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kionawaka
kionawaka, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 1355
経験:  中央大学法学部法律学科卒 行政書士事務所経営
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家族間での相談です。 義理の両親と私家族(妻が娘)の持ち家をそれぞれ売却し、二世帯住宅(中古)の購入を行いました。

解決済みの質問:

家族間での相談です。
義理の両親と私家族(妻が娘)の持ち家をそれぞれ売却し、二世帯住宅(中古)の購入を行いました。その計画の前提条件として、義理の父より私自宅(2年前に購入のマンション)の売却損、その他借入金の返済金額の負担①と、今後、毎月のローン返済による現在の住宅費以上の金額の負担②をする旨、話があり、①についてはご自宅売却 益より娘に対しての生前贈与の考えがあり、実施にご負担をいただいた時は、妻(娘)の口座にお振込みされ、それを各支払いに使いました。
しかし、この2か月後、新居住宅ローンを全額私が契約したので、名義は私のみでしたが、贈与と思っていたご負担いただいたお金を貸付金として覚書を交わすよう求められています。そこには返済免除の代わりに、名目上、負担した金額分の持ち分設定や私夫婦が離婚した場合には、その金額の返済、もしくは名目ではなく登記変更など記載されています。この場合、どのような対処が適当でしょうか。
私は、前提条件の中で名目として妻(娘)の名義を持ち分設定するのが妥当だと思っています。
専門家のご意見をお伺いできますか。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  kionawaka 返答済み 5 年 前.

以下のデータが不足していますので、お答えください。

 

>毎月のローン返済による現在の住宅費以上の金額の負担②をする旨

 

>>Q1:今までのローン月額を超える部分の負担を義父がするということですか?

 

>贈与と思っていたご負担いただいたお金を貸付金として覚書を交わすよう

 

>>Q2:契約書には貸付金として記載するようにとのことですか?

 

>名目上、負担した金額分の持ち分設定

 

>>Q3:意味不明。共有持分の設定ということですか?

 

>私夫婦が離婚した場合には、その金額の返済、もしくは名目ではなく登記変更など

 

>>Q4:離婚した場合は、立替返済した金額の返還を要求するということでしょうか?①②の返済ということでしょうか?

 

 Q5:後段は所有権登記名義人の変更ということでしょうか。そうだとすれば、誰から誰へ移転するのでしょうか?

 

 できれば、契約書の実際の文言を確認したいです。よろしくお願いします。

質問者: 返答済み 5 年 前.

>>Q1:今までのローン月額を超える部分の負担を義父がするということですか?

⇒当初借入金3500万円、20年返済ローンを想定しており(変動金利)、月額17万円程度になる計算でした。私の今までの住居費(ローン+諸費用)は月11万円でしたので実質6万円の負担を毎月負担するというものでした。しかし、結果的に借入額と返済額のバランスを考え、30年のローン返済とし、実質11万円台の返済としました。事前に約束していた金額分(約6万円)は、毎年1回繰り上げ返済を想定し、負担していただく予定です。最終的に20年での完済を考えています。

 

>>Q2:契約書には貸付金として記載するようにとのことですか?

⇒覚書の中で記載があります。

 

>>Q3:意味不明。共有持分の設定ということですか?

⇒覚書上ではなく、登記名義変更(共有持ち分の設定)です。

 

>>Q4:離婚した場合は、立替返済した金額の返還を要求するということでしょうか?①②の返済ということでしょうか?

⇒①の返済要求です。

 

 Q5:後段は所有権登記名義人の変更ということでしょうか。そうだとすれば、誰から誰へ移転するのでしょうか?

⇒私から私と義理の父への共有名義への変更です。

 

 できれば、契約書の実際の文言を確認したいです。よろしくお願いします。

⇒少々長くなりますが、以下覚書の本文です。

↓  ↓  ↓

合意書

 

義理の父(以下、甲という)私(以下、乙という)は以下の事項について合意します。

 

1、乙は住宅の買換えに際し、売却した物件に対する乙の借入金返済のための不足金4,084,125円を甲より借り受けた。甲は乙に対する当該貸付金の返済を免除するかわりに、貸付金免除相当額に対する下記2に定める持分を甲のものとするこことを互いに確認する。下記2に定める甲の持分については、本来は登記により権利関係を明確にすべきであるが、登記費用の関係上、名義変更登記を行わないため、本書により権利関係を明確にすることを互いに承認する。

 

2、物件住所・・・・・の土地(地積:0000㎡)及び建物(総床面積:0000㎡)については、登記内容に関わらず、13/100を甲の持分とする。

 

3、私たち夫婦が夫婦関係を解消した場合においては、乙は甲より免除を受けた上記1の借入金4,084,125円を返済するか、若しくは、上記2に定める持分を甲の持分として不動産登記を行うこととする。

 

以下、日付け記入、甲乙それぞれの住所、氏名など署名欄があります。

 

専門家:  kionawaka 返答済み 5 年 前.

>下記2に定める甲の持分については、本来は登記により権利関係を明確にすべきであるが、登記費用の関係上、名義変更登記を行わないため、本書により権利関係を明確にすることを互いに承認する。

 

>>登記と実態が不一致になっており、第三者には対抗できませんが、当事者間でナットクしているなら、当事者間では有効です。

 

>3、私たち夫婦が夫婦関係を解消した場合においては、乙は甲より免除を受けた上記1の借入金4,084,125円を返済するか、若しくは、上記2に定める持分を甲の持分として不動産登記を行うこととする。

 

>>乙の自由を制限する契約ですが、公序良俗に反するとはいえないため、この契約自体は有効です。あと違反した場合の罰則がなにもないですが(実効性がない)、これは乙に有利でしょう。

 

 

 

質問者: 返答済み 5 年 前.

しかし、この2か月後、新居住宅ローンを全額私が契約したので、名義は私のみでしたが、贈与と思っていたご負担いただいたお金を貸付金として覚書を交わすよう求められています。

⇒今回の住み替え計画の前提は、義理の父から妻(娘)に対して、売却益の中から住宅購入のための資金援助を想定した贈与の話で進んでいた事と異なる内容なので疑問をいだいています。合意書の文言については、問いません。それ以前の問題でご相談をしました。前提の贈与の話で進めるのであれば、持分設定を妻(娘)にする事を主張したいのですが、妥当でしょうか?また、進められるのでしょうか?この部分のご判断をお願いしたいと思っています。また、どちらにしても贈与税がかかるのでしょうか? 

 

 

 

専門家:  kionawaka 返答済み 5 年 前.

>合意書の文言については、問いません。それ以前の問題でご相談をしました

 

 

>前提の贈与の話で進めるのであれば、持分設定を妻(娘)にする事を主張したいのですが、妥当でしょうか?

 

また、どちらにしても贈与税がかかるのでしょうか?

 

>>娘と資金提供者との共有名義にすれば、贈与税はかかりません。

 

質問者: 返答済み 5 年 前.

今回の住み替え計画の前提は、義理の父から妻(娘)に対して、売却益の中から住宅購入のための資金援助を想定していました。

 

進んでいた話と異なる内容なので疑問をいだいています。

 

前提の贈与の話で進めるのであれば、持分設定を妻(娘)にする事を主張したいのですが、妥当でしょうか?

専門家:  kionawaka 返答済み 5 年 前.

 贈与であれば、資金提供者(義父)と娘(質問者の妻)の共有名義にすれば、

 

先述のごとく贈与税はかかりません。その旨主張されるとよいと思います。

 

 

 

 

質問者: 返答済み 5 年 前.

最後に、

 

※ある資料に、住宅購入資金等の援助(1000万円以内)は、「物件購入代金と諸費用」の範囲内の記載がありました。また、購入後の資金援助は適用外との記載も。。。

 

今回のように二世帯住宅購入用に新たなローンを組むため「私の自宅売却損と借入金の返済資金」を援助として認めてもらえるのでしょうか。また、義理の父の自宅売却が最後となってしまったため、私の借入金は会社の住宅融資で賄い、その他の資金は新たな住宅ローンで賄ってしまっています。実際に義理の父から娘(妻)の口座に約束していたお金が振り込まれたのはつい最近です。

 

合意書について、住宅資金援助として贈与を受けた資金であることと、その分の持分設定を義理の父と娘にすることは主張してみます。登記名義変更はしませんので、合意書中で表記していただくようお願いしてみます。

 

なお、確定申告の時はどのように申告したら良いのでしょうか

※部分のことも気になります。

追加質問になり申し訳ございませんが、よろしくお願いします。

質問者: 返答済み 5 年 前.

最後に、

 

※ある資料に、住宅購入資金等の援助(1000万円以内)は、「物件購入代金と諸費用」の範囲内の記載がありました。また、購入後の資金援助は適用外との記載も。。。

 

今回のように二世帯住宅購入用に新たなローンを組むため「私の自宅売却損と借入金の返済資金」を援助として認めてもらえるのでしょうか。また、義理の父の自宅売却が最後となってしまったため、私の借入金は会社の住宅融資で賄い、その他の資金は新たな住宅ローンで賄ってしまっています。実際に義理の父から娘(妻)の口座に約束していたお金が振り込まれたのはつい最近です。

 

合意書について、住宅資金援助として贈与を受けた資金であることと、その分の持分設定を義理の父と娘にすることは主張してみます。登記名義変更はしませんので、合意書中で表記していただくようお願いしてみます。

 

なお、確定申告の時はどのように申告したら良いのでしょうか

※部分のことも気になります。

追加質問になり申し訳ございませんが、よろしくお願いします。

専門家:  kionawaka 返答済み 5 年 前.

追加です。

 

 ◆たとえば、4,000万円まるまる義父から娘への贈与にする場合は、2,000万ほどの贈与税がかかります。

 

 これを回避するには、持分を150万円づつ何年かかけて贈与します。これを20数回繰り返せばよいことになります。この場合、1回にかかる贈与税は4万円です。

 

 義父から夫・娘へ150万円づつ贈与していけば、その期間は半分に短縮されます。

 

 

 ◆義父名義にして、娘への遺言書で遺贈するのも一方法です。

 

 ◆贈与を貸付金とするとのことですが、本件では、贈与とみなされる可能性が高いので同じです。↓

 

http://123s.zei.ac/zouyo/minasizouyozaisan.html

 

 

 住宅購入資金等の援助は、購入後の資金援助は対象外ですが、新たに二世帯住宅取得のための資金提供をうける場合は適用されます。

 

 住宅購入資金の援助、相続時精算課税は特例のため、いずれも申告しないと適用になりません。

 

 以下のサイトをご覧下さい。

 

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm

 

 

 

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