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kanekiyo
kanekiyo, 司法書士
カテゴリ: 法律
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経験:  大手司法書士事務所での勤務を経て独立。現在は司法書士事務所を経営。
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ダイニングバーを経営している引地です。 神奈川県横浜市磯子区森1-10-20 205(横浜地方裁判所 事件番号(ケ)平成23年631号)で運営しております(当社2店舗目です)

解決済みの質問:

ダイニングバーを経営している引地です。
神奈川県横浜市磯子区森1-10-20 205(横浜地方裁判所 事件番号(ケ)平成23年631号)で運営しております(当 社2店舗目です)

昨年、大家さんから、この物件は競売にかけられました、との通達がありました。どうせなら借主のあなたに買っていただきたいと言ってくれたのでその手続きをしていましたが、申し立ては取り消されず競売となってしまいました。そこで私もお店を守るため、競売に参加しました。
しかし、私よりも大きい金額者がいて、結局第三者に買われてしまいました。
そもそも私が交わした契約は平成20年12月に『定期建物賃貸借契約』で昨年の12月で契約は満了でした。また“ていとうけん付き”とも知らず、契約したのが間違っていたのですが、ド素人だったためハンコを押しました。

競売が実施されたのは昨年の12月でした。

契約書には、更新はないとか立ち退き料等請求できないなど、記載されております。元大家さんからの通知は一切ありません。

先日、新しい大家の仲介をしている不動産がきて従業員がいるのにもかかわらず、『そういうことなので、6ヵ月以内に出て行ってください』と言われました。
さらに『6月までいてもいいけどそれまでは今までの賃料と同じでいいから私に振り込みなさい』と言いました。
続けたいと言っても『新オーナーがダメと言っているので無理です』と言いました。新しいオーナーに電話しても『すべて不動産屋に任せているから』といって話を聞いてくれません。


そこで質問なんですけど、
1、出ていくことになったら、保証金は誰から返してもらえばよいのでしょうか?(70万円)

2、立ち退き料は請求できるのでしょうか?ネットで調べたら、『契約時に定期借家であることを説明していても、それだけ では期間満了時に更新となってしまいます。期間満了の1年前から6月前までの間に、賃借期間が満了する(ので建物から出ていってくれ)ことを通知しなければなりません。従って、定期借家契約を締結しただけで安心しては困ります。この通知を怠ったときには、通知をしたときから6ヶ月間は契約が存続することとなり、契約期間満了までに通知をしていない場合には期間満了後は「通常の」賃貸借契約(ただし期間の定めはないものとして)として更新されてしまうと考えられます。せっかく定期借家にした意味がなくなりますので気を付ける必要があります。

』とあります。ということは、現状で考えると立ち退き料は請求できる立場でしょうか?

3、今後の家賃は誰に払えば良いのでしょうか?


お忙しいところ大変申し訳ないのですが、詳しく教えてください。宜しくお願い致します。


株式会社TATSU 代表取締役 引地達也
店舗XXX-XXX-XXXX
携帯080-6649-8914
http://www.don-2.jp/
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  kanekiyo 返答済み 5 年 前.

こんにちは。司法書士のkanekiyoと申します。質問をご投稿頂き、誠に有難うございます。
ご質問への回答は以下の通りとなります。分かりやすい回答を心がけてはおりますが、ご不明点等ございましたら、お気軽にご返信下さい。

1、出ていくことになったら、保証金は誰から返してもらえばよいのでしょうか?(70万円)
請求先は元大家さんになります。通常のオーナーチェンジであれば、新所有者が賃貸借契約に関する権利義務を引き継ぎますが、新所有者が競売によって当該不動産を取得した場合は、その賃貸借契約(定期借家であろうがなかろうが)が競売の申立人である抵当権者に対抗できる場合にのみ、その契約を引き継ぐことになります。
そして、この対抗要件は今回実行された抵当権より先に借家権について登記しているということになります。残念ながら契約の際には既に抵当権の登記がされていたはずですし、一般的に賃貸借契約時に登記をいれることもまずありませんので、賃借人であることを対抗することはできません。

2、立ち退き料は請求できるのでしょうか?
立ち退き料の請求は困難かと存じます。おっしゃるとおり、契約に基づき賃貸借契約を解約する場合に定期借家であるか否かで論点が異なることはありますが、先に述べましたとおり、今回は競売により建物の所有者が変わっていますので、その方に元々の賃貸借契約ありきで話をしても相手はそれに応じる義務はありません。
6か月の猶予は法律で認められているものですので、その間は相手の言うとおり対価(これは賃料ではなく、法的な権利に基づかず使用していることに対する損害金です)を払って使用できますが、それを過ぎると裁判所の執行官が業者を連れて現れ、強制退去(店の物を全て外に出されます)させられることになります。

3、今後の家賃は誰に払えば良いのでしょうか?
新所有者である競売の落札人になります。そして、その方が不動産屋に委任しているということであれば不動産屋に支払えばよろしいかと存じます。
なお、先にも述べましたが、正確にいうとこれは家賃ではなく、賃料相当の損害金(=家賃相当額)という扱いになります。

※もし、支払を拒めば相手方は6か月を待たずに退去させることを裁判所に申し立てることができますのでご注ください。

kanekiyo, 司法書士
カテゴリ: 法律
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