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カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 1009
経験:  dasdasd
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浦上と申します。海外駐在の為、家を賃貸しておりまして、この度契約満了がしましたので、立ち退きを要請しましたところ、借主様

質問者の質問

浦上と申します。海外駐在の為、家を賃貸しておりまして、この度契約満了がしましたので、立ち退きを要請しましたところ、借主様から契約更新拒絶による立ち退き料を請求すると申し出がありました。
原契約は2年間(平成25年12月7日から平成27年12月16日まで)、更新期間(平成27年12月7日から平成29年12月6日)で、1回目の更新は賃貸契約上により更新しましたが、2回目以降の更新については契約上記載がありませんでしした。賃貸契約は地場の不動産会社を窓口に契約していますが、不動産会社から「賃貸契約解消書類」の記名と借主への更新拒絶と正当事由についての法律解釈のCOPYが送られてきました。 本件、契約満了による更新拒絶を行うと、正当事由により、立ち退き料を支払う必要があるのでしょうか?専門家にご相談したほうが良いと考えご連絡させて頂きました。
投稿: 4 ヶ月 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  bhsy202 返答済み 4 ヶ月 前.

回答させていただきます。よろしくお願いいたします。

今回の件の解決に当たってもっとも中心となるのは,賃貸借契約書での約定です。

期間を定めた賃貸借契約については,通常,更新に関する条項が入っているはずです。

例えば,基本的には更新はしない,2年で終わりである,終わりであるが,貸し主は,期間終了6ヶ月前には2年で終わりとの通知をする,

そういう契約の立ち退きを現在も取り扱っています。

今回は,更新期間1回に限り更新できる,それ以降の更新はない,そういう約定でいいでしょうか。

平成29年12月6日まで2年間更新した場合,その終了に当たっては事前に通知するなど,規定はないのでしょうか。

(例えば「契約満了の意思表示」も,こういった通知といえます)

これは,規定がある場合,その通知をしなかったら賃貸借契約が更新される,という内容になっているものもあるからです。

立ち退き料,正当事由の解釈は,この点にも関係してきます。

更新がなく,平成29年12月で終了が原則,であれば,ここで更新せずに立ち退きを求めたとしても,立ち退き料は発生しません。契約期間満了ですから,解約の正当事由もあります。

そうではなく,さらに更新される可能性がある契約となると,それなのに契約を終了させようと思うのなら,そのための正当事由が必要になります。

建物老朽化など,やむを得ないような事情なら,立ち退き料も発生しないことが多いですが,

自分で使いたくなったなど,必要に迫られて,ということではない,となると,契約終了の正当事由にとぼしく,これを保管する立ち退き料を支払うことになります。

今回の件の借主の言い分は,契約期間が更新されるはずなのに更新拒絶なので立ち退き料,という筋なので,

果たしてそうなのか,契約は更新されることになっているのか,その点の確認からが必要かと思います。

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質問者: 返答済み 4 ヶ月 前.
26377;難うございました。
賃貸借契約書には、特約事項として以下の記述があります。
①4年経過以降は、契約終了時に6ヶ月以上前の予告にて、貸主からの解約が認められます。
とあります。契約の更新は1回までで、4年経過以降は、6ヶ月以上前の予告にて解約が認められる。
と考える根拠になっています。借主様に退去を求められるのは契約終了時ですから、平成29年12月6日の契約期間後6ヶ月以上の期間後
退去を求められる。また契約解除料や立ち退き料などの支払う根拠はあるのでしょうか?
専門家:  bhsy202 返答済み 4 ヶ月 前.

平成29年12月6日の契約期間後,予告をしておいて,その6ヶ月後に契約が終了する,となれば,

その時点での契約解除料や立ち退き料を支払う必要はない,ということになります。

特約事項は,4年経過以降も更新されることが前提なのですね。そうだとすると,4年経過時点ですみやかに解約の予告をする,ということで立ち退き料はなしにできますが,

12月6日の契約期間前に,4年以降は更新しない,そのことを本年の6月までに伝えておけば,6ヶ月以上の期間があるとして12月6日で立ち退きを請求できる,

そう解釈できるのではないかと思いますが,

いずれとしても,解約の申し出,契約終了の意思表示は,早めに出しておいた方がいいでしょうね。

質問者: 返答済み 4 ヶ月 前.
26377;難うございました。
まずは、契約を更新しないとの意思表示を文書で回答致します。その後、ご相談をお願いする事項が出てまいりましたら、改めてご相談申し上げます。有難うございました。
専門家:  bhsy202 返答済み 4 ヶ月 前.

こちらこそ,立ち退いてもらうための手順をふんでおけば,高額な支払は不要になります。

期間満了まではまだ時間はありますが,早めに行動しておくことで後に有利に働きますので,

参考になりましたら幸いです。

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