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houmu
houmu, 行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 30
経験:  行政書士 知的財産修士
62663831
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私は大阪市内一円と奈良県で「家主業」をしています。先々月に退去(1DK)があり、大きなリノベーションをしてリフォームし、

質問者の質問

私は大阪市内一円と奈良県で「家主業」をしています。先々月に退去(1DK)があり、大きなリノベーションをしてリフォームし、新しい入居者を募集(礼金10万円、敷金5万円、家賃68000円・共益費込)しました。
6月末に申し込みがあり、賃貸業者から6月30日に入りたいと言ってきました。
「その節は時間がないので、契約書なしで入らしてくれ」と言いだすので、「契約書をそろえない限り、入居は認めない」と断りました。
結論的に根負けしたのか、書類をほぼそろえて、申し込んできましたので、6月日割り「1日分」と「7月分の家賃」を添えて受け取りましたが、6月29日夜に荷物を入れさしてくれと言うので、「契約は30日午前0時からです。荷物で傷がつかないように、エレベーターの養生を29日夜にとにかくするので、待ってくれ」と言いましたが、29日午後の10時半頃でしたか、荷物を入れだしたので、私はまだその部屋で掃除などしていましたが、一応、了解しました。
ところが荷物を運んでいるのは隣の建物(約30メートル)からで、台車を使い、大人3人で手で運び入れました。30日午前3時頃に引っ越しは終わりましたが、私も寝るに寝られず、マンション玄関で立ち合いをしました。
申込住所と引っ越してきた場所と根本的に異なり、「何のためにここへ入るのか?」と契約者本人に尋ねましたら、「この沿線で取引先が多いので」ということですが、「それなら申し込み住所からでも行けるのではないか」と尋ねました。
30日早朝深夜、私は眠りにつきましたが、30日夕方、仲介業者から電話があり、「家主がずっと見てて気分悪いから退去すると、30日朝に電話があった」と連絡がありました。
「ついては、一か月前に退去の連絡届をしないといけないので、退去届を出します」と言って、契約者本人ではなく、仲介営業マンが書類を受け取りに来て、そのあと30日夜に退去届を私は受け取りました。
この場合、確かに退去届は一か月前に出したことになるので、7月末までに出るなら、何のペナルティーもかからないのでしょうか?
多くの設備を新品に取り換え、高い家賃を想定して募集をかけたことと、賃貸には入居のタイミングがあり、この時期を逃すと秋まで客づけできない問題があり、また、再度、一部のリフォームやハウスクリーニングなどで多額な金が7月にかかります。
私は全く住む気はなく、住まいとしてでなく、単にとりあえず荷物を入れるために、申し込んできたと思っています。もともと申し込みに隣の「2LDK」から引っ越すと聞いておれば、「1DK」に荷物が入り切るわけがないし、最初から断っています。そもそも何をしに隣に移るのかと言う大きな疑問があります。
果たして、こういうケースは、「家賃を一か月分受け取ったやないか、礼金を受け取ったやないか」だけで、部屋をぐちゃぐちゃにされて、公序良俗に関しても、これは借主に何も責任や問題がないのかと思っています。
不動産営業マンも、私が「隣からの引っ越しやないか」と言っても、知らなかったら「どこのマンションからですか?」くらい聞くでしょう。最初から知っていて隠していたから、聞く必要がなかったと思います。
こうした問題から、それなりの「損害弁償金」を取りたく思っていますが、いかがなものでしょうか?宜しくご教示願います。
投稿: 4 ヶ月 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  koutouji 返答済み 4 ヶ月 前.

礼金、敷金は受け取ったのですかね。

一応解約はルール通りですね。

早期解約、たとえば3ヶ月以内とかに解約する時は

3ヶ月分あるいは6ヶ月分の違約金をもらいうける

旨の違約金条項があれば、損害をカバーできます

けどね。

質問者: 返答済み 4 ヶ月 前.
12372;回答ありがとうございます。仲介業者から礼金・敷金は受け取りました。退去は一か月前に連絡は特約として、また、大阪の慣例的に2年以内に退去の節は「1っか月の家賃分」をペナルティとして支払う特約は付けています。
しかし、今回はほとんど設備を新品に換えて、家賃を少し上げて募集をかけました。ただ、借主は本来住んでいるところの住所で申し込みがありましたが、夜中に隣のマンション(申し込み住所と違う)から、真夜中に台車で3人で運び込みいれたのです。そしてその日の朝には退去の連絡が仲介業者にあったのです。
考えれば、荷物を今、住んでいる場所(何らかの理由で退去となり)から移動するために、遠方では引っ越し業者を使わないといけないので、単に住むのでなく荷物入れとして、申し込んできた可能性もあります。
今現在、毎日住んでいる気配はありません。
私は再度募集をかけると、部屋の設備は新品でなくなり、大阪ではその付加価値が無くなるので、5000円~8000円ほど家賃を下げないと、借り手がつかなくなり、大きな損失をこうむります。このような事情から、お問い合わせをしました。
確かに一か月前に連絡したことにはなりますが、その月は1日だけの家賃(2333円ほど)で、其の日の数時間後は、一か月前といえるのかと私は疑問視しています。
宜しくご高配願います。
専門家:  koutouji 返答済み 4 ヶ月 前.

あなたの損害の認識は家賃が下がることですね。

実際のほどはわかりませんが、その認識が一般的

といえるなら、相手に損害の明細を作って請求だけ

すればよろしいですね。

仮に裁判所で判断してもらうとあなたの認識とは

異なる可能性はありますが、それは仕方ありません。

理屈として実際成り立つ損害なら明細を作って出せば

いいでしょう。

質問者: 返答済み 4 ヶ月 前.
25152;用から今、戻りました。ご回答ありがとうございます。
「仮に裁判所で判断してもらうとあなたの認識とは異なる可能性はありますが、それは仕方ありません。」
ということは、家主の私はこの案件はかなりな不利ということでしょうか?
どう考えても、荷物を深夜に入れて数時間後に解約の届を出すというのは、貸主は大きな損害を被るため、礼金は支払ったと言っても相場より半分くらいの金額にしてますし、はたしてこの解釈が正しいかと思うのです。
わずか一日分「数千円」で、荷物置き場に使われたのは、正常な契約の取引か?と私は思っています。
普通に人る人なら、2年位は入居しますので、次回は五千円家賃を下げざるをえないなら、2年間で12万円の損害になります。しかし、入居時期によるのと、タイミングで2,3カ月入居がないなら、本来すぐに決まるはずの部屋が、20万円、30万円の損失になってしまいます。
申し込み住所が異なり、荷物を入れたその日の朝に退去するとなれば、また、契約内容とは違う判断が可能なのではないでしょうか?
この契約が完了してないので、まだ仲介料の支払いはそのままになっていますが、14万円ほど支払わざるを得ない問題も家主には起こります。
専門家:  koutouji 返答済み 4 ヶ月 前.

いくつか考え方があるでしょう。

12万の将来の損害を認めるかどうか。

今回のようなケースも貸し主としては想定の範囲での礼金

敷金の受領ではないか。

そして借家の考え方として借家人有利な方向で解釈される

だろうということですね。

したがって、裁判所があなたの考えに同意するかはわかりませんね。

請求を立てるのは構いませんが。

質問者: 返答済み 4 ヶ月 前.
20877;度のご回答をありがとうございます。先生の説明はよく理解できました。また、そういうことが考えられるので、このコラムで質問しました。
確かに家賃は下がりますが、それだけでなく、賃貸にはタイミングがありますので、いわばだまして入ってきたおかげで、8月は再度リフォームをしないといけないので、8月は貸せない。時期的なものとして、9月も、月半ばまで、貸す依頼を業者に取りにくい。
やはり、申し込みの住所が頭から違うし、また、隣の大きな2LDKからこちらの1DKの狭い部屋に引っ越す理由は、荷物の量から考えて、荷物を置くために嘘の申し込みをしたとしか考えられない。借主は、今現在も当マンションで生活しているわけではない。
また、隣の2LDKから引っ越すなら、入居を認めることは絶対にあり得ない。そういう家主の考えは、借主保護から、裁判所では受け入れられないのでしょうか?
それと荷物を入れた数時間後に「退去」を言うのは、到底住む意思があったとは考えにくいことです。
そもそも契約では居住用に使うことを契約で謳っているし、特約で商売などはできない(現在は、荷物を置いているだけのようですが)とも書いてあります。
法律面からみて、貸主の言い分はないのでしょうか?
専門家:  koutouji 返答済み 4 ヶ月 前.

あなたの推測が正しいか間違っているか

わかりませんね。

あなたの疑問に対してどのような回答が

用意されているかは、相手から聞かないと

わからないですね。

仮にあなたの推測があったっている部分が

あったとしてもあなたからの解除が認められ

るかは疑問なしとしませんね。

あなたとの話は水掛け論で裁判所が判断しな

いとわかりませんね。

これで打ち切ります。

質問者: 返答済み 4 ヶ月 前.
20102;解しました。

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