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bengoshimailme, 弁護士
カテゴリ: 法律
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マンションの配管に関するトラブルで相談します。 2年半前に中古のマンションを購入し、入居してすぐ、トイレの詰まりが

解決済みの質問:

マンションの配管に関するトラブルで相談します。
2年半前に中古のマンションを購入し、入居してすぐ、 トイレの詰まりが発生し、その際は売主である業者が対応し、今後は管理組合に対応してもらうようにとのことでした。
先月末になって再び詰まり、トイレが使えなくなり、管理人に連絡して業者を手配してもらいました。
管理人、管理組合の理事長は、個室内のトラブルであり、管理組合の責任ではないと話し合いに応じません。
業者の報告書にも、老朽化による鉄こぶ、ささくれに汚物が溜まりやすくなっていたためとあります。
しかも専有部分ではなく共有部分の配管であっても、個人の責任だという内容の文書を請求書(宛名は白紙)と一緒に送り付けてきました。管理組合の規約には、「床スラブから先は共有部分とみなす。たとえ専有部分であっても管理組合の責任において、原因究明、修理等を行う。」と明記してあります。
先週再び詰まり、管理人に報告の上、業者を手配しました。業者によると、管を交換しないかぎり、詰まりは繰り返すし、作業のために管が破れる恐れがあり、そうなると階下に被害が発生するとのことです。
詰まりの作業の数日間、自宅のトイレは使えず、コンビニに通っています。
管理組合に対して、どのような方法で、業者への支払い、管の交換工事の要求をすればよいでしょうか?
内容証明を出す場合、業者の見解書などは必要でしょうか?
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
こんにちは。弁護士です。
この問題へのイライラ は,私もとても共感できます。ですが,他人を動かすというのは,非常に難しいんですよ。
内容証明を出す場合,業者の見解は付ける必要はありません。業者の見解は,資料として,別便で送って下さい。


さて,管理組合の規約に「床スラブから先は共有部分とみなす。たとえ専有部分であっても管理組合の責任において、原因究明、修理等を行う。」とあるとのことですが,
「専有部分ではなく共有部分の配管であっても、個人の責任だという内容の文書」を送りつけてきたのは誰ですか?
これを送りつけたのが管理組合だというなら,規約に反するじゃないか,といえるのですが…。

質問者: 返答済み 5 年 前.

回答ありがとうございます。

文書を送ってきたのは管理組合の理事長です。

規約には、「漏水等の事故の原因が不明な場合には、その原因が共用部分の設置又は保存の瑕疵にあるものと推定し、理事長は理事会の決 議により管理組合がその責任と負担において原因調査、修繕工事等を行うものとする。」「各設備は、専有部分とみなされる部分も、共用設備の一体的維持管理の必要から、管理組合一括して清掃又は修繕もしくは撤去を決議した場合には、区分所有者はその決議を遵守しなければならない。」ともあります。理事長や管理人が規約に反したことを言っているのは明らかだと思うのですが、「業者に原因が区分所有者にあるという報告書を書かせる」と言って電話を切られてしまいました。業者に連絡すると、嘘の報告書は書きませんと言ってくれましたが。業者への支払い(請求書の宛先は空欄でしたが)、今後再び詰まったとき、管が破裂する恐れがあるのに、業者が作業をしてくれるのか不安です。

専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
その理事長が規約と矛盾したことを主張しているのが明らかで,
また,今後の修理について費用の負担を心配して業者が作業しなくなる危険があるということですので,
管理組合の総会の議事にかけると良いのではないかなと思います。
この問題は,あなたの区分に限ったことでなく,他の住民も同様に心配していることかも知れませんので。
(というより住民の共通の関心事なのではないでしょうか?ある程度の年数が経つと,どこでも生ずる問題ですから,あなたの部屋だけ,ということはないと思いますよ)
質問者: 返答済み 5 年 前.

問題のマンションに住んでいるのは、娘2人(大学生、新社会人)で、我々両親は遠方にいるため、なかなか動きがとれません。先月末の詰まりからわずか2週間での詰まりを考えると3月の総会の議題に持ち込んで間に合うかどうかところです。

 今思えば、入居してすぐの詰まりの際、売主である業者がもう少し管理組合と交渉してくれていればと残念です。娘たちが入居する前はしばらく空いていたそうで、それも管の錆び等トラブルの原因らしいです。もちろん総会への出席は考えていますが、請求書を送ってきていることもあり、取りあえず、こちらからの支払いはできない旨、内容証明にして送る必要があるのではないかと思います。

専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
そうなのですね。
別に内容証明にて払えない旨送る必要はないと思います。
内容証明というのは,後の裁判を見据えて,「裁判前まではこのように紛争解決の努力をしてきました」という裁判所に対する証拠を残しておく趣旨で出すものなのです。
それゆえ,請求書に対して,払いません,ということなのであれば,どちらかというとこちらに不利ですから,
わざわざ証拠化しておく必要はないともいえます。
送るのであれば,斯く斯く然々の理由からこの工事の支払いの負担は管理組合とすべきと考えます,専用部分に関してはお支払いします,などという内容にしておかれると良いのではと思いますよ。

3月の総会とのことですが,臨時総会の開催に関する規約の条項があるはずですので,それをお探しになって,
要件をみたすかどうか,またみたす ようにするにはどうすべきかをお考えになって,それに向けて動かれてはどうでしょう?

それから,ひとつ豆知識ですが,私の海外経験から,海外では必ずしも下水道の設置が日本並みのクオリティではない
ところがいくつもあります。そういうところでもトイレは水洗なのですが,かなり頻繁に詰まります。
それを防ぐためにどうするかというと,トイレにトイレットペーパーを流さないようにすることなのです。
トイレに汚物入れ(ゴミ箱)を置いておき,トイレットペーパーは絶対に水洗には流さずにゴミ箱に捨てるよう徹底すれば,
詰まることはありません。
トイレつまりの原因は,日本でも,紙なのです。特に,女性の場合使用量と頻度が高いためにその原因となり易いです。
ゴミ箱に捨てるのは慣れないうちは抵抗がありますが,詰まるよりはましですから,そうお嬢さんたちに教えてあげて下さい。
専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
あなたがなさったご質問には回答を送信しておりますので,回答をご覧になっていない場合はご確認下さい。
専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
あなたのご質問には回答を送信してありますのでご確認下さい。
あなたのご質問には弁護士として十分と思われる回 答をしたのですが,それに対してはいまだ何らのアクションもなされていません。そこで,もう一度ご質問を検討しました。「先月末になって再び詰まり、トイレが使えなくなり、管理人に連絡して業者を手配してもらいました。管理人、管理組合の理事長は、個室内のトラブ ルであり、管理組合の責任ではないと話し合いに応じません。」「請求書を送ってきていることもあり、取りあえず、こちらからの支払いはできない旨、内容証明にして送る必要があるのではないかと思います。」と書かれているのですが,2年半前に工事をしたときも,今回工事をした際も,あなたの購入した区分所有権の専用部分の内部にあるトイレの配管のつまりの工事だと思われ,そうした専用部分内部の配管のつまりの工事については,各区分所有権者が工事費を負担するのは当然ではないでしょうか?詰まり易くなっている原因は,共用部分の配管の劣化にもあって,それを修理しなければ抜本的な解決がなされないとしても,個々の専用部分内のトイレの詰まりは当然にその所有者の責任であって,管理組合の責任ではありません。あなたが呼ぶよう手配してやってきた業者への支払は,あなたがしなければなりません。(仮に,「そのような場合であっても,各配管はいずれにしても共用部分に延びているから,このような工事の責任と工事代金支払義務は管理組合にある」,というような規定があれば別ですが。しかしそのような規定があるはずはありません)購入して入居する前にしばらくその部屋が使われていなくて,それが劣化をいくらか促進したとしても,それは管理組合の責任ではありませんし,当然に購入者=現所有者が,所有権に基づく負担として当然に負うべき責任です。それを他者に転嫁しようとしても,無理な話だと思います。中古マンションを購入するということは,その価格に,当然に経年劣化に伴う価値下落が織り込まれているわけで,この「価値下落」というのは,経年劣化によって将来生ずる修補費用も当然に含まれているのです。
よって,たいへん残念ですが,あなたはトイレ詰まりの配管工事の費用を支払う義務を負担します。
質問者: 返答済み 5 年 前.

回答に時間がかかったことについてはお詫び申し上げます。

一身上の都合がありました。

理事長あての文書を作ったので回答へのお礼を兼ねて、送るつもりでしたがどうやら無駄のようですね。詰まりに関してはこちらで有償で依頼した弁護士からも管理組合の管轄であるとの見解をもらっています。

質問者: 返答済み 5 年 前.

回答に時間がかかったことについてはお詫び申し上げます。

一身上の都合がありました。

理事長あての文書を作ったので回答へのお礼を兼ねて、送るつもりでしたがどうやら無駄のようですね。詰まりに関してはこちらで有償で依頼した弁護士からも管理組合の管轄であるとの見解をもらっています。

質問者: 返答済み 5 年 前.

回答に時間がかかったことについてはお詫び申し上げます。

一身上の都合がありました。

理事長あての文書を作ったので回答へのお礼を兼ねて、送るつもりでしたがどうやら無駄のようですね。詰まりに関してはこちらで有償で依頼した弁護士からも管理組合の管轄であるとの見解をもらっています。

質問者: 返答済み 5 年 前.

回答に時間がかかったことについてはお詫び申し上げます。

一身上の都合がありました。

理事長あての文書を作ったので回答へのお礼を兼ねて、送るつもりでしたがどうやら無駄のようですね。詰まりに関してはこちらで有償で依頼した弁護士からも管理組合の管轄であるとの見解をもらっています。

質問者: 返答済み 5 年 前.

回答に時間がかかったことについてはお詫び申し上げます。

一身上の都合がありました。

理事長あての文書を作ったので回答へのお礼を兼ねて、送るつもりでしたがどうやら無駄のようですね。詰まりに関してはこちらで有償で依頼した弁護士からも管理組合の管轄であるとの見解をもらっています。

質問者: 返答済み 5 年 前.

回答に時間がかかったことについてはお詫び申し上げます。

一身上の都合がありました。

理事長あての文書を作ったので回答へのお礼を兼ねて、送るつもりでしたがどうやら無駄のようですね。詰まりに関してはこちらで有償で依頼した弁護士からも管理組合の管轄であるとの見解をもらっています。

質問者: 返答済み 5 年 前.

回答に時間がかかったことについてはお詫び申し上げます。

一身上の都合がありました。

理事長あての文書を作ったので回答へのお礼を兼ねて、送るつもりでしたがどうやら無駄のようですね。詰まりに関してはこちらで有償で依頼した弁護士からも管理組合の管轄であるとの見解をもらっています。

専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
こんにちは。
私も,あなたが最初から管理組合が当然にトイレ詰まり修補の責任を負うべきだという前提の説明でご質問なさっていたため,管理組合に負担させるべきだろうと考えてしまいました。おそらくその弁護士さんもそう思われたか,あなた のご希望に沿うようにやってみましょうと思われたかしたのだろうと思います。裁判では原告被告双方の弁護士が,正反対の見解に立って争うように,弁護士の見解というものはひとつではありえませんし,いかなる見解にも立って意見を述べることも可能ですので,その先生が私の最終的な結論と異なっていたとしても不思議ではありませんね。
ちなみに,このサイトも,有償であり,無償ではありませんので,誤解のないようお願い致します。
【修正・訂正します】
私は先日,
”「そのような場合であっても,各配管はいずれにしても共用部分に延びているから,このような工事の責任と工事代金支払義務は管理組合にある」,というような規定があれば別ですが。しかしそのような規定があるはずはありません”
と述べましたが,あなたが最初に書かれている管理組合の規約には,
「床スラブから先は共有部分とみなす。たとえ専有部分であっても管理組合の責任において、原因究明、修理等を行う。」
と書かれているとのこと。そのような規定があるということですね。
この規定は書き方がおかしいのですが,要するに
「床板の下は共用部分だ」
という意味であれば,トイレ詰まりの修理の際に床板の下の配管を修理したのでしたら,それは区分所有の専有部分ではなく,共有部分を修理したことになりますので,管理組合の責任と負担ということになりますね。つまり,あなたが費用を負担する問題ではないことになりますね。
なお,最高裁平成12年3月21日判決では,「便所から出る汚水については、同室の床下にあるいわゆる躯体部分であるコンクリートスラブを貫通してその階下にある六〇七号室の天井裏に配された枝管を通じて、共用部分である本管(縦管)に流される構造となっているところ、本件排水管は、右枝管のうち、右コンクリートスラブと六〇七号室の天井板との間の空間に配された部分である。
(中略)本件排水管は、その構造及び設置場所に照らし、建物の区分所有等に関する法律二条四項にいう専有部分に属しない建物の附属物に当た り、かつ、区分所有者全員の共用部分に当たると解するのが相当である」
としています。
つまり,床スラブより下(先)の配管は,共用部分だ,との判決ですから,管理組合の規定はこれを踏襲したものである可能性が高いですね。
ただ,上記判決は,
「本件排水管は、右コンクリートスラブの下にあるため、七〇七号室及び七〇八号室から本件排水管の点検、修理を行うことは不可能であり、六〇七号室からその天井板の裏に入ってこれを実施するほか方法はない。

右事実関係の下においては」

としているので,床スラブ下の配管の修理が,他人の家である階下の家の天井裏から入って実施するしか方法がないという事実関係のもとで上記のように判示したとのことですので,少し注意が必要ですね。


【少し気になる点】
あなたの2回目の発言で,
「規約には、「漏水等の事故の原因が不明な場合には、その原因が共用部分の設置又は保存の瑕疵にあるものと推定し、理事長は理事会の決 議により管理組合がその責任と負担において原因調査、修繕工事等を行うものとする。」「各設備は、専有部分とみなされる部分も、共用設備の一体的維持管理の必要から、管理組合一括して清掃又は修繕もしくは撤去を決議した場合には、区分所有者はその決議を遵守しなければならない。」」
とある,と書かれていますね。
1.今回,トイレ詰まりの原因は,不明ではなく,老朽化によると業者は言っているのですよね。なので,この規定はあまり関係ないかも知れません。
2.最初に書かれた,床下は共用部分とみなすという規約からすれば,上記「専有部分とみなされる部分も」という話は関係ないかも知れません。
(2’.)ただし,共用部分とはみなされない場合に,管理組合決議で一括して修繕すると決まれば,管理組合の責任になるということですので,共用部分とはみなされない場合には,管理組合決議も重要になってきますね。
bengoshimailmeをはじめその他名の法律カテゴリの専門家が質問受付中
質問者: 返答済み 5 年 前.
再度の説明ありがとうございました。個人的にいろいろあって時間が取れず失礼をお詫びします。詰まりの箇所については共用部分であると確認しています。管理組合宛の文書は送付しました。今後についてはまた回答を待ってから相談しながら考えてまいります。
質問者: 返答済み 5 年 前.
再度の説明ありがとうございました。個人的にいろいろあって時間が取れず失礼をお詫びします。詰まりの箇所については共用部分であると確認しています。管理組合宛の文書は送付しました。今後についてはまた回答を待ってから相談しながら考えてまいります。
専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
そうですか,よかったですね。また教えて下さい。

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