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houmu
houmu, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 975
経験:  行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
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自宅マンションを三年間の定期建物賃貸借契約で貸しています。借主が近所にマンションを購入したので、契約満了まで五ヶ月残

解決済みの質問:

自宅マンションを三年間の定期建物賃貸借契約で貸しています。借主が近所にマンションを購入したので、契約満了まで五ヶ月残して退去したいと言ってきました。契約書には転勤、介護、その他やむを得ない事情以外は契約満了までの家賃を払うこととなっています。借主は、マンションを購入して退去するのを「その他やむをえない事情だ」として、一方的に解約を迫っています。借主は裁判も辞さないとの姿勢ですが、裁判になった場合どうなのでしょうか。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  houmu 返答済み 5 年 前.
借地借家法第38条第5項において、「転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったとき」には中途解約が可能とされています。ご相談のケースではこれに基づいた条項が契約書に記載されているものと思いますが、もし違った内容・表現で記載のある場合には異なった解釈も考えられますので、その点はご留意下さい。

まず、事情の例示についてですが、
「転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情」とありますが、これらはどれも自分の意思ではコントロール出来ない外的な要因に基づくものです。また後半には「建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったとき」とあります。マンションの購入というのは、販売のタイミングや税法の改正などの要因はあるとはいえ、最終的にはあくまで自己責任で購入を決められたということになりますから、これをやむを得ない事情に当たると解するのは無理があるでしょう。

また転勤についてですが、転勤したからといって
「生活の本拠として使用することが困難となった」とは限りません。単身赴任者の生活の本拠というのは解釈が難しいのですが、家族は転居せず、主要な財産も持っていくわけではなくそのままということであれば、生活の本拠の移転は伴っていないとも考えられ、中途解約を認めるべき緊要性は無いものと思慮致します。

なお、法定の事由なく中途解約となった場合には残期間分の賃料相当を請求可能ですが、契約初期の解約などで違約金があまりにも高額となるような場合には無効とされる場合があります。過去の事業用物件での判例では、3年以上残して解約した際に、過去の募集状況をみると通常
数カ月程度で次の入居者が見つかっており、1年以上の期間を要したことはなく、公序良俗に反するとして、1年分の賃料・共益費相当額のみを認めました。
居住用物件ですと、消費者契約法の関係もあり、より短期間の違約金のみしか認められない可能性もありますのでご注意下さい。

ご参考になりましたら幸いです。


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