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houmu
houmu, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 914
経験:  行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
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賃貸借契約内容の不一致と損害賠償について教えて下さい。

解決済みの質問:

賃貸借契約時に「貸店舗」として仲介業者と所有者より重要事項説明を受け、間違いないとの事でしたので契約書と重要事項説明書にサインと捺印をし、なんら問題なく契約をしたのですが、新規開店の準備を進めていたところ開店まであと数日と迫ったところで「建築用途が違うため開店できない。 違法建築物になる。」と消防署への手続きの際に指摘を受けてしまい、急きょ確認申請の取り直しと開店時期の変更を余儀なくされ、開店時期も大きくずれる結果となってしまいました。 当然ですが、私どもで県の建築指導課で確認をしたところ、建築用途が「事務所」に変更されており、当方が賃貸借契約時に契約した内容とは一致しないものでした。 この為、担当した不動産業者と所有者に対し、すぐに説明を求めたのですが、不動産業者は「所有者より店舗として仲介を依頼されているので一切責任が無い。 前例もないので責任はとれない。」と主張し、所有者は「以前に貸した店子が勝手に用途変更をしていた為、その事実を知らなかったし、 そのような通知も受けていない。したがって損害賠償の責任は無いので、訴えるならご自由に。」とひらきなおってしまっています。 当方としては、示談の方向を含め歩み寄りをしたのですが、書面にて「ご自由に」との回答を受けたこともあり、損害賠償の訴訟を進めようと考えております。 この場合、訴訟になって争った場合、当方の主張はどこまで認められるのでしょうか? ちなみに、損害賠償の内容は、経費損失と開店時期に合わせて仕入れした金額(季節商材・返品不可、この部分が大きなダメージになっています。)、開店予定日から変更を余儀なくされた日数分の売上損失、事業計画が進められなかった分の損失、建築確認費用、広告修正費用(開店当時)、予期せぬ損失が出た為に借入を起こした金額などを検討しています。 訴訟の相手はきちんと自己所有物件の現状確認もせずに貸し出した所有者をと考えていますが、一説によると不動産業者も同様に訴訟できると伺っています。 実際問題としてどのように対処するのがベストなのかをご教授頂ければと思います。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  houmu 返答済み 5 年 前.
今回、貸主から提供されていた物件の情報に誤りがあり、それによって大きな
損害が生じています。物件を借りるにあたっては、利用目的を宅建業者や貸主
に伝えているものと思いますので、今回の場合、その契約の重要な部分に落ち
度があったことになり、前借主が・・・というのは、騙すつもりではなかったという
点では理解できるものの、責任を逃れる理由にはなりません。

従って、損害賠償請求は可能ですが、裁判を考えられているということですと、
その損害をひとつひとつ立証していく必要があります。いくら損害が発生してい
ても、立証できないものは請求できません。また、被害を受けた側にもその被
害の拡大を防止する義務がありますので、この点も注意が必要です。
現状、まだ損害額が定まっていない状況下と思いますが、どのような物が請求
可能で、どのような資料を残しておくべきかといったことが重要になってきます
ので、なるべく早期に弁護士さんに依頼をし、具体的なアドバイスを受けられる
ことをお勧めします。


なお、宅建業者についてですが、こちらも重要事項説明を行うに当たり、仲介
物件の重要事項について調査を行う義務があります。従って、貸主から提供
された情報を十分な確認をせず、誤った重要事項説明を行なってしまった点に
ついて責任があります。

裁判をお考えということでしたら、こちらも参考になるかと思いますのでご紹介
しておきます。(財団法人不動産適性取引推進機構の機関誌です)
http://www.retio.or.jp/attach/archive/81-005.pdf

ご参考になりましたら幸いです。

houmu, 行政書士
カテゴリ: 法律
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