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kanekiyo
kanekiyo, 司法書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 481
経験:  大手司法書士事務所での勤務を経て独立。現在は司法書士事務所を経営。
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始めまして、どうぞよろしくお願いいたします。 16年前に住宅ローンを30年で2,400万円銀行で組みました。その際

解決済みの質問:

始めまして、どうぞよろしくお願いいたします。
16年前に住宅ローンを30年で2,400万円銀行で組みました。その際に担保として(①隣に住んでいる父の土地)と(②私名義の建てる家そのもの)と(③その敷地である父名義の土地)の三つが担保となりました。そして7年5カ月前に父が他界し、その際に私名義の建てた家を妻の名義に変えました(結婚20年経過)。また父が他界した際に銀行は担保提供者で保証人であった父から母への変更手続きなどは一切要求してきませんでしたので、現在も父のままです。
そして住宅ローン自体は現在まで一度も延滞はありません。しかしこの度失業してしまい、条件 変更を申込み、審査が通ったのですが、その際に父が死亡しているので妻と母が家と土地が担保に入っていることを承諾しているという手続きをすることが条件だと伝えてきました。
私の考えとしては、担保の件を母に承諾してもらうにしましても、16年前と全く同じ担保を提供する必要があるのかと疑問に思い、母に相談しましたらやはり母も担保を承諾するにしても16年間ローンをキチンと払ってきたのだから建てた家(妻名義)とその敷地分の土地(母名義)だけにしてもらい、隣の母の家の土地は担保から外してもらいたいという考えです。
そこで、そのような交渉はどうすれば確率よくできるかというご相談と、仮に妻と母が16年前と全く同じ担保条件では納得せずに妻と母が担保提供を拒否し、もし住宅ローン返済が出来なくなった場合どうなるのかお教えいただければ助かります。
最善の方法をプロデュースしていただける先生がいらっしゃれば依頼させていただきたいと考えておりますので何卒よろしくお願いいたします。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  kanekiyo 返答済み 5 年 前.

こんにちは。司法書士のkanekiyoと申します。質問をご投稿頂き、誠に有難うございます。
ご質問への回答は以下の通りとなります。分かりやすい回答を心がけてはおりますが、ご不明点等ございましたら、お気軽にご返信下さい。

まず、銀行がお母様の承諾を求めているのは、現在①、③の土地の所有者がお母様とご質問者様になっているからです(お亡くなりなったお父様のお子様が質問者様のみと仮定した場合)。この点、まずは相続登記を行って名義を変更すべきかと存じます。お父様の相続財産である①、③の土地を質問者様がすべて相続されるのであれば、そもそもお母様の承諾を銀行が求めてくることはありません(①はお母様、③はご質問者様が相続を受けるようにした場合はやはり承諾が必要かと思います)。

次に、①の土地を担保から外せないかとのことですが、これは②の建物と③の土地の評価額(担保価値)によるかと思います。もし、返済が滞ったとしても、②の建物と③の土地を処分すれば残りのローンを完済できるのであれば十分交渉の余地はありますが、残念ながらそうでなければ①の土地を担保から外す交渉はまず無理かと思われます。

一度、②の建物(ほぼ無価値かと思いますが・・・)と③の土地を、お近くの不動産会社などに依頼して査定されたほうがよろしいかと存じます(インターネットなどで探せば無料で査定してくれるところは結構あります)。

最後に、ローンが支払えなくなった場合には、担保に入っている①~③の不動産は競売(裁判所が主導して買手をさがす手続きで、銀行が申立てを行います)に出されることになるかと思われます。これは、奥さま、お母様が承諾するしないにかかわらず、ローンの滞納が続けば、前述のとおり銀行が強硬手段に出る可能性があります。

なお、ご依頼をとのことですが、当サイトでは質問者様と回答者が直接関わり合いをもつことを禁止されています。ですので、ここでお聞きになったことを参考に、お近くの先生を探してご相談されることをお勧めいたします。

質問者: 返答済み 5 年 前.

①と③は母の名義で私(質問者)の名義ではないのですが・・・

現在は私の名義の固定資産は7年前から何もない状態なのですが、回答に変わりはないでしょうか?

銀行との交渉時に反映させたいので宜しくお願致します。

専門家:  kanekiyo 返答済み 5 年 前.

ご返答有難うございました。

お父様がお亡くなりになった際、建物の名義のみ奥さまに変更したとのことでしたので、相続による土地の名義変更はしていないかと思っておりました。

どちらもお母様の単独名義とのことですので、それであればご質問のとおり、ローンの見直しにはお母様の承諾が必要かと存じます。

また、①の土地を担保から外す交渉の可否は②、③の担保価値次第である点と、もしローンの支払いができなくなった場合は①~③の不動産が競売されてしまうことは、最初の回答から変更ありません。

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