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sakurabito
sakurabito, 行政書士
カテゴリ: 法律
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解決済みの質問:

建物の賃貸契約をしていた方(借り手)が、脳梗塞により意志を表明することが困難となり、子供さんが成年後見人となりました。賃貸契約をした当初は、土地も 貸主のものでしたが、途中で土地は別の方へ移り登記の変更も終わっています。地代の形で新しい登記者にお金が支払われていました。借りてが健康な時に、建物について、当初の貸主に贈与するという遺言書が作成されています。
現在、建物の処分について問題となっています。遺言で贈与よなっているため、成年後見人である子供さんも処分することが出来ないと言うのです。遺言書のため、生きている今、贈与相手が処分することも出来ないと言います。借り手が死亡しない限り、建物の処分は出来ないのでしょうか?当初の賃貸契約が口頭のみで契約書が無く、建物は登記されていないようです。
借主が生きている間は、成年後見人となった子供さんが処分できないのでしょうか?また、遺言書に記載されている贈与先のものが、現段階で建物の処分をすることは出来ないのでしょうか?今の段階で、建物の所有権は誰にあり、処分する権限を持っているのは誰なのでしょうか?
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  sakurabito 返答済み 5 年 前.

こんにちは、行政書士のyorozuyaです。

わかりやすい回答を心がけておりますが。ご不明な点などありましたら、お気軽にご返信ください。

 

居住用不動産の維持管理は後見人の財産管理事務の範囲です。

その他の財産の維持・管理・処分も後見人の事務です。

 

ここでいう「居住用不動産」とは
 ・被後見人が生活の本拠として居住している(居住していた)建物またはその敷地
 ・将来被後見人の居住用として利用する可能性のある建物・敷地

 

を言います。

 

居住用不動産の処分については後見人が家庭裁判所に不動産処分許可申し立てることで対処できると思いますが、家裁には確認されましたか?

 

裁判所HPより

成年被後見人(被保佐人,被補助人)の居住用不動産処分許可の申立書

 

民法985条は、

遺言は、遺言者の死亡の時からその効力を生ずる。

 

と定めています。

 

その遺言の存在と内容を相続人と受け取る側が知っていたとしても、その遺言はまだ効力を生じていません。

 

したがって、現時点の居住用建物の維持・管理は後見人である息子さん。

居住用不動産の処分を許可するのは家庭裁判所であると考えられます。

 

居住用ではない不動産の処分は後見人の判断で行えます。

 

裁判所HPより

成年後見人の仕事

 

一度家庭裁判所に相談されることをお勧めします。

質問者: 返答済み 5 年 前.

私の立場を記載していなかったので、成年後見人に対する回答が多くなっているように思いました。すいません。

私は、建物の貸主の家族になります。成年後見人の方が家庭裁判所の指導のもと、契約書や登記がされていない状態で、処分は出来ないと言ってきています。このまま死亡まで、放置されると言います。

現段階で、どうにか建物の処分は出来ないのでしょうか?

専門家:  sakurabito 返答済み 5 年 前.

「借りてが健康な時に、建物について、当初の貸主に贈与するという遺言書が作成されています。」

 

すみません、この文章の意味をもういちど確認します。

 

処分の対象になっている未登記の建物の持ち主は脳梗塞になった人ではないのですか?

 

「自分が所有している未登記の建物を死んだら貸主にあげる」という意味ではないのですか?

 

当初は土地建物ともに他人の物の賃貸だったのが、のちに土地だけが新しい所有者に移り、建物は脳梗塞になった方が新たに所有することになり、「自分が死んだときは最初に土地建物の持ち主だった人に建物をあげる」という遺言書を遺しているということですか?

 

「遺言があるから何もできない」ではなく、「未登記だから処分できない」というのが実態ではないでしょうか?

 

理解力がなくてすみません、もう少し事実の確認をさせてください。

質問者: 返答済み 5 年 前.

すみません。私自身もはっきりしたことが分からず。貸し借りをおこなっていた当の本人が、いいかげんで、書類は無い、覚えていない状況です。

多分、言われている通りだと思います。公正証書を作成したのは、土地が他者に移り、建物の所有権のみ主張されては、土地の持ち主が困るということで、元々の持ち主であった者に贈与する形をとったようです。新たな土地の持ち主とでは本人が納得しない為、元々の持ち主に贈与する形をとったようです。新たな土地の所有者と贈与者として指定された元々の持ち主は、文書作成時点では親戚に当たり、このような形をとったようです。

遺言は関係なく、未登記だから処分出来ないということであると、元々の所有者であり、遺言での贈与相手である者は、建物に対して権利も責任も無いということでしょうか?

又、現段階で処分する方法はあるのでしょうか?

専門家:  sakurabito 返答済み 5 年 前.

固定資産税を払っていた方が被後見人であるなら、後見人が被後見人に代わって被後見人を所有者として表題登記手続きを行い、登記完了後は普通に成年後見事務にしたがって処分きできるように思います。

 

この辺の手続きは、土地家屋調査士の業務になります。

 

「処分」というのが解体やリフォームであるなら、

 

どのような書類が必要で、誰からの依頼があれば作業が出来るのか?

 

を作業をする業者に確認されるのが優先事項かと思います。

 

 

他力な回答ですが、以上、お答えいたします。

sakurabito, 行政書士
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