に転貸している点ですが。賃貸人の承諾なく転貸していた場合は形式上は無断転貸になります。尤も、この点も賃貸人との信頼関係を破壊するような行為と認めれない場合は、実務上容認されています。

 

 地代の値上げについて話合いがつかない場合、今後、賃借人が賃料を法務局に供託することが考えられます。その際は、調停等で解決する場合が多いようです。

 

  土地の明渡しについてですが、借地人名義の建物が登記されていれば、借地人は借地権を賃貸人(の相続人)に対抗出来ます。

 

  借地人は以上の法律関係をご存知の可能性が高いと思われます。貴兄の対策としては賃料の値上げ額など主張内容を明確にするために法律文書を相手に明示してみてはいかがでしょうか。弁護士・司法書士・行政書士の先生などに作成をご依頼して、配達証明付きの内容証明郵便で出されると効果があるかもしれません。

 

  書面にするのは、口頭では録音でもしない限り証拠として残らないこと。配達証明付きにするのは相手が受領したことを明確にするためです。それでも解決しない場合は、調停(または訴訟)などの手段があります。調停はご自身で申立てる方もいます。訴訟は弁護士の先生にご依頼する方が多いです。その場合は、近隣の先生に直接ご相談なさってみて下さい。 御健闘を祈念致します。

質問者: 返答済み 4 年 前.
再投稿:回答の質.
せっかくの回答ですがお答え頂いた内容は私もわかっている内容です。契約期間か3年と記しました。自動更新は無いのですが具体的に旧借地法、平成4年に施行された現法と照らし合わせて法的根拠、例(何条の何項に該当するとか)を求めたつもりです。抽象的では無く具体的にどこをどう対応すればいいのかをご回答下さい。宜しくお願い致します。
専門家:  shonansolicitor 返答済み 4 年 前.

 賃料の値上げをする場合は、 借地借家法32条1項(旧借家法7条1項)を根拠にします。

 

  借地借家法32条1項(旧借家法7条1項)では、「建物の借賃が、土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」と定めています。

 

 つまり、貴方はこの借地借家法32条1項(旧借家法7条1項)を根拠に、当然に賃料の値上げが出来ます。

 

 ご自身の主張を書面にして内容証明を出す。(話合いがつかなければ、相手は供託して来る可能性はあります。)更には、話合いがつかなければ賃貸人・賃借人のいずれかから簡易裁判所に調停の申立て、更には最終的には訴訟という流れなのは貴方もご存知の通りです。


 しかし、昭和44年当時の物価を考えたら、賃料据え置きというのは、あまりに常識をはなれた数字だとは誰でも理解出来るところだと思います。

 

 貴方の申し出には応じてくださらないようなので、弁護士・司法書士・行政書士の先生方で不動産問題を扱っている方に内容証明の作成をご依頼して、様子をみてきたらどうですかと、かなり具体的な提案をさせて頂いたつもりです。

 

 素人の方が口頭でおっしゃるのと、この手の実務に精通した専門家から、上記のようなことを踏まえて内容証明が来た場合では、相手が受ける印象は格段に違います。供託や調停を回避して 話合いに応ずる可能性は高いと思いますよ。 

 

 

shonansolicitor, 行政書士
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