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カテゴリ: 法律
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こんにちは、はじめまして私は船水と申します。当方、札幌から東京に昨年の四月に引っ越してまいりましたが、その際に札

解決済みの質問:

こんにちは、はじめまして私は船水と申します。当方、札幌から東京に昨年の四月に引っ越してまいりましたが、その際に札幌のマンションをある不動産業者に賃貸依頼の契約書を交わしました。初めは入居者募集依頼書にサイン、捺印をし依頼いたしましたが、次に一般物件管理委託契約書にサイン捺印をしましたが、四月から入居者の募集をかけて八月初めにやっと入居される方が見つかりました。その方の入居申し込み書を送ってもらい入居者が確実に入居したいと言うので、最低限のリフォームをやっていいでしょうか?と言うので直ぐに入居して下さるならいいです。とリフォームを終わらせましたが、入居するかたの都合によりご主人と離婚するお話でもめているみたいなんですが、確実に入居されたいといっているので、もう少し不動産の方から待っていて下さい。10日位だけお時間いただけますか?と言われこちらも夏にな ってしまい10日間だけお待ちしています。と返事をしましたが10日過ぎても不動産からは連絡がなく、こちらから連絡をしても担当は席をはずしております。と言ったきり何度かけても同じ返答で、痺れをきらし本社のある不動産の東京の方へ事情を話し、札幌の営業ではらちがあかないんで、東京本社の営業マンの方が責任を持って営業して下さる。とおっしゃいましたので早急にお願い致します。と伝え任せることにいたしましたが、その営業マンの方も、連絡が悪すぎて折り返しお電話をお願いしても何日も連絡がつかず、やっとついた頃必死に探しております。少し待ってください。といわれましたが、お客さんが中々つかないので業者さんをかえさせていただこうと思います。と伝えると東京から札幌へ転勤される方が出てきて、今その方は会社に稟議書を出しているんですが家賃のことでまだ折り合いがつかず、会社からの回答をいただけていないようなので、もう少しお待ちください。と言われ、もうきっぱり不動産を断るつもりで連絡をしても又連絡が来ない中、札幌の未入居のボイラーが破裂しました。もちろん水抜きはしてまいりました。去年のクリスマスまえです。業者の方にはボイラー修理の方が年末みていただき、修理の見積もり書は保険会社にも送っておきます。と言っておりましたが、年が明け何の連絡もなく、不動産へ依頼の解除を伝えると宣伝広告料と管理委託契約の即時解約手数料(6日月分)詳細は募集家賃82000円×5.25%内装代金(リフォーム代)、主人が連絡をして宣伝広告料82000円、違法ですよね。と伝えると最初は強気に出てきて払えと言っていましたが、こちらも弁護士さんに相談して見ます。とつたえると、急にすみません、82000円は結構ですから、内装代と管理委託契約の即時解約手数料を支払えばマンションの鍵はかえします。支払わない場合は鍵を返しません。と言ってきました。ボイラーの見積書もまだ送って来ないので、私が保険会社にお電話をしました。通常、冬場でも1ヶ月以上も不動産から見積もりも送って来ないなんてありえません。保険会社の方も不動産に連絡をしても、席をはずしてます。ですとか、一度も連絡が取れていない状態で困ってらしゃいました。事情をすべて説明し、契約書の内容を大手の不動産メーカーの方が送ってくださいと言うので見ていただきましたら、宅建業者違法で、ボイラー破裂も不動産が管理を怠った形態で私どもが支払うことではないですよ。と保険会社の方も同じことをおしゃいますが、何を正当に支払うべきものなのか、最初の不動産に対して何か専門的な知識でアクションをおこした方が良いのか、本当に困っております。因みに、大手の不動産に事情をお話したところ、4日位で契約したい、決めたいとお客様が待ってくださっているので、今までどこまで営業をしていたのか、おかしすぎます。とおっしゃるので、今までもったいなかったですね。とのことでした。契約したいかたは、三月からの入居希望と言ってらっしゃるので、何か、法的に私どもに違法があるのか、アドバイスをいただけると、本当にたすかります。お忙しい中だとは思いますが、どうぞ宜しくお願い致します。


 


●現在に至るまでの経緯


1.2011年4月に札幌より東京へ引越しをする事をなり、所有しているマンションを
  不動産会社「(株)STK」へ入居者募集を依頼しました。
  その際に交わした契約書は以下となります。。
  ・一般物件管理委託書(妻が私の名前でサイン→委任状等の私の署名捺印は行っていない)
  ・入居者募集依頼書(妻が私の名前でサイン→委任状等の私の署名捺印は行っていない)


2.営業担当より、2011年8月に入居者希望者ありの連絡があり、
  不動産会社から壁紙の張替えの要請があるとの連絡を受けました。
  費用については、入居月2011年8月の家賃より相殺することで工事を着工しました。
  その際に頂いた資料は、以下となります。
  ・入居申込書
  ・ご契約入金明細者
  ・見積書(クロス張替えのみ:37,500円)
   →以前、2011年7月に頂いたもの


3.2011年8月に、入居の連絡が不動産会社から一向に無く、私から連絡しました。
  その際入居者が家庭内の事情があり入居が遅れるとの報告を頂いた。


4.2011年9月末日に、入居者の家庭内の事情で契約の延長依頼を不動産会社より要請された。
  その際、私から他の入居者募集を要請した。あわせて、東京の営業担当(法人担当)へ変更して頂いた。


5.2011年10月に東京の営業担当より入居希望の連絡を頂いた。


6.2011年12月に私から、入居契約状況を確認した際に、
  東京の営業担当より入居希望者からの正式なキャンセル連絡があったことの報告を頂いた。


7.2011年12月に所有しているマンションのボイラーが凍結により水漏れが発生したとの
  連絡を不動産会社より頂いた。
  私から損保会社へ連絡を取り状況を説明し、対応を不動産会社へ依頼した。


8.2012年01月に東京の営業担当より「サブリース契約」を提案して頂いた。
  私の方で、契約内容を確認し条件等を確認した後、お断りの連絡をした。
  その際、不動産会社を変更する旨を併せて連絡した。


9.2012年01月に私より変更した不動産会社の方が鍵を取りに行く事を連絡した。
  変更した不動産会社の担当者が、鍵を取りに行った際、契約が解約されていないので、
  鍵は渡せないとなった。


10.不動産会社へ私より契約の解約を要請した際、以下の内容で契約条件を提示された。
   その際、担当が不動産会社の代表取締役となったことを伝えられた。
  ・広告宣伝料:8,200円(10ヶ月分)
  ・管理委託契約の即時解約手数料:25,830円(家賃8,2000×5.25%×6ヶ月分)
  ・内装代金(居間一部):26,250円(上記2.の工事費)


11.解約条件の根拠を私から担当者へ連絡し、以下の回答を頂いた。
  以下、一般物件管理委託契約書の内容
  ・広告宣伝料:82、000円(10ヶ月分)
   →第8条(経費の負担)の2)
  ・管理委託契約の即時解約手数料:25,830円(家賃8,2000×5.25%×6ヶ月分)
   →第12条(期間内の契約解除及び変更)2)
  ・内装代金(居間一部):26,250円(上記2.の工事費)
   →不動産会社が立替で支払ったので当然請求させて頂くとのこと


12.提示された解約条件の妥当性を変更を依頼した不動産会社へ相談し以下の回答を頂いた。
   →要求された解約条件は、賃貸の不動産業界では考えられない内容である。
    そもそも、一般物件管理委託契約書の契約は、入居者が決まった際に交わす契約である。
    まして、広告宣伝料など支払う必要はない。


13.変更を依頼した不動産会社の回答を不動産会社へ私より連絡し再度以下の解約条件となった。
  ・管理委託契約の即時解約手数料:25,830円(家賃8,2000×5.25%×6ヶ月分)
  ・内装代金(居間一部):26,250円(上記2.の工事費)
  ※広告宣伝料:82,000円(10ヶ月分)は、取下げとなった。


14.現在においては、不動産会社からは弁護士を立てた対抗をするので「話すことは、ない」となっています。
   また、変更を依頼した不動産会社からは、即入居したい希望者がいるとの連絡を頂いています。
   入居希望者へは契約を待って頂いている状態です。


15.上記の内容のとおり不動産会社の信頼がなくなり、妻より損保会社へ状況を確認した。
   以下、損保会に確認した内容
   ・損保会社から再三見積書の要請の連絡をしたが、この事態に至るまで不動産会社より連絡がない状態であった。
    →不動産会社からは、2012年02月03日に送付したとの連絡があった。
   ・ボイラーの写真を不動産会社へ要請の連絡をしたが、届いたのは2012年1月30日である。
    その際、「不動産会社が変更となったので、その後の対応は変更後の不動産会社として下さい」と伝えられた。
   
   ※損保会社から、「全て貸主で費用を負担することではないのでは?」と助言を頂いた。
    不動産会社に入居募集中の事故なので、このようなケースは不動産会社より最低でもお見舞金として貸主へ
    工事の一部を支払いされている。


●確認したいこと
1.現在に至るまでの経緯の1.で交わした以下の契約書は法的に不動産会社に対し効力のあるものなのか?
  また、入居者が決まっていない状態で交わす契約書なのか?
  ・一般物件管理委託書(妻が私の名前でサイン→委任状等の私の署名捺印は行っていない)
  ・入居者募集依頼書(妻が私の名前でサイン→委任状等の私の署名捺印は行っていない)


2.不動産会社に対し効力のあるものの場合は、不動産会社から提示されている解約条件は妥当なのか?
  また、管理委託期間内で発生したボイラーの凍結による水漏れに対する工事費は私から不動産会社へ請求可能となるのか?



船水 織香

投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
弁護士のbengoshimailmeです。はじめまして。ご質問の文面から窺える事情に基づき,回答致します。回答には細心の注意を払っておりますが,できるだけ早く回答しようともしているため,単なる法律用語などは,説明なく用いる場合もあります。ご存じない専門用語は,Googleなどで検索なさって下さい。

(1)ご夫婦でいろいろなところに相談なさっているのだろうと思いますが,「主人が」「妻が私の名前でサイン」など,主体が不統一で,どなたが相談なさっているのかよくわからないです。本文は奥様なのでしょうけれど。

(2)「確認したいこと1.」の「現在に至るまでの経緯の1.で交わした以下の契約書は法的に不動産会社に対し効力のあるものなのか?」について。
 →奥様が夫の名前でサインしたものだから無効,と主張されたいのかと思いますが,現在までのご夫妻の行動は,客観的には,この契約が有効であることを前提としたものであるとみえます。今になり,そのことを理由に契約の無効を主張することは矛盾挙動であり信義則に反すると判断される可能性が高いでしょう(契約の無効を主張できない)。そもそも奥様が夫の名前でサインすることに対して,夫からその権限を授与されていたものと解されますので,夫のサインの代行として有効でしょう。それゆえ,サインの代行を理由とする契約の無効は主張できないと思われます。

(3)「確認したいこと1.」の「また、入居者が決まっていない状態で交わす契約書なのか?」これは契約当事者の意思によると思います。少なくとも,入居者の募集は入居者が決まる前だからこそ依頼することだろうと思いますので,後者の契約は問題ないと思います。前者の契約書は,入居前に,物件のある現地にいられないオーナーに代わって物件を管理する趣旨が含まれていたとも思われること,入居希望者がつきやすいよう物件の管理等をするという趣旨で合意があったのではないかとも思われることからすると,入居者決定前に交わすことに何ら問題はないとも考え ることができます。そうでないと主張なさる場合は,そうでない意思だったということを示す事実の主張・立証がむしろ必要であるように思います。
  確かに,ふつうは,物件の管理を委託するのは,少なくとも最初の入居者が決定した後,ということになるのではないかと思います。ただ,そうだとすれば,管理委託の開始時期,契約の効力発生時期について,契約時に確認すべきだったともいえますので,入居者未決定の段階であることを認識しつつ交わしながら,その段階で交わす契約なのかどうかということを,後になって問題にするのは,契約の安定を害するともいえます。
 「素人だということでだまされた」ということなのでしょうから,このような問題の仕方をするよりも,消費者保護の視点から,本件不動産会社の不当性を問題にする方が良いのではないかと思います。宅建業法の違反もこれに併せて考えると良いのではないかと思います。

(4)「確認したいこと2.」の「不動産会社に対し効力のあるものの場合は、不動産会社から提示されている解約条件は妥当なのか?」について。
 →お話を伺う限り,この契約を盾にした解除手数料の要求は妥当でない疑いが強い,不当性の高いものだろうと思います。不当な要求ですので,支払う必要はないと思います。これを支払わない限り鍵を返さないという場合,別の業者に募集を頼んで入居者が決まったら,その業者から今回の不動産会社に鍵の引き渡しを求めさせるか,鍵ごと交換されてはどうかなと思います。とにかく解除のための手数料も,広告費も(募集は不成功なので)支払う必要はないと思います。

(5)「確認したいこと2.」の「管理委託期間内で発生したボイラーの凍結による水漏れに対する工事費は私から不動産会社へ請求可能となるのか?」について。
 →不動産会社との間の管理委託契約の内容として,このような,物件の設備の故障や事故から生じた損害の修復費用の負担までは含まれないのが一般で,こうした費用はオーナーの負担であるのが一般的と思います。管理とは,修理の業者の手配くらいまでで,費用はオーナー持ちであるのが普通ですので(個々の管理委託契約の内容によります。私見は一般論です)。よって,一般論としては,あなたから不動産会社への請求はできないと解されます。

(6)「何か、法的に私どもに違法があるのか、アドバイスを」
 →あなたがたに違法性はないと思いますよ。
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