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shonansolicitor
shonansolicitor, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 435
経験:  中央大学法学部卒。事務所経営者。裁判所事務官・地方公務員上級職等合格。
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初めまして、有限会社QUANTUMの蔡(チェ)と申します。 どうぞよろしくお願いいたします。 【状況】

解決済みの質問:

初めまして、有限会社QUANTUMの蔡(チェ)と申します。

どうぞよろしくお願いいたします。

【状況】
「定期」ではない通常の賃貸契約で、3階建ての1階部分で、去年7月から2年契約で自然食品店を営業しております(東京の日本橋、水天宮近辺)。
オーナーは池袋地区で会計士事務所を営業してらして、入居時に不動産仲介業者からは、「オーナーがちかぢか2階3階部分に戻ってくる可能性があるが、1階に戻ってくることはない」と聞いていました。
が、先々週急に、お店の前に商品を出して営業していることや、1階を会計士事務所の応接室として使うことを理由に、来年7月の更新はさせない、と言われました。
もちろん2年で退去させられることは全く予想してい なかったので、この9月10月に大幅な店舗の内外装の改装をしたばかりです。
また、ビジネス的には、この場所で営業を継続できないことが分かった時点で、これ以上の店舗改善はできなく、ビジネスが停滞してしまうため、移動するのであれば早めに移動するべきですので、近隣で物件を探したところ、たまたますぐに良い条件の物件Aが見つかっています。
物件Aの大家さんもいつまでも待たせるわけにはいきませんし、申込をしないでいるうちに、もし他の方が申し込みをしてしまうと、ただでさえ物件Aほどの良い条件の物件が見つかりにくい中心街ですので、早く決断をする必要がある状況です。

【賃貸契約の内容】
賃貸契約の内容を見ると、賃借人からの解約については書いていますが、賃貸人からの解約については何も書いていません。
ただし、最後のほうに、「書いていない件については、協議の上、民法や慣行、判例などに基づいて決定する」といったような条項があります。
不動産仲介業者の説明では、賃貸人からの解約については書いていないが、民法では賃貸人が更新を拒否できる正当な理由としては、①家賃の滞納、②不当な利用、③賃貸人の使用が明記されていて、今回の件は③に該当するので、オーナーは更新を拒否する正当な権利がある、とのことです。
一方、都庁の不動産相談窓口の方の見解では、この件の賃貸契約には借地借家法が適用されるので、28条と30条によって、賃貸人からの解約はできなく、立ち退きをする際には補償金を請求できるでしょう、とのことでした。
ただ、正確には判例などを参照するべきなので、弁護士や司法書士に相談を、とのことでしたので、こうして相談させていただいております。

【立ち退きによる損害額の見積もり】
立ち退きによる損害額を見積もってみたところ、
1.敷引き 家賃2か月分:28万円
2.現状復旧費用 未定:項目5参照
3.改装費の原価償却分 9月の看板やガラス交換台:10万円
4.引越費用 未定:要見積り 参考:項目5参照
5.引越先の内外装費 未定:要見積り 参考:前回は現状復旧費用、引越費用、内外装費合計で150万円
6.引越に伴う休業期間中の売上損失 日次売上8万円×7日=56万円
7.引越しによる売上高減少による利益損失 前回の場合、売上高4割減、回復までに6か月 今回の日次売上8万円に換算すると、144万円
合計:約388万円

【現実的な方針】
とはいえ、現実的には、ロケーション的にも家賃的にも有利な物件Aに移って営業をしたほうが、ビジネス上は有利ですので、上記の388万にこだわらず、積極的に移転する方向で話を進めたいと思っています。
最終的な落としどころとしては、来年1月には転居することと、補償条件として、
①退去は来年1月
②保証金全額返還
③現状復旧はしない
④移転費用(引越と内外装費用)と休業補償として100万円(少なくとも50万円)
をいただきたいと考えています。

こういった状況ですので、不動産仲介業者には、今週土曜日までには合意を確定したいとお願いしています。

長々と説明させていただきましたが、なにとぞご指導ご教授のほど、よろしくお願い申し上げます。

有限会社QUANTUM 蔡光浩
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  shonansolicitor 返答済み 5 年 前.

  日本は大変国土の狭い国ですので、借り主圧倒的に有利です。借地借家法の「正当理由」の規定はあって無いが如し。あまりにオンボロで入居していたら危険というような特殊な場合に極めて例外的に認められているに過ぎません。

 

  従って、貴方は立退く必要はありません。万が一立退く場合は、

【立ち退きによる損害額の見積もり】
立ち退きによる損害額を見積もってみたところ、
1.敷引き 家賃2か月分:28万円
2.現状復旧費用 未定:項目5参照
3.改装費の原価償却分 9月の看板やガラス交換台:10万円
4.引越費用 未定:要見積り 参考:項目5参照
5.引越先の内外装費 未定:要見積り 参考:前回は現状復旧費用、引越費用、内外装費合計で150万円
6.引越に伴う休業期間中の売上損失 日次売上8万円×7日=56万円
7.引越しによる売上高減少による利益損失 前回の場合、売上高4割減、回復までに6か月 今回の日次売上8万円に換算すると、144万円
合計:約388万円

 

   この388万円は請求するのに合理的理由のある数字だと思います。

【現実的な方針】
とはいえ、現実的には、ロケーション的にも家賃的にも有利な物件Aに移って営業をしたほうが、ビジネス上は有利ですので、上記の388万にこだわらず、積極的に移転する方向で話を進めたいと思っています。
最終的な落としどころとしては、来年1月には転居することと、補償条件として、
①退去は来年1月
②保証金全額返還
③現状復旧はしない
④移転費用(引越と内外装費用)と休業補償として100万円(少なくとも50万円)をいただきたいと考えています。   
こちらも十分合理的な数字です。

 

  ☆ 民事ですから、あくまでも当事者同士が【合意】すれば極端な話、金額は幾らでも良いのですが。

 

  貴方の提案はどちらの提案も十分に合理的理由に基づいて算出されたものなので、相手が貴方に立退いてほしければ同意せざるを得ない数字だと思います。

 

  自分であるか、行政書士に頼むか、弁護士に頼むかは、最終的には貴方の考え方次第ですが。

 

  金額的には、まず①行政書士から内容証明を出してもらう。 ②合意に達すれば合意文書を作ってもらう。 ③合意に達しなければ、行政書士から弁護士を紹介してもらい、弁護士に示談交渉してもらう。  ④ 示談が上手くいかなかった場合は、裁判を検討する。

 

  このような流れが良いのではないかと思いました。 最初から弁護士に依頼してもモチロン良いのですが。

 

  貴方が得られる利益と弁護士に払う着手金&成功報酬を考えたらあまり手元に残らないので、民事に強い行政書士そして弁護士とある程度提携関係にある行政書士(私のようなタイプ^^;)に依頼した方が安上がりだと思いました。

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  ご参考になりましたら、「承諾」をお願い致します。

 

 

 

 

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