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dueprocess
dueprocess, 特定行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 1553
経験:  中央大学卒・行政書士事務所経営・システムエンジニア
81185734
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賃貸業をさせていただいております。退去の際、違約金などでトラブルになっており、責任の所在と違約金の請求先をハッキリさせる

解決済みの質問:

賃貸業をさせていただいております。退去の際、違約金などでトラブルになっており、責任の所在と違約金の請求先をハッキリさせるため、店子より下記文面で署名捺印を願う予定です。間違いやアドバイスなど頂けましたらありがたいです。
どうぞ宜しくお願いいたします。
---
賃貸借契約に関する同意書
私は、平成26年7月1日締結の賃貸借契約「以下、本契約という」に基づき、下記の通り同意します。
1.平成28年3月21日に本契約での仲介業者、株式会社○○事務所「以下、仲介業者という」作成の重要事項説明書「以下、本重要事項説明書という」の貸主欄記載の電話番号に解約通知を行うが通じず、その旨仲介業者に連絡し、仲介業者指示のもと、仲介業者に対し、同日本契約の解約通知を行った。しかしその情報も貸主○○「以下、貸主という」に通知されなかった事を知り、平成28年4月8日貸主に対し、あらためて解約通知を行った。平成28年4月18日の退去立会い「以下、退去立会いという」の際、貸主から指摘されたが、そもそも本重要事項説明書の貸主欄記載の電話番号が間違っていた点、仲介業者から貸主に解約通知されなかった点の2点が原因であるから本契約第4条3項で発生する賃料のうち退去立会いの翌日から平成28年5月7日までの金54,504円を仲介業者に弁済させることに同意する。
2.本契約記載の特約事項第6条に、平成28年7月1日迄の解約は違約金「以下、本違約金という」として1ヶ月分差入れるとあったが、本重要事項説明書では平成28年3月20日までとの記載があり、これに基いて本契約の解約通知を行っているので、本違約金の金99,000円は仲介業者に弁済させることに同意する。
以上
平成      年     月     日
新住所:_________________________________
氏 名:_________________________________
携 帯:_________________________________
投稿: 10 ヶ月 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  dueprocess 返答済み 10 ヶ月 前.
ご質問ありがとうございます。特定行政書士です。よろしくお願い致します。回答するにあたり追加で可能な範囲で構いませんから下記の情報を頂けますでしょうか?・同意書については明記がありますが、具体的にどのようなトラブルが起きていて、どのような解決を望まれているのでしょうか?・同意書中の本契約第4条及び本契約記載の特約条項第6条の内容をお知らせください。・ご相談者様と仲介業者間の具体的な契約関係(業務委託等であれば業務委託契約であれば具体的な委託内容)についてもお知らせください。まずはご返信お待ちしております。以上よろしくお願い致します。
質問者: 返答済み 10 ヶ月 前.
ご返信ありがとう御座います。早速ではありますが、回答させて頂きます。・同意書については明記がありますが、具体的にどのようなトラブルが起きていて、どのような解決を望まれているのでしょうか?退去発生に伴う日割り賃料および違約金の未払いのトラブルが発生しております。
(借主と仲介の主張に食い違いが見られます)
その支払いを貸主もしくは仲介業者に求めたいと考えております。・同意書中の本契約第4条及び本契約記載の特約条項第6条の内容をお知らせください。第4条 (賃料)
乙は、本契約の(2)の記載に従い、賃料を甲に支払わなければならない。
1か月に満たない期間の賃料は、その月の実数日をもって日割計算した額とする。
乙は、本契約の(2)の記載に基づき解約の申入れをした場合でも、解約の効力が発生する日までの賃料を支払わなければならない。表(2)
借主の解約権:解約の効力は借主が書面で解約の申入れをした日から1ヶ月の経過をもって発生する特約⑥
平成28年7月1日迄の解約の場合は違約金として賃料1ヶ月分を差し入れること。・ご相談者様と仲介業者間の具体的な契約関係(業務委託等であれば業務委託契約であれば具体的な委託内容)についてもお知らせください。書面による委託はありません。一般賃貸募集をお願いし、賃貸借契約における仲介を担当した、宅建業者になります。
※どういうことか?と私(貸主)から仲介業者に連絡を入れると、重要事項説明書(私にはなぜか写しを渡しません)の記載誤り(私への連絡先と上記短期違約金がかかる年月日)は認め違約金については請求書を回してもらえれば半額は支払う、日割り賃料については(退去通知がそもそも来ていないとの主張)知らないとの話でした。
(借主の主張は同意書の通りです)
質問者: 返答済み 10 ヶ月 前.
私は自主管理をしております貸主の立場になります。
専門家:  dueprocess 返答済み 10 ヶ月 前.
ご返信ありがとうございます。また詳しい事情のご説明ありがとうございます。事情がはっきりしたところで三者間の法律関係について、整理した方がわかりやすいと思います。まず、ご相談者様は自主管理をなさっている大家さんとの事ですから、契約当事者として、借主と直接相対する権利義務関係にあります。違約金及び日割賃料については、借主に請求するのが本道です。また重要事項説明書は確かに重要ですが、契約内容は文字通り契約書が優先されます。借主側は重要事項説明書と契約書の内容が異なっている事を気づきながら、それを事前に確認する事もせず、自分に都合のよい解釈をしたという落ち度もあります。そして仲介業者については宅建業者にあるまじき重要事項説明書の記載ミスと説明ミスに起因して、借主側が不利益を被る事になっていますから、借主の損害は借主自身が仲介業者に請求する事となります。解約通知の件も、借主が言う通り、仲介業者に通知しているというのであれば、仲介業者の責任として追及すべきですが、通常は解約条項に定めがあり、書面で解約通知を出すでしょうから、このあたりが立証できない借主も少し疑ってみてもよろしいかもしれません。契約書の解約条項も今一度ご確認頂くとよろしいかと思います。 ただ、現実問題として、敷金の預け入れがあれば別ですが、退去後の借主に任意に満額の支払いをさせる事はなかなか容易でないですし、もちろん資力の面から請求しやすいところで、仲介業者に対して、仲介委託業務の債務不履行による損害賠償請求をする事はありです。とはいえこの場合に、わざわざ借主に対してご相談者様が請求権を放棄したと取られかねない同意書を残す事にあまり重要性を感じませんし、既に落ち度を認めている仲介業者に請求するにあたり特に必要ないのではないかと考えます。いかがでしょうか?ご不明点ございましたらフォロー致しますので、その旨ご返信ください。それではよろしくお願い致します。
質問者: 返答済み 10 ヶ月 前.
>請求権を放棄したと取られかねない同意書
「仲介が悪い、こちらに請求するな」立場の借主に対して同意書の有無で損失は無いかと考えております。
現時点で借主の主張を説明出来る証拠を持っていません。今後仲介業者と交渉する場合にも、事実関係をハッキリさせる必要を感じております。>既に落ち度を認めて
いえ、退去の連絡は認めておりません。だとすると情報を扱う業者としてはやはりアウトです。
(退去時借主の携帯に3/21の「重要事項説明書記載の貸主の電話番号」と仲介業者の電話番号への発信履歴は確かにありました。)
仲介業者と交渉する上でも、借主の主張を説明するもの(同意書)が必要であると思います。
今回の事態は「うやむや」することは出来ず(そうなれば今後この仲介とは信用性の問題から取引出来なくなります)
なぜ重要事項説明書を渡さないのか?についても、疑問があります。最終的に「仲介委託業務の債務不履行」を証明出来る証拠(今回の場合は同意書と重要事項説明書)が必要と考えております。最初に渡しました「賃貸借契約に関する同意書」を監督官庁もしくは訴訟に使えるものにするにはどうすればいいか?
ご相談させていただければ幸いです。宜しくお願いいたします。
専門家:  dueprocess 返答済み 10 ヶ月 前.
ご返信ありがとうございます。ご相談様のご意向は理解致しました。>なぜ重要事項説明書を渡さないのか?についても、疑問があります。仲介業者が重要事項説明書を渡せないのは、お見せすると自身が不都合になると認識しているのではないでしょうか。借主も当然写しを所持しているはずですから、コピーを頂けばよろしいでしょう。>最初に渡しました「賃貸借契約に関する同意書」を監督官庁もしくは訴訟に使えるものにするにはどうすればいいか?いずれにしても、必要なのは「事実」証明ですから、「同意書」ではなく「確認書」とするのがよろしいでしょう。よって、文言も「同意する」ではなく「確認する」としてください。以下その他要点です。・解約通知について、どのような手段で通知したかを補足した方がよろしいでしょう。書面で通知しているのであればその写しを入手してください。・「仲介業者に弁済させる事に同意する。」を「私ではなく仲介業者に請求すべきと考えます。」または「私ではなく仲介業者にご請求ください。」に変更した方が「証拠」の形式として適当だと思います。 また、監督官庁は、通常は都道府県庁の不動産業課となります。書面で上申されてもよろしいですが、まずは連絡先を検索されてお電話でご相談して指導頂くのがよろしいでしょう。対面相談に応じてくれる事も多いので、できればそちらの方がよろしいと思います。その際、事実関係をまとめて用意しておき持参しましょう。特に確認書や重要事項説明書は入手しておきたいところです。以上よろしくお願い致します。
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質問者: 返答済み 10 ヶ月 前.
ありがとう御座います。
これで頑張ってみます。
どうぞ宜しくお願いいたします。

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