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kionawaka
kionawaka, 行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
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経験:  中央大学法学部法律学科卒 行政書士事務所経営
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初めてご相談させていただきます。 私は現在東京に在住しておりますが、札幌におります高齢の母(77歳)が体調を崩し3

解決済みの質問:

初めてご相談させていただきます。
私は現在東京に在住しておりますが、札幌におります高齢の母(77歳)が体調を崩し3月より入院をしており体調不良を理由に母より頼まれ母所有の不動産(土地・駐車場・賃貸物件の一軒家→全て札幌)を管理しております。
今回の相談は平成4年10月4日に締結された5LDKの一軒家における賃貸契約書に関してです。
(平成4年11月1日~平成28年2月末の約24年間)
締結時の家賃15万円、その後主契約者より家賃値下げの交渉があり途中より13万円に変更。
敷金30万円。
主契約者と住居者は離縁済。
主契約者は元ご主人で賃料の支払いも主契約者が支払っておりました。
主契約者は札幌では有名な会社の社長ですが、契約者は会社ではなく個人名。
住居者より修理・故障等の連絡があった際ボイラー等の交換済。
平成28年2月22日に住居者・業者・母(長女も立ち合い)の立ち合いの元退去における室内確認及び室内の写真撮影を行いました。
・ペット禁止物件にも関わらず子犬を室内で飼っていた
・無断造作工事禁止にも関わらず無断で5LDKの間取りが3LDKに変更されており、天井部分にカーテンレールが2箇所付けられていたり、台所と洗面所に大きな棚を作成し取り付け、エアコンも無断で取り付け工事を行っており室外機無理矢理取り外した為、外壁部に激しい損傷が・・・
隣り合わせの部屋を収納共々ぶち抜き1つの部屋に、畳を剥がし和室を洋室に変更しリビングと1つに繋ぎ、和室の引き戸3枚、押し入れ2戸もぶち抜き扉4枚、窓部分に設置していた障子2枚や和室と廊下部分へ繋がる扉1枚等も全て破棄済み。
キッチンに姿見2枚を取り付け等々細かい物は他にもあるのですが・・・
上記の様な事が発覚致しました。
住居者からの謝罪は一切ありませんでした。
平成28年2月28日 鍵の返却日
鍵返却後に室内に18個の大きなゴミ袋有り。
住居者に問いただすと3月2日と3月9日の2回に分けゴミ捨てをすると主張。
鍵の返却後に室内を占拠されるのは困る、本日中に撤去を勧告しましたが拒否。
3月1日に住居者が自身で作成したスペアの鍵を1本持っている事が判明。
3月2日に半分捨て残りのゴミは燃えないゴミとの事で持ち帰りを伝えたが室内と玄関横にゴミを残す。
3月9日に残りのゴミを破棄し、自身で取り付けたキッチンの姿見2枚を無断で取り外し持ち帰り、その後鍵の返却。
契約書には禁止事項には書面により甲の承諾を得た物は除くと記載はありますが、書面の提出は1度もありません。
又、解約時も1ヶ月以上前に書面により予告となっておりますが口頭のみで書面の提出を拒否。
契約内容に変更が生じた時の届出も記載させていましたが、主契約者が転居された際の連絡がなく勤務先のみしか分からず確認しても教えてもらえず。
使用目的は居宅のみに限定しているにも関わらず室内でストレッチ&体操教室(月額5,000円)を開催(玄関にポスター&広告)し収入をえていた為、母が指摘をしていましたがはぐらかし継続していた経緯があります。
ペットに関しては、引っ越して来た際住居者に母が直接ペットはダメですと直接伝えていたにも関わらず室内で飼育しており、室内には動物臭がしみついていました・・・
契約違反内容が多く、契約にのっとり原状回復をする為に見積を出してもらいましたが、原状回復工事における金額が230万円となり敷金を差し引いた200万円を主契約者に請求。
請求時、見積書・室内写真・違反内容一覧表・契約書の写しも一緒に主契約者の希望により会社に3月末送付。
その後主契約者と連絡が取れず秘書に折り返しの電話が欲しいと伝言するも連絡無し。
個人携帯にかけても切られる。
この様な状態が続いた為、4月18日付けで内容証明にて請求をかけたのですが、本日本人より文章が届きましてその内容を読み対応に困っております。
長期間の使用において家主様の費用負担に置いて改修されることがなく、長期の居住のために一部改修したこと、ペットを勝手いたこと、また看板を掲げてストレッチ教室を行っていたことが近隣にお住まいの家主様もご存じのことであり、これまで契約違反のご指摘や契約解除の主張もなく、事実上容認していたことである。
また、今般のご指摘の見積工事については、いずれも24年間の長期間にわたる居住使用における経年の摩耗によるものであります。
賃料として3,000万以上という建物をまるごと改修できる金額に相当する金額を支払っており、事実上修繕積立がなされたと言えますから、当方が原状回復として負担すべき費用は敷金30万円の範囲内であると存じます。
これに同意いただけない場合には、会社の顧問法律事務所に委任することにいたします。
全く納得がいかないので文章ないし内容証明にて反論をしたいのですが、不動産において知識が乏しく、この様な状態の場合の返答の仕方や有効な内容をご指導いただきたいと思います。
又、4月16日に住居者が契約が終了しているにも関わらず敷地内に入り玄関横の植木を掘り起こし持ち帰ってしまいました。
この木は住居者が居住中に植えた物ですのでこちらにが害はありませんが、無断で行っていた事に憤りを感じ、その場で契約が終了しているのでこれは不法侵入にあたるので今度一切の無断立ち入りをしない様に直接注意をしましたが、そうなの~と笑ってはぐらかし謝罪も無しでした。
元住居者の非常識な行動が多く、この件も契約違反の指摘をしていた経緯を含め、相手側に伝えたく思っています。
出来る限り私が対応し、対応仕切れない状態になったら弁護士さんに依頼をかけるしかないかなとも思っています。
相手側の理不尽な内容を指摘できる様ご指導宜しくお願い致します。
長文、乱文で申し訳ございません。
高橋
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  kionawaka 返答済み 1 年 前.
>長期間の使用において家主様の費用負担に置いて改修されることがなく、長期の居住のために一部改修したこと、→家屋の修繕義務は賃貸人にあり、必要費の支払い義務も賃貸人にあるが、本件の改修はその範囲を大きく超えるものであり、賃貸人の負担とするのは相当でない。 >ペットを勝手いたこと、→ペット飼育禁止特約がある場合は勿論違法であるが(賃貸人・賃借人間の信頼関係の破壊=契約解除事由)、特約ない場合でも、賃借人には、通常の使用方法に従って借家を使用する用法義務があり、同義務違反である。>看板を掲げてスト レッチ教室を行っていたことが近隣にお住まいの家主様もご存じのことであり、これまで契約違反のご指摘や契約解除の主張もなく、事実上容認していたことで ある。→用法義務反で信頼関係が破壊されていること、また職業や身分を偽って入居した場合と同視すべき著しい信頼関係の破壊と目することができること。また事実上の黙認行為があっても了承または追認していたことにはならないから、そのことをもって賃借人の営業行為の契約違反・不法性が聊かでも希釈されるものでないことは当然である。>また、今般のご指摘の見積工事については、いずれも24年間の長期間にわたる居住使用における経年の摩耗によるものであります。賃料として3,000万以上という建物をまるごと改修できる金額に相当する金額を支払っており、事実上修繕積立がなされたと言えますから、当方が原状回復として負担すべき費用は敷金30万円の範囲内であると存じます。→通常の使用に伴う経年劣化の域を大きく逸脱しており、、増改築禁止の特約がない場合であっても、社会通念上相当と認められる以上の増改築を行った場合は、原状回復又は損害賠償義務を負うのは当然である。>鍵の返却日鍵返却後に室内に18個の大きなゴミ袋有り。住居者に問いただすと3月2日と3月9日の2回に分けゴミ捨てをすると主張。鍵の返却後に室内を占拠されるのは困る、本日中に撤去を勧告しましたが拒否。3月1日に住居者が自身で作成したスペアの鍵を1本持っている事が判明。3月2日に半分捨て残りのゴミは燃えないゴミとの事で持ち帰りを伝えたが室内と玄関横にゴミを残す。3月9日に残りのゴミを破棄し、自身で取り付けたキッチンの姿見2枚を無断で取り外し持ち帰り、その後鍵の返却。  →賃貸借終了後も賃借人が建物を明け渡さない場合は、賃借人はその建物を他の人に賃貸して家賃を得ることができたのに、それができなかったのであるから、賃貸人としては、賃借人が明け渡すまでの期間の家賃相当額の損害を受けるといえます。  よって、賃貸人は賃借人に対して、契約終了から明け渡し完了までの期間の家賃に相当する金額の賠償金(違約金)の請求ができます。
kionawaka, 行政書士
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