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bengoshimailme
bengoshimailme, 弁護士
カテゴリ: 法律
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埼玉県上尾市在住の西川です。  相談は、以前住んでいたアパート(埼玉県与野市)の大家さんとの大家ー店子の問題です。

質問者の質問

埼玉県上尾市在住の西川です。
 相談は、以前住んでいたアパート(埼玉県与野市)の大家さんとの大家ー店子の問題です。
 2010年4月19日強制退去により上記アパートを出ました。(強制退去か?は私の主観)
 2010年1月頃から、収入が減り家賃の支払いが遅延してきました。
 遅延状況は過去1年間で延べ 36日、計6回。家賃は前家賃(前月27日支払い)でしたので
当月1日以降の支払いの遅れだけだと4回。振込ではなく手渡し条件でしたので、都合が
悪い日の遅れも含めて4回です。
 3月初旬頃から、口頭で3回ぐらい、書面で3回(資料をとってあったはずなので探している)
3末で出て行ってくれ、4月に入っても4月中に出て行ってくれと再三の強制的な退去勧告。
 大家さんが3階建ての1階に住んでいたこともあり、精神的にも苦痛で、仕方なしに出ました。
出るときに、上記遅延明細、引っ越しの費用を引いた残金の支払い明細を資料で手渡し
不服がある場合は弁護士を通してくれと記し、失礼ながら大家さんが法律には詳しくないと
思い(過去も資料で渡すと中身を見ない事があったので)市役所の法律相談、民間の無料法律
相談所の電話も記しています。公平に法律に基づいて対応しようと思ったのでそうしました。
更に、資料には過去入居してから退去まで、私が個人的に感じた大家さんの不適切な行動
・言動について記しています。以下参照。
①店子の許可を得ず、店子の部屋に留守中に入った、不法侵入行為。
②家賃遅延の事について、公衆の面前で(私の部屋の外で)私の仕事を罵倒、私の1まm人間性を
 必要以上に罵った、名誉棄損、侮辱行為。
以外に覚えている事は
③入居時貸主提供条件で使用していたクーラーがまったく効かないので、交換を依頼したら
 自腹で買えとのこと。修繕義務を怠っているのでは?(夏は冬の倍以上の電気料金)
④水道が止まった時(2階以上は施設タンクで水道水を汲み上げている)は、専門家に依頼せず
 近所の人に飲み水のタンクの中を洗わない手で調べさせ、水が濁っていたなど衛生管理を
 怠っていると感じその後は、水道水は使わず、有料水で過ごした。その後も何度か止まった。
 毎月家賃以外に水道料4千円(高いのでは?)、公益料5百円を取られていた。
以外にも、部屋から大家さんの庭の木戸までにリサイクル商品が多く退かさなければ通れない
、2階への階段が狭いのに、そこに共同郵便ポストが置いてあるので、冷蔵庫など運べない
、リサイクルのじゅうたんなどを干している為、すこぶる美観が悪い、など沢山問題がありました。

 以上が過去の経過報告ですが、それから1年を過ぎて何も言ってこないので、終わったと思って
いました。結果、退去してから1万円は払いましたが、1か月と19日分の7万5千円ー1万円の6
万5千円は裁判になったら、判決に従おうと思い払っていません。払ったら承諾した事になると
思ったのと、後から腹が立ったのと、法的には決まりがないにせよ、立ち退き料はもらってないので
法律に委ねようと判断したからです。

 今年になって、離れ離れになっていた息子が、大家さんにどう説明を受けたのかは不明ですが
15万円(未払い家賃と現状復帰料)支払ったと聞きました。
100歩譲って考えても、未払いは6万5千円と公益費です。15万円は詐欺罪に相当するのでは
と私は判断します。しかも1年以上請求はありませんでした。引っ越し先の住所は教えませんでしたが(個人情報保護で)、弁護士を通せばわかるはずです。

 即刻の15万円返済と、場合によっては上記で、大家さんが法律に違反している事があれば
訴えます。更に名誉棄損、侮辱行為、不法侵入行為等の損害賠償で打倒の金額、立ち退き料
の世間相場相当を要求したい気持ちですが。弁護士料を差し引いて15万円が戻ればいいと
思っています。(未払いの6万5千円は引っ越し代他と考え)
弁護士料はお金が無いので、成功報酬でしか払えません。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  bengoshimailme 返答済み 4 年 前.
弁護士のbengoshimailmeです。はじめまして。ご質問の文面から窺える事情に基づき,回答致します。回答には細心の注意を払っておりますが,できるだけ早く回答しようともしているため,単なる法律用語などは,説明なく用いる場合もあります。ご存じない専門用語は,Googleなどで検索なさって下さい。

1.賃貸借契約の解除に関して,正当事由となる,「信頼関係を破壊したと認めるに足りない特別な事情」の存否が問題となりますね。なんらかの訴えを提起するとすれば,ここが争点となるでしょう。本件で,あなたが賃料の支払いを滞納した数回の事実が,これにあたるかどうかです。
(しかしながら,退去後,最近まで,最後の家賃ー1万円を滞納していましたので,これも判断要素になりうると思いますよ)

2.解除が適法でなかった場合に,立ち退き料の問題になりますね。家賃2ヶ月分くらいだろうと思います。
3.大家さんの行動の①〜④は,本件とは関係ない事情だと思いますよ。大家さんが悪かったから家賃の滞納をしたわけではありませんので(ただしクーラーの修繕費は問題ですね)。
4.15万円は,滞納家賃分+原状回復費として適正かどうかは,争ってみなければわかりませんが,詐欺ではありませんよ。
5.未払いのものがあるのですから,引っ越し先は伝えなければだめです。個人情報保護の場面ではないです。
6.15万円の返還請求権があるとすれば,あなたではなくてご子息ですよ。ですから,あなたとしては,相手を訴える理由はないことになってしまします。
7.大家さんには,名誉毀損,侮辱罪で訴えることが可能かどうかは,具体的な事情によると思いますので,ここでは確答できません。不法侵入については,大家が必要もなく入ったということでしたら不法行為となりますね。
8.弁護士報酬を差し引いて15万円ということは,最低でも50万円くらいの損害賠償請求が認められなければならないですから,ちょっと厳しいと思います。また,取れそうな見込みとの関係から,成功報酬のみで受任する弁護士を探すのはとても難しいのではと思います。
質問者: 返答済み 4 年 前.

ありがとうございます。

質問があります。

賃貸借契約書の解除の条件の中に3か月以上の滞納があった場合とありますが

私の場合、適法でなかったと言えますか?

また、「立ち退き料の問題になりますね」とありますが、法的に立ち退き料を要求出来る

事はなく、あくまでも示談の中でと聞いておりますが?

更に「家賃2ヶ月分くらいだろうと思います」とありますが、これも法的ではなく、最近の

事例又は相場で、裁判では結局示談の中で話し合って決めなさいと言う事になると

聞いております。しかしもう修復のきかない信頼関係の中で、話し合いは無理だった

場合、仲裁など具体的に誰が入り、どんな方法で進んでいくのですか?

一般的に、この程度の問題は、弁護士さんの介入は無いのでしょうか?

今後、どう進めたら良いのか、少なくとも15万円は取りすぎ、現状復帰料は細かく考えても

台所に付けたフックの跡を修繕するぐらいです。この関係の色々な資料を読むと、現状復帰料を要求されても、自然に退化したものは拒否でき、店子の非で著しく壊れた個所以外は支払う事は少なく、拒否できる場合もあると聞いております。話もしないうちに、勝手に何を息子に話したのか15万円を要求するのは問題では無いのですか、退去する時、掃除し

部屋を見せ、フックの跡もあると報告し、その時点では何も現状復帰料は要求されていません。15万円ー6万5千円=8万5千円はどうなりますか?息子に私が15万円返した場合、即刻上記8万5千円は法的に要求出来ますか?

 

専門家:  bengoshimailme 返答済み 4 年 前.

こんばんは。

1.「賃貸借契約書の解除の条件の中に3か月以上の滞納があった場合とありますが 私の場合、適法でなかったと言えますか?」

 →契約上そうなのでしたら,解除の要件をみたさず,解除できないはずなのに退去させられたわけですから,あなたは適法だったといえますね。しかしながら,最後の家賃を最近まで引っ張ったことにより,結局3ヶ月以上滞納したことになり,事後的に解除の要件をみたすため,解除が適法だったことになるのではないかと思います。

2.「また、「立ち退き料の問題になりますね」とありますが、法的に立ち退き料を要求出来る事はなく、あくまでも示談の中でと聞いておりますが?」

 →あなたが家賃から引越代を差し引いた額を最近まで支払わなかったことについて,あなたが立ち退き料という趣旨でそういう処理をしたのだろうと思ったため書いたのですが,結局,上記の通り解除が適法ですから,立ち退き料の問題にはなりませんね。

3.「更に「家賃2ヶ月分くらいだろうと思います」とありますが、これも法的ではなく、最近の事例又は相場で、裁判では結局示談の中で話し合って決めなさいと言う事になると聞いております。」

 →それはそうでしょう。それが2ヶ月分くらいが相場でしょうという意味ですが,何かおかしなところがありますか?話し合いがつくのであればいくらでもかまいませんが,調停や裁判となると,決まった額というわけではないですが,だいたい2ヶ月分くらいが妥当かなという感覚です。

4.「しかしもう修復のきかない信頼関係の中で、話し合いは無理だった場合、仲裁など具体的に誰が入り、どんな方法で進んでいくのですか?」

 →信頼関係が破壊された場合というのは,話し合いがつくかつかないかという場合というわけではないですよ。賃貸借契約のような信頼関係に基づいた継続的契約において,信頼関係が破壊されない限りは,少しくらいの債務不履行があっても貸し主からの解除できないという意味です。賃借人からみて,賃貸人と話し合いがつかないほどに信頼関係が修復できないという意味とは異なります。

 なお,話し合いのテーブルに着かせるためには,誰かが仲裁に入るというよりは,当事者が調停や裁判という手段を利用するという選択をせざるを得ないでしょう。

5.「一般的に、この程度の問題は、弁護士さんの介入は無いのでしょうか?」

 →介入といいますか,依頼されれば受任すると思います。

6.「今後、どう進めたら良いのか、少なくとも15万円は取りすぎ、現状復帰料 は細かく考えても台所に付けたフックの跡を修繕するぐらいです。この関係の色々な資料を読むと、現状復帰料を要求されても、自然に退化したものは拒否でき、店子の非で著しく壊れた個所以外は支払う事は少なく、拒否できる場合もあると聞いております。話もしないうちに、勝手に何を息子に話したのか15万円を要求するのは問題では無いのですか、退去する時、掃除し部屋を見せ、フックの跡もあると報告し、その時点では何も現状復帰料は要求されていません。15万円ー6万5千円=8万5千円はどうなりますか?息子に私が15万円返した場合、即刻上記8万5千円は法的に要求出来ますか?」

 →まず,あなたがご子息に15万円返済した場合ですが,あなたとしては弁済者であるご子息から,弁済者としての地位に代位します(弁済者の地位を代わって取得します)。そして,あなたによると,それは錯誤によって払いすぎたわけだから,貸し主に対して不当利得返還請求をしたいということでしょう。それは可能です。

 その上で,ではいくら請求できるかというと,それは85千円というわけではなく,裁判で争うことになると思います。原状回復代は,退去のその場で決定できるものではなく,自然の経年劣化を超えた劣化の回復にかかる費用がいくらだったかは,個々の事案によります。あなたのみの,また,貸し主のみの考えで決まるものではないです。そういう意味で,争ってみなければわからないと書きました。

 いろいろな資料をお読みになっていらっしゃるようですから,お詳しいのだろうと思いますが,本件で,15万円が適正かそうでないかは,実際はわかりません。いずれにしても,貸し主の請求額については不服がおありなのでしょうから,いったん支払ったものを取り戻すには,不当利得返還請求の裁判で争う必要があると思います。もちろん,裁判する前に,あなたから相手方に,裁判外で請求することは可能ですので,お考えの通りになさって大丈夫ですよ。

私は,書かれている事情から読み取れることに基づいて,弁護士としての見解を示したまでであって,最初の回答には過不足はないと考えています。家主の側に立った見解というわけでもありませんよ。あなたの方が当然事情にお詳しいわけですから,正しいと確信なさっているのでしたら,お考えの通り行動されて良いと思います。

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専門家:  bengoshimailme 返答済み 4 年 前.
こんばんは。
1.「賃貸借契約書の解除の条件の中に3か月以上の滞納があった場合とありますが 私の場合、適法でなかったと言えますか?」
 →契約上そうなのでしたら,解除の要件をみたさず,解除できないはずなのに退去させられたわけですから,あなたは適法だったといえますね。しかしながら,最後の家賃を最近まで引っ張ったことにより,結局3ヶ月以上滞納したことになり,事後的に解除の要件をみたすため,解除が適法だったことになるのではないかと思います。
2.「また、 「立ち退き料の問題になりますね」とありますが、法的に立ち退き料を要求出来る事はなく、あくまでも示談の中でと聞いておりますが?」
 →あなたが家賃から引越代を差し引いた額を最近まで支払わなかったことについて,あなたが立ち退き料という趣旨でそういう処理をしたのだろうと思ったため書いたのですが,結局,上記の通り解除が適法ですから,立ち退き料の問題にはなりませんね。
3.「更に「家賃2ヶ月分くらいだろうと思います」とありますが、これも法的ではなく、最近の事例又は相場で、裁判では結局示談の中で話し合って決めなさいと言う事になると聞いております。」
 →それはそうでしょう。それが2ヶ月分くらいが相場でしょうという意味ですが,何かおかしなところがありますか?話し合いがつくのであればいくらでもかまいませんが,調停や裁判となると,決まった額というわけではないですが,だいたい2ヶ月分くらいが妥当かなという感覚です。
4.「しかしもう修復のきかない信頼関係の中で、話し合いは無理だった場合、仲裁など具体的に誰が入り、どんな方法で進んでいくのですか?」
 →信頼関係が破壊された場合というのは,話し合いがつくかつかないかという場合というわけではないですよ。賃貸借契約のような信頼関係に基づいた継続的契約において,信頼関係が破壊されない限りは,少しくらいの債務不履行があっても貸し主からの解除できないという意味です。賃借人からみて,賃貸人と話し合いがつかないほどに信頼関係が修復できないという意味とは異なります。
 なお,話し合いのテーブルに着かせるためには,誰かが仲裁に入るというよりは,当事者が調停や裁判という手段を利用するという選択をせざるを得ないでしょう。
5.「一般的に、この程度の問題は、弁護士さんの介入は無いのでしょうか?」
 →介入といいますか,依頼されれば受任すると思います。
6.「今後、どう進めたら良いのか、少なくとも15万円は取りすぎ、現状復帰料 は細かく考えても台所に付けたフックの跡を修繕するぐらいです。この関係の色々な資料を読むと、現状復帰料を要求されても、自然に退化したものは拒否でき、店子の非で著しく壊れた個所以外は支払う事は少なく、拒否できる場合もあると聞いております。話もしないうちに、勝手に何を息子に話したのか15万円を要求するのは問題では無いのですか、退去する時、掃除し部屋を見せ、フックの跡もあると報告し、その時点では何も現状復帰料は要求されていません。15万円ー6万5千円=8万5千円はどうなりますか?息子に私が15万円返した場合、即刻上記8万5千円は法的に要求出来ますか?」
 →まず,あなたがご子息に15万円返済した場合ですが,あなたとしては弁済者であるご子息から,弁済者としての地位に代位します(弁済者の地位を代わって取得します)。そして,あなたによると,それは錯誤によって払いすぎたわけだから,貸し主に対して不当利得返還請求をしたいということでしょう。それは可能で す。
 その上で,ではいくら請求できるかというと,それは8万5千円というわけではなく,裁判で争うことになると思います。原状回復代は,退去のその場で決定できるものではなく,自然の経年劣化を超えた劣化の回復にかかる費用がいくらだったかは,個々の事案によります。あなたのみの,また,貸し主のみの考えで決まるものではないです。そういう意味で,争ってみなければわからないと書きました。
 いろいろな資料をお読みになっていらっしゃるようですから,お詳しいのだろうと思いますが,本件で,15万円が適正かそうでないかは,実際はわかりません。いずれにしても,貸し主の請求額については不服がおありなのでしょうから,いったん支払ったものを取り戻すには,不当利得返還請求の裁判で争う必要があると思います。もちろん,裁判する前に,あなたから相手方に,裁判外で請求することは可能ですので,お考えの通りになさって大丈夫ですよ。
私は,書かれている事情から読み取れることに基づいて,弁護士としての見解を示したまでであって,最初の回答には過不足はないと考えています。家主の側に立った見解というわけでもありませんよ。あなたの方が当然事情にお詳しいわけですから,正しいと確信なさっているのでしたら,お考えの通り行動されて良いと思います。
質問者: 返答済み 4 年 前.

どうも、私がジャストアンサーのシステムを理解できてないのかも知れませんね?

私の質問に対して、そちらからの回答の下側に以下の文章がありました。

 

あなたが価格を提示して回答を募集した質問には,弁護士としての意見を回答し,履行済みですので,次はあなたに法律上の義務を果たすべき責任があります。回答の意味が分からない場合は解説しますが,回答を踏まえて質問なさる場合は「承諾」した後に新規で投稿願います。価格を提示して質問した以上は責任を持ってしかるべく承諾をお願いします。

 

これは、承諾したら3,778円を払いなさいと言われている訳ですよね?

2月5日に、既に引き落とされていますので、払っています。

デポジット形式で、承諾しないと仮契約から本契約にならず、先ずは承諾しなさいと言われるならば、納得のいくまで質問は可能と言われてる意味はどう言う意味ですか?

最初の質問に対して、私の意図する回答でなかった個所に対して更なる質問をさせて頂いたつもりです。

承諾すると、次の質問に対してまた、3,778円かかるのですか?

1か月間無料のキャンペーンに登録し了解されているはずです。

それと、チップの意味が解りません?(システムが理解できない、説明いただけますか?

無料キャンペーン中の場合も含めお願いします。

今後、お宅様のシステムの使い勝手が良ければ、仕事で利用させて頂こうと考えてます。

 

専門家:  bengoshimailme 返答済み 4 年 前.
システムに関する説明は,ユーザー規約を熟読されるか,info@justanswer.jpにお問い合わせください。

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