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dresquire
dresquire, 弁護士
カテゴリ: 法律
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現在飲食店を経営してます。今年で8年目になりますが、現時点賃貸借契約で不動産をとうして後2年ほど契約期間が残っており

解決済みの質問:

現在飲食店を経営してます。今年で8年目になりますが、現時点賃貸借契約で不動産をとうして後2年ほど契約期間が残っております。もともと8年前にお店を始めた時、保証金・礼金はゼロでオーナーさんは合意してくれてました。ただ しその分ずうと賃貸料が高めでした。
契約更新の時に賃貸料を下げてもらいたい、と言ってもこ保証金・礼金はないので、下げれないと言われてました。それで8年経過。通常17~18万・月のところ20万・月を払ってきてます。
ビル自体は3階建で、そこの1階を借りてます。他2階とも飲食店で同じ様に保証金・礼金はゼロ、但し賃貸料は高めと聞いてます。
現在この飲食店を日常マネージしてくれているスタッフに営業権を売る予定なのですが、ここでトラブル。
ビルのオーナーと相談したところ、契約の賃借人を変更するには合意をもらえましたが、今になって礼金3か月分がほしいと言われてます。またオーナーがこの件を不動産と話したところ、営業権を売る額の10%はもらえると言われたらしいのですが、こんな習慣ってあるのでしょうか?契約を解約するにあたって、今3か月分(60万)とビジネスの売却額の10%を払う様言われております。法律上、どうなっているのでしょうか?払わないといけないのでしょうか?
宜しくお願いします。
吉岡
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  dresquire 返答済み 5 年 前.
弁護士です。はじめまして。

>今になって礼金3か月分がほしいと言われてます。またオーナーがこの件を不 動産と話したところ、営業権を売る額の10%はもらえると言われたらしいのですが

このことと,

>契約を解約するにあたって、今3か月分(60万)とビジネスの売却額の10%を払う様言われております。

このことは,同じ内容ですよね。つまり,営業譲渡したい旨をビルオーナーに打診したところ,オーナーから,賃料3ヶ月分と営業権(ビジネスの売却額)の10%を要求されている,ということでしょう。


>こんな習慣ってあるのでしょうか?

営業権といって,居抜きで飲食店の設備とのれんをセットで(ビジネスとして)第三者に売却するということは,賃借権を譲渡することになるわけですが,賃借権の譲渡には通常,賃貸人の承諾が必要です。オーナーが賃貸人ですから,オーナーは,賃借権の譲渡を承諾する条件として,賃料3ヶ月分と営業権の10%がと言っていると解され,それは商慣習として一般的です。オーナーとしては,賃借人が替わることでリスクを負うからです。
ただ,その金額については交渉の余地があり,オーナーの言い値に必ず従わねばならないというわけではありません。

以上のとおり回答します。
質問者: 返答済み 5 年 前.

習慣は理解できました、ありがとうございます。

ただ、今まで高い賃料を払っていたのに(何年も)、今になって3か月の礼金を払ってはないと思います。法律上、払わなければならないのでしょうか?

 

専門家:  dresquire 返答済み 5 年 前.
商慣習と申し上げました。法律 ではありません。ですので,金額に納得ができない場合は交渉なさって下さいというのが先の回答です。絶対に支払をしたくないという場合,そうおっしゃることもできると思いますが,賃借権譲渡に承諾するために賃貸人が出している条件ですので,支払をしないと,賃借権を譲渡することはできない,という結果となります。
賃貸人の承諾を得るための条件をのめないということにより,賃借権を譲渡しないという選択はもちろん自由ですが,賃借権を譲渡しないならば,ふつうに賃貸借関係を終了することとなり,その場合は賃貸目的物(店舗)を原状に復さなければならないこととなり,その費用が掛かりますし,店舗の設備は下取りに出すにしてもそれほど高くは売れないでしょうから,居抜きで買い取ってくれる買い手がいるのであれば,オーナーにお金を払って譲渡の同意(承諾)を得て,お店を手放す方がお得だというのが,営業権を売買する世界の考え方なのです。
高い賃料を支払ってきたのは,そこで営業をするためであったのに対して,3ヶ月分と10%を支払うのは,賃借権の譲渡の承諾を得るためであって,目的が異なります。ですが何かにつけてお金を取ろうとするオーナーの強欲さが許せないということでしたら,金額を交渉するしかないと思います。
承諾を得るのに対価を支払うことが法律上求められているわけではありませんが,法律上求められているわけではないために,「支払わないなら承諾しないよ。こっちはどちらでも良いけどね」ということになるわけです。ですから,このことを法律的に争うことは難しいでしょう。
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