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bengoshimailme, 弁護士
カテゴリ: 法律
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このたび中古の一戸建を購入する予定です。路地状敷地(敷地延長という呼び方のようです)になっていて、土地は地主から、建

質問者の質問

このたび中古の一戸建を購入する予定です。路地状敷地(敷地延長という呼び方のようです)になっていて、土地は地主から、建物は借地権および建物を所有している方から買う予定です。しかし契約前にこの土地の路地状部分を隣地の人が便利だからと勝手に使っていたことがわかり、不動産屋から引渡し後は通らないよう言ってもらい契約をしました。そこで隣人は猛反対しました。法的にもこちらがこの敷地の所有者になるので通行しないことは強く言ってこの件に関しては納得してもらいましたが新たな問題が出ました。この隣人所有の隣地に購入する予定の建物が越境して建てられていました。隣人は通させないなら建物を民法にのっとって境界から50cm離れたところまで壊して 引っ込めろと言っています。なぜこのようなことになっていたか経緯を確認した所、地主に内緒で借地権の所有者(建物の所有者)と隣人の間で建物を越境して建てていいから路地状部分を通路として使わせてもらえるよう勝手に決めていたそうです(口約束で書面や通行権はありません)。このことは地主に言ったらダメだといわれるので黙っていたそうです。数年後地主の耳にも入ったそうですが、地主も出窓の一部が出ている程度と聞いていたようで、当事者が納得しているようだったので特に確認をせず黙認していました。越境している土地分を買わせてもらうよう交渉しましたが隣人は応じません。そこで、越境している部分の面積に応じて損害賠償としてお金を支払い、取り壊さないで済む様収めたいのですが、この場合の損害賠償額はいくらくらいになるでしょうか?
それとも、この場合は裁判になったら取り壊さないといけなくなるのでしょうか?

1.越境している面積は約10㎡(約3坪) 路線価では200,000円/㎡の土地
2.築40年の建物です。判例では建築後1年以上経過の場合は越境していても取り壊しではなく損害賠償で収めているケースがあるようです。
3.今まで路地状部分を通路として使わせていたようですが通行料等の支払いは一切なし。
4.借地権の時の地代は5,000円/坪
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
弁護士のbengoshimailmeです。はじめまして。ご質問の文面から窺える事情に基づき,回答致します。回答には細心の注意を払っておりますが,できるだけ早く回答しようともしているため,単なる法律用語などは,説明なく用いる場合もあります。ご存じない専門用語は,Googleなどで検索なさって下さい。

1.相隣関係は,いくら法律に規定があるとしても,容易に隣人との間で合意が得られるとは限らないと思いますが,法律的にはこうですよ,ということを示しますので,よろしければ参考になさって交渉を進めてください。物別れになる場合は,訴訟など法的な解決方法を選択することも理論的には可能です。

2.越境している部分の土地についての損害賠償に関して。

  私は不要と考えます。理由の第一は,この建物につき越境して隣地の一部の占拠が開始したのは,建物の築年数と同じ40年前です。それゆえ,隣地所有権のこの部分について,建物所有者は占有開始時には,これが他人のものであることにつき悪意(知っていた)といえますから,長期取得時効である20年の期間の経過により,すでに建物所有者がその所有権を取得しています。あなたは,建物所有者から建物の譲渡を受けていますが,この建物の敷地部分(越境部分) の所有権も同時にあなたに移転したとみることが可能です。民法上,土地と建物は別個の不動産ですから,建物の譲渡に伴い土地の所有権も移転するということは原則的には起こりませんが,本件のような場合,建物の存在する根拠となる敷地利用権は,それが同時に移転しなければ,建物自体の存続が(少なくともその部分は)不可能となるため,敷地利用権のようなものも同時に移転すると解されるところ,建物所有者と譲受人の間で敷地部分(越境分)について明示の合意がなくとも,時効により取得した敷地部分(越境分)は,所有権として敷地利用権の究極のものであるため,当然に同時に移転したと見るべきだからです。

   上記,第一の根拠は,時効取得における所有の意思の要否について訴訟では争点になると思われますが,それが仮に認められなくても,理由の第二として,隣地所有者は,当該建物が自己の土地に一部越境して建てられることに承諾しており,いわば敷地利用権を認めていたのであるから,建物所有者が変更になったことにより,その部分の利用を許可した相手方でないという理由で,建物の撤去を求めること は信義則に反するからです。ただ,だからといって無償でよいのか,損害の賠償が必要なのではないかということが問題となりますが,隣人が建物撤去を要求するのは,あなたに所有権が移転する前まで使えていた路地伏部分の通行を禁止されたからだと思います。しかしながら,この通行に関しては,あなたがいかに禁止しようとも,今度は隣人側が,この通行地役権を時効取得している可能性があると思われ,よって隣人は,あなたの許可を得ずともその部分を通行できるのだから,通行を禁止されたことに対抗して建物の撤去取り壊しを求める実益がないため,やはり,取り壊しに替えて損害の賠償をする必要はないのではないかと考えます。

3.裁判になって取り壊さなければならないかについて。

  私は不要と考えます。理由は上記理由の第二のとおり,信義則に反するからです。これは裁判で十分に通る理由だと思います。

4.敷地利用権の時効取得と,通行地役権の時効取得については,ご質問を読んでから思いついたことですから,これが絶対に通るということはありません。しかしながら,本件を全体としてみて,どのように解決するのが公平かという見地からは,結局,隣人同士である当 事者のどちらもが,従前の法律関係と異なるような主張せずに,譲り合って所有権の行使を全うすべき,ということが客観的には誰が見てもいえると思います。そのため,裁判に及んだとしても,当事者双方の主張の後,必ず裁判所から和解勧試が出され,和解を強く勧められるはずです。私が当事者どちらかの代理人だとすれば,どちらの代理人であったとしても,ここは明文の法律的にはともかく,私法全体を貫く公平の見地から,和解すべきだと依頼者を説得すると思います。

 ですので,ひょっとすると,あなたのご希望が,通行権は絶対に認めたくなく,しかしながら損害金を払っても建物を存続させたいというものであるとすれば,この回答はご希望にそぐわない可能性がありますが,私の意見として述べました。逆に,これが正解だと信じているため,それ以外の回答を提示することがポリシー上できませんので,ご期待に反していましたらごめんなさい。

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