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bengoshimailme, 弁護士
カテゴリ: 法律
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業者さんに持家を借家として管理してもらっています。(まだ借り手なし)雪片づけ等で近所から苦情がきて、業者さんより排雪

解決済みの質問:

業者さんに持家 を借家として管理してもらっています。(まだ借り手なし)雪片づけ等で近所から苦情がきて、業者さんより排雪するよう言われ、八万円かけ処理しました。また、屋根雪が落ちないようにルーフヒーティングもつけ、その電気代が12月分だけでも40,000円請求きました。私としては取り壊しも考えましたが改装すれば貸家にできる、と業者さんの勧めもあり改装し貸家に出したのです。雪の苦情も自分のところで引き受ける、との口約束でした。この場合、「管理」とはどの程度 持ち主である私が負わなければならないものなのでしょうか?
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
弁護士です・はじめまして。

1.雪の処理や草の処理自体は,持主の責任で行い,苦情の窓口を引き受ける,というのが,戸建ての場合の管理委託契約の一般的(だと思われる)な内容*ですが,個々の管理委託契約の具体的な内容は,個々の契約によりますし,それにより管理委託料が異なりますので,究極的にはご自身で締結した業者との契約を確認するしかないことになります。
2.基本的には,お金さえ出せば,管理会社(不動産業者であったり管理専門であったり様々)が,例えば賃借人退去後のクリーニングや,玄関に面している道路の掃除などをしてくれますから,雪の処理や草取りもお金を払えばやってくれます。 それでは「引き受ける」というのはなんだったんだ,とお感じになると思いますが,引き受けるというのは,おそらく「クレームの窓口になる」という意味であることが一般的です。あるいは,さほどお金や手間のかからない日常的な賃借人からの要求に応えたり,賃借人がなくした鍵の交換や取り付けてあるエアコンの掃除,トイレつまりの場合の専門業者の手配をするようなことです。費用まで負担するという意味でないことが多いと思いますよ。
3.持主としては借り手がついてないのに持ち出しばかり,という気分だろうと思います。その通りなのですが,それがオーナであることの難しいところで,結局は賃借人が間断なくついて,賃料が安定的に入ってこなければ,所有していることはむしろマイナスでしかないということになるのです。ですので,このご質問への回答としては,
 第一に,管理業務の内容を業者との間で細かく確認なさって下さい。
 第二に,その業者が不動産業者である場合には,可能な限り早く,かつ優先的に借り手を見付けることを徹底するよう,強く要求することです。要は,管理委託と いうのは,入居者がいて賃料が入ることが前提なので,賃料も入らないのにクレームの取り次ぎだけしてくれても困る,だからとにかく即座に入居者を連れて来いというべきです。場合によっては,例えば1ヶ月以内に入居者を見付けてきたらインセンティブを払うとか,そういう融通の利く業者との契約に切り替えるというようになさると良いと思います。今のうちから,別の業者にアプローチして,相見積もりのような形で,どこまで積極的にやってくれるのか,どこまで責任を取るのかを比較,確認なさると良いと思いますよ。
 なお,経験からですが,業者が勧めてくることは,基本的にそれが業者の利益になるからであって,家主の利益になるからとは限りませんよ。業者が今後手配してくる,雪処理や草取りや清掃の業者についても同じです。手配することでバックが入る業者を手配するわけですから。そのあたりも細かく確認なさるべきと思いますよ。

*①共有部分の管理(戸建ての場合は排水溝などが共有の場合があります…この「管理」に,例えばこの排水溝の掃除や周りの草むしりなども業者負担なのかどうかは業者ごとに異なります),②クレーム対応(これはクレームの一次的な受付と本人に代わって一応頭を下げたりすること。クレームに基づいてなんらかの費用の掛かる行為まで業者が負担するというわけではなく),③集金代行,④入居者の審査,⑤緊急時の対応,⑥修繕工事の手配,⑦損害保険の適用
というのが,一般的に業者との間の契約で「管理」とされる内容です。
bengoshimailme, 弁護士
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