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AE, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
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はじめまして。 不動産売買についての相談んをお願いします。 土地付きの一戸建ての購入を業者から勧められ、話をして

解決済みの質問:

はじめまして。
不動産売買についての相談んをお願いします。
土地付きの一戸建ての購入を業者から勧められ、話をしていましたが、
将来的なロ ーン返済に不安を感じ、解約を申し出ました。
その際、業者からは建築確認も済んでいるので違約扱いとなり
裁判になるといわれました。
土地の売買契約よによると契約の履行に着手した場合には、手付金放棄による解除はできないと
ありますが、いつがその契約履行の着手日なのかは明示がなく、重要事項説明においても
その説明はありませんでした。
こうした場合、手付金を放棄した契約の解除は不可能なのでしょうか。
また、そればできない場合、契約を解除する方法は、どのようなものが考えられるのでしょうか。
先に土地の契約が必要とのことで、既に土地についての売買契約書の締結は完了しています。
よい解決策があればよろしくご教授いただきたく存じます。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

こんにちは。司法書士のshihouと申します。

以下の通り、回答いたします。

 

ご質問は、建築条件付土地(いわゆるフリープラン、注文住宅と言われるもの)の契約ということでよいでしょうか。

 

契約書の記載の通り、履行の着手前であれば手付金放棄による一方的な解除が可能ですが、着手後は契約書に定めた違約金を支払っての合意解除になります。
どの時点をもって履行の着手とするかは契約書に定めないことが多く、重要事項説明としての説明も義務付けられていません。

 

そして「履行の着手」とは、判例によれば「債務の内容たる給付の実行に着手すること、すなわち、客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指す」とありますが、この基準もあまり具体的ではないため紛争になる事例が多くあります。
相手が履行に着手した後に手付放棄による解除が制限されるのは、相手の履行への期待の保護や、不測の損害を防止するという意味をもち、個々の事例ごとに双方の事情を総合的に考慮して判断されますので、業者が言うように建築確認が済んでいればそれだけで履行の着手と断定できるものではありません。

 

ただし今回のご質問で、相談者様の要望を取り入れて設計・変更を行い申請を出し、既に建築確認が下りたのであれば履行の着手との判断になる可能性は高いでしょう。
他にも建築請負契約に基づき既に資材の発注をしていた場合や工事の着工があれば、履行の着手を認める方向に有利に働きます。

 

相談者様の主張としては、工事の着工前であれば未だ履行の着手とは言えないとして争う余地はあります。
不動産業者も裁判には慣れていませんし本当は裁判にならないことを望んでいますから、今の段階で「裁判になる」というのはただの脅しで言っているだけですので、怖がる必要はありません。
着工前=履行の着手前として手付金放棄による解除を強く主張し、建築確認申請費用程度の金額であれば譲歩しても良いという姿勢で交渉してはいかがでしょう。

AE, 行政書士
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