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kanekiyo
kanekiyo, 司法書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 481
経験:  大手司法書士事務所での勤務を経て独立。現在は司法書士事務所を経営。
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土地の抵当権仮登記について  平成5年12月2日に私の所有する土地に抵当権設定仮登記が行われました。 仮登記は、

解決済みの質問:

土地の抵当権仮登記について
 平成5年12月2日に私の所有する土地に抵当権設定仮登記が行われました。
仮登記は、土地の売買の結果発生しましたが、相手の株式会社がその後活動 できない
(倒産?)状態で、現在もそのままです。

土地の売買において、契約書も取り交わしています。
平成20年には、相手代表の方とお会いして「早急に整理したい」との文書を交わし
ましたが、一向に進展がありません。

 素人の私としては、「売買が成立しているのだから、その土地に関わりは持てない。
と考えているのですが、周囲から雑草・荒れ地化への対応を求められています。

 以上、中途半端な状況が続き、不安もあります。

 この件に対応する考え方、決着の方法があれば、教えて下さい。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  kanekiyo 返答済み 5 年 前.

こんにちは。司法書士のkanekiyoと申します。質問をご投稿頂き、誠に有難うございます。
ご質問への回答は以下の通りとなります。分かりやすい回答を心がけてはおりますが、ご不明点等ございましたら、お気軽にご返信下さい。

状況が正確に把握できていなければ、追加でご説明いただけれると幸いですが、その土地の現在の所有者は相手の株式会社で、ご質問者様は名義が残っているままの売主ということでよろしいでしょうか(そうなると、仮登記抵当権は誰が権利者で誰が債務者なのでしょうか)?

仮に上記のとおり、土地を売却したが名義がそのままなのでその土地の管理がされていないことによりトラブルが起きたときに、名義が残ったままの自分も巻き込まれるのではないかというご質問であれば、その恐れは確かにあろうかと思います。

今後のことですが、やはり相手方の代表者と協力して名義変更するのが一番てっとり早い解決方法ですが、その際の登録免許税をどちらが負担するかが相手方にとってはネックになるかと存じます。その費用をご質問者様が負担するというのは納得いかないかもしれませんが、懸念されているとおり余計なトラブルに巻き込まれないようにしたいのであれば、致し方ないかもしれません。

相手方が登記に協力しない場合は、登記引き取りの訴訟を提起してご質問者様が単独で名義変更することもできます。しかし、この訴訟自体がかなりレアなケースになりますので(通常は請求する側が逆ですので・・・)、弁護士先生に依頼したほうがよろしいかと存じます。

質問者: 返答済み 5 年 前.

kanekiyo 様 回答ありがとうございます。

 もう少し説明します。

1 抵当権設定仮登記について

   原因 金銭消費貸借設定 債務者 (株)A 権利者 (株)B とあり

   約3年後(平成6年)に、権利者が移転し (株)C となりました。

 

2 現在(平成21年時)、(株)Cの代表者と連絡は取れる状態です。

 

3 平成20年に(株)C代表者との対談で、「早めに整理したい」「権利放棄という

  方法もある」と話していました。

 

4 この土地は農地で、バブルの最終期にショッピングセンター建設用地として

  (株)Aが、前出のとおり「土地売買契約」により「購入?」しました。

  その代金は頂いております。

 

5 しかし、バブル崩壊により、(株)Cも当時の様に会社を整理するような状況に

  あり、代表者が後始末のために勤務している状態の様です。

 

6 現在、この土地の固定資産税も私が支払っており、さらに前出の土地管理の

  問題もずっと抱えている状況です。

 

  平成21年2月に、対応の結論を要求してから、進展のないまま現在に至っています。

 

  回答にありますが、この様に長期化していること、相手の対応の見通しがないこと

から、法的により確実な方法を取らざる得ないと考えます。

 

  Q1 相手の「権利放棄」とはどの権利を放棄するのでしょうか?

  Q2 今後、取るべき方法を、具体的に教えて下さい。

  Q3 公的機関として相談(対応)してくれる場所はありますか?法務局など

 

     以上、お願いします。

専門家:  kanekiyo 返答済み 5 年 前.

ご返答有難うございます。

現在の所有者は、株式会社Aですが、ご質問者様に登記が残ったままで、抵当権の仮登記権利者は現在、株式会社Cということですね。

Q1 相手の「権利放棄」とはどの権利を放棄するのでしょうか?

抵当権仮登記のことかと存じます。放棄してもらって抵当権仮登記を抹消することができるかと存じます。しかし、ご質問者様の名義が残っていることとあまり関係がありません。

Q2 今後、取るべき方法を、具体的に教えて下さい。

先に回答したとおり、既に代金を受領しているのなら、株式会社Aと協力して所有権移転登記をすべきです。協力できなければ先に述べたとおり訴訟も検討すべきです。

Q3 公的機関として相談(対応)してくれる場所はありますか?法務局など

法務局も相談にのってくれますが、これだけ事案が複雑だとご自分で対応するのは難しいかもしれません。

先にも述べましたが、各当事者と協力できそうであれば最寄りの司法書士へ、協力が得れそうになければ(株式会社Aと連絡が付かないなど)弁護士先生に相談された方が良いかと存じます。

【法務局HP】

http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kakukyoku_index.html

【司法書士会HP】

http://www.shiho-shoshi.or.jp/activity/var_consulting/center_list.php

【弁護士会HP】

http://www.nichibenren.or.jp/bar_association/whole_country.html

かなり時間が経過しておりますので、本来あるべき形にするのはかなり大変かと思いますが、頑張ってください。

質問者: 返答済み 5 年 前.

kanekiyo 様

 

 回答の方向が見えてきました。まとめのやりとりになると思います。

 

Q1 (株)C((株)D 注1で状況説明)の「権利放棄」がされることは、「抵当権仮登記が抹消される」ことであるとありましたが、その場合、土地の所有権は誰のものとなりますか?

  注1 (株)A、B、C社とも閉鎖されており、C社が閉鎖されたとき(株)Dに合併吸収さ      れ、私はD社の代表と連絡が取れる状況です。

 

        以上

 

専門家:  kanekiyo 返答済み 5 年 前.

ご返信有難うございます。

抵当権(仮登記)の有無とは関係なく、土地の所有者は売買が成立している時点で(株)Aです。

抵当権者(現時点ではD)とは、債務者(A)が貸した金銭を返さない場合に抵当権が設定されている土地を競売にかけて、そこから金銭を回収することができる方です(ただし、仮登記のままでは実際に競売まではできません)。

ですので、その土地の所有者とは直接関係ありません。たぶん、仮に競売したとしても土地の価格等からみて貸した金銭をまったく回収できない(競売をするのも費用がかかりますので)とD社は判断しているのだと思います。だから、相手としても持ってても意味のない権利で面倒なだけなので放棄しても良いと言っているのだと存じます。

kanekiyo, 司法書士
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