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houmu
houmu, 行政書士
カテゴリ: 法律
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経験:  行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
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借地借家法の第13条の建物買取請求権の行使について 私は借地人ですが、今回借地上の建物(現在居住中)を手放すことに

解決済みの質問:

借地借家法の第13条の建物買取請求権の行使について
私は借地人ですが、今回借地上の建物(現在居住中)を手放すことになり、地 主に相談予定ですが対象のわたしの家屋が40年以上で古いのですが、内部の設備も十分で維持管理をすればまだまだ住める木造の建物です。現実は古い建物で、販売しても売れる可能性が低いですが買い取る地主も買い取つても処置に困り取り壊しになるようで、その際仮に家屋代金50万円取り壊し費用150万円の場合地主は家屋代金50万は支払わずに済ませて取り壊し費用の幾らかの負担を借地人に要求してきた場合それをのむのが妥当か?また私見ですが13条の通り時価で買い取を求め買い取られた建物は所有権が地主になるので家屋の処分は地主個人の裁量、責任で処理してくれと要求して家屋代金50万の請求が出来ますか?
  (昨日11月1日午後3時ごろ同じ内容の質問を出しましたがサブカテゴリーを間違えて出したのかメールアドレスにも回答がないので再度質問させて戴きました。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  houmu 返答済み 5 年 前.
ご質問のケースでは40年以上の古い家屋であるとのことですので、借地借家法ではなく、借地法の適用となります。(平成4年に借地借家法が施行され、同時に借地法は廃止になりましたが、施行以前に行われた借地契約については、その後契約の更新があった場合も含めて、旧借地法を引き続き適用することになっています。)
建物買取請求権についての定めは同様にされていますが、契約年数に関する規定などに違いがあります。

まず、借地契約の当初の期間について、木造建物の場合原則として30年とされています。
契約で変更することは出来ますが、20年未満とすることは認められていません。
(15年の借地契約はできないが、20年・40年という契約はOKということです。)
そして、契約の更新時には、特に約束がなければ20年ですが、20年より長い期間を定めることは可能です。(短くすることはできません。)

建物買取請求権は、契約期間満了時に契約更新をしないことによって発生します。相手方から更新を断られた場合はもちろんですが、こちらから更新を希望しない場合でも請求が可能です。

※建物買取請求権が発生しない場合

もし、ご質問者様が、契約期間とは無関係に合意解約を希望されている場合や、地代の不払いなどを理由に契約解除されたという場合には、建物買取請求権はなく、こちらで取り壊しをし、借りた時の状態に戻して返却する必要があります。双方合意の上で家を残したまま解約という可能性もありますが、地主側にはそれに応じる義務はないということになります。


※建物買取請求権が発生する場合

上記の通り今回が契約更新時点でのものでしたら、建物買取請求権を行使できます。
この権利は、行使する意思表示をご相談者様がすることにより一方的に成立し、相手方の合意は不要なのですが、価格は決まっていないという状態になります。買い取った建物を賃貸するのか、取り壊すのかは新所有者となる地主さんの考える事で、こちらには関係ないことですから、家屋代金の請求が可能です。

この場合、当事者同士が任意で売買契約をするのではなく、法律が強制的に買取をさせるという特殊な例ですので、価格の合意ができないことはまま見られます。合意ができない場合には、裁判所に価格を決めてもらうことになります。この際には建物としての物質的価値だけではなく、周辺環境なども総合的に勘案して価値が評価されることになります。

ご参考になりましたら幸いです。

houmu, 行政書士
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