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dresquire
dresquire, 弁護士
カテゴリ: 法律
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築30年の住居付き店舗を借りているものです。このたび住居部分が火事で焼けてしまい、焼けた部分の損害賠償をするのですが

解決済みの質問:

築30年の住 居付き店舗を借りているものです。このたび住居部分が火事で焼けてしまい、焼けた部分の損害賠償をするのですが大家は全部新品の状態で直すように言います。直すのは承知しているのですが30年間の償却分を差し引いて支払いはできないのでしょうか?今まで一度も壁の塗り替えをしていないのに焼けた部分の修理だけでなく高圧洗浄や壁の塗装料金も請求してきます。修理の見積もりに納得がいかないのですが大家とは話の折り合いがつきません。こちらがお金を出すまで直さないと大家はいいます。しかし、住居部分を直さないと営業ができません。こういう場合簡易裁判所で判断をしてもらえばいいのでしょうか?大家の請求金額は580万円ぐらいです。金額によって審議していただく裁判所が違うのでしょうか?あと、裁判中の家賃も支払わないといけないのですか?
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  dresquire 返答済み 4 年 前.
弁護士です。はじめまして。

1.簡易裁判所の事物管轄は訴額が140万円までとなっており,請求額580万円だと,地方裁判 所の管轄となります。
2.よって,家主の方から,地方裁判所に訴え提起されるまでお待ちになると良いのではないかと思います。
3.賃貸借契約の場合,特に店舗などの場合は,火災保険に加入するのが通 常だと思われるのですが,加入されていなかったのでしょうか。家主の方で加入しているということはないでしょうか。そうだとすると少し不自然ですね。
4.仮に,保険に加入していなかった場合であるとして,修理代として580万円必要だとするのであれば,何に対していくら必要なのかを,一つ一つの項目について,家主側と交渉する必要がありますし,裁判でもそこが争点になります。
  したがって,前述のとおり訴え提起され るまで待って,それから弁護士に依頼されても良いですが,もっと良いのは,今から弁護士に相談・依頼なさって,交渉段階から代理してもらうということでしょう。ただ,住居部分が焼けてしまったとのことで,ある程度の間取り・広さはあるのでしょうから,それを修復するのに580万円というのが不当に高額かどうかは,ちょっとわかりません。
5.償却分を引いた賠償というのは難しいと思います。なぜならば,その 建物を売却するとした場合の価値が償却控除後の金額ですが,この場合に問題になっているのは,住まいとして成り立つ状態に戻せということだからです。住まいとして成り立つ状態に戻す費用は,建物そのものの価値とは異なりますね。また,償却というのは,租税上の概念であり,課税の際にいつまでも新品価格基準では不当だからそう定められているものでしかなく,住まいとして手に入れるのにかかる金額とはそもそも一致することを前提としていないからです。
6.裁判中の家賃ですが,現在,その家に住むことができないのでしたら,賃貸借契約は終了しています。店舗部分のみ使えるということでしたら,家賃はその限度までということで交渉可能でしょう。
質問者: 返答済み 4 年 前.

家主の方は火災保険に入っているのですがこちらが家財と什器にしか火災保険をかけておらず借家人賠償責任のほうをかけていませんでした。こちらは建物は大家の持ち物だと思い、住居と店舗部分にはかけなくてもよいと判断してしまいました。もし、契約の際に火災保険についてもう少し説明をしていただければ、とも思います。契約書は3年契約を入居した時に交わしました が以後は自動継続契約です。契約書には火災・水害には両者関与せず。と書いてありました。その文の意味がわかりません。家賃の交渉ですがこちらがなかなか見積書に納得がいかなくて修理が遅れたんだ、と大家は言うと思います。そう言った場合どのように大家の方に言えばよいのでしょうか?大家はすべて(借主)が悪いのだから、家賃は全額支払えと言うと思います。大家は裁判もしないし、火災保険は使わないと言っています。借主が借家人賠償責任の火災保険に入っておらず、大家の方が火災保険に入っていても大家が火災保険を使わないと言ったら使ってもらえないのでしょうか?

 

専門家:  dresquire 返答済み 4 年 前.
ご返信ありがとうございます。

・借主の方では火災保険を掛けていなかったのですね。ふつう,借主には火災保険に加入させるのが貸主の責任と思われますから,契約時,更新時ともにその説明がなかったとすると,結局,借主としては加入の機会もなかったも同然だと思います。
・契約書の,「火災・水害には両者関与せず」の文言の意味ですが,これは私にも分かりません。どういう意味か,家主にお訊きになるべきと思います。
・火災が発生しており,損害が生じていて,それゆえ家主が焼失部分の損害賠償請求をしているにも関わらず,火災保険を使わないというのはどういうことなのか,ちょっと理解できま せん。この場合保険料を支払ったのは家主ですので,借主のためにそれを使うかどうかは自由ではありますが,保険を使うことにより損害の回復ができるにもかかわらず,それをしないで高額の請求をすることと,見積や金額について,債務者の関与も認めず一方的であることは,信義則に反するとの主張が可能だろうと思います。昨日も書きましたように,金額の面は,一つ一つの項目について交渉すべき事柄でもあり,さらに,築30年の建物のいかなる範囲で修復するかについても,一意に決まるものではないことから,裁判でなければ議論を尽くすことは難しいのではないかと思います。
 簡単な方法は,あなたが,賠償請求に応じず,家賃の支払いもせずにいることにより,相手が否応なく訴えてくると思われますので,それを待つことでしょう。本件のように普通に交渉のできない相手であれば,そうすることが妥当な解決への道だと考えます。この相手と,このままあなた自身で渡り合うことは不可能だろうと思いますよ。あなたは最初から裁判を前提にご質問されていますよね。その方向でよろしいのではないかと思われます。
質問者: 返答済み 4 年 前.

なぜ大家が火災保険を使わないのかがわからないのですが、もし火災保険を使った場合大家の払う保険料が上がるんですか?私たちのことを以前からよく思っていないので、「心情的に火災保険を使う気はありません」と言われました。うちになんとしても払わせたいのかもしれません。保険で支払うとうちがお金を支払わないとでも思っているのかもしれません。失火(重過失)の場合大家の保険を使っても保険会社の方からうちに請求がくると、うちのかけている保険会社から聞きました。なので、なぜ火災保険を使いたくないのかがわかりません。

専門家:  dresquire 返答済み 4 年 前.
>火災保険を使った場合大家の払う保険料が上がるんですか?私たちのことを以前からよく思っていないので、「心情的に火災保険を使う気はありません」と言われました。
「では,上がった火災保険料を支払います」と仰ったらよいと思います。
なぜ使いたくないかというと,火災保険料を支払ったのは借主ではないのと,火災の原因が自分ではないから,ということによると思われます。それは仕方のないことですから,不当な請求だとすれば,それに対抗する方法としては前回までの回答ののとおりです。
また,家主が自分の掛けた保険を使いたくない理由としては,その保険が,再調達価額補償(新たに建物を取得するのに掛かる金額)の保険ではなく,時価補償の保険である可能性があります。
時価評価とすると,あなたの最初のご質問のように,基本的に減価償却していった時価での評価となってしまって,築30年の物件では,ほとんど保険金が入らず,建物の復旧には到底足りないものだから,借主のあなたから修復費用をまるまる取りたいと考えている可能性があるということです。
仮にそうだとすれば,家主が保険を使っても,家主の希望どおり建物が直せるわけではないため,結局は保険の使用の有無とは関係なく,あなたへ請求したいと考えるのではないかと思われ,それゆえ,前述のとおり,交渉問題となり,話し合いがつかない場合には訴訟をするしかないし,訴訟をすればあなたにとっては有利となり得ると考えます。
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