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dueprocess
dueprocess, 特定行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 2510
経験:  中央大学卒・行政書士事務所経営・システムエンジニア
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不動産賃貸物件の更新料についてお尋ねします。 平成17年に賃貸物件(作業所)を相続しました。当時兄弟間で相続に関するトラ

解決済みの質問:

不動産賃貸物件の更新料についてお尋ねします。
平成17年に賃貸物件(作業所)を相続しました。当時兄弟間で相続に関するトラブルがあり、契約書等何も貰わないまま今日に至っています。借主さんからの家賃は、遅れ気味でしたが毎月指定口座に振込がありました。ところが、先月分、今月分2か月分の家賃振込がありません。借主さんと連絡を取り話をしたところ、事業を継続するか廃業するか決めかねているのでもう少し待ってほしいとのことでした。借主さんに契約書のコピーを求めたところ契約書が見当たらないとの返事
で、重要事項説明書のコピーをいただきました。契約期間は3年、預り担保金は賃料の2か月分、再契約代金(更新時)賃料の1か月分、契約の解除は1ヶ月前以上の予告期間とあります。
そこで、質問ですが、再契約または、契約解除の場合過去3回分の更新料は請求できるのでしょうか
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  dueprocess 返答済み 1 年 前.
ご質問ありがとうございます。特定行政書士です。よろしくお願い致します。>そこで、質問ですが、再契約または、契約解除の場合過去3回分の更新料は請求できるのでしょうか。借地借家法の規定により、過去の契約も法定更新(同じ契約内容で更新されたものとみなす規定)されています。また契約に自動更新規定や更新料規定が含まれていれば、明示的に契約更新をしなくとも、契約は更新されており、更新料の請求も可能と考えられています。ただし更新料は5年で消滅時効に掛かりますので、借主側が時効を援用すると5年より前のものは請求できない事となりますが、借主側が時効援用せず任意に支払う分には問題ありませんので、まずは遡って請求されるとよろしいかと思います。契約書がないという事ですが、不動産屋の仲介があったのであれば、不動産屋から写しをもらうという事も可能であると思います。なんにせよ重要事項説明書は契約書ではないので、当初の契約を証明する為にも契約書は手に入れておいた方がよろしいです。なお、ご相談者様が新たに借主と契約する(再契約する)事は何ら問題なく可能と考えます。ご不明点ございましたら補足致しますので、その旨ご返信ください。それではよろしくお願い致します。
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質問者: 返答済み 1 年 前.
ご連絡ありがとうございます。
思い当たる不動産屋に問い合わせてみたところ、契約書の控えがありましたのでFAXしてもらいました。
最初の契約期間は平成17年4月5日より平成20年4月4日までの3年間とするとあります。
また、借賃の支払が2ヶ月以上怠ったときは貸主は直ちに賃貸物の明け渡しを請求することが出来るとあります。
また、借主が賃料の支払を怠った時、貸主は保証金をもってこの弁財に充当することが出来る
保証金の償却は、年5%とする。また、途中解約の際は、一年未満は一年として計算する。
この辺が主だった内容だと思うのですが、2点不明なことがありますので、質問をさせて頂きます。
①更新料は5年で消滅時効に掛かります。
②保証金の償却は、年5%とする更新料は遡って請求してみますが、
初回更新が平成20年4月5日から平成23年4月4日まで(消滅時効)
2回目更新が平成23年4月5日から平成26年4月4日まで
3回目更新が平成26年4月5日から平成29年4月4日まで2回目更新がぎりぎり5年以内ですが、今日(平成28年4月3日)付けの請求書を発行すれば消滅時効には
該当しないですか?
後、保証金の償却についてお伺いします。
現在3回目の更新期間中ですが、話し合いの結果、解約となった場合次のような計算でよろしいですか?
平成28年4月4日まで保障金額×10%
平成28年4月5日以降保障金額×15%乱文ですみません。宜しくお願いいたします。

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