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kionawaka
kionawaka, 行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 1377
経験:  中央大学法学部法律学科卒 行政書士事務所経営
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H27年3月までの2年間居住後に、当時の契約済契約書に記載のあった更新料新家賃1か月相当額が気に入らず家主と交渉し、

質問者の質問

H27年3月までの2年間居住後に、当時の契約済契約書に記載のあった更新料新家賃1か月相当額が気に入らず家主と交渉し、H27年5月中旬に更新料なし・代替として家賃値上げ(更新料の1/24相当額)を受容した覚書を締結、継続居住し新家賃にて6月分(5月中払)以降支払しました。契約期間は4年間です。しかしながら一身上の都合で契約通りに1か月前通知の上退去(新家賃は6か月間)したのですが、居住期間が短いから覚書締結前の更新料が生きるとして、請求を受けています。
私には契約締結時にこの話は終了しており、支払い義務はないと思えますが、家主の主張に法的に根拠があり、支払い義務が発生するものでしょうか?少額訴訟を考えています。
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  kionawaka 返答済み 1 年 前.
更新料については、慣習上当然に認められるものではないというのが一般です(最判昭51.10.1)。よって、契約締結時に更新料の支払いについて当事者が合意しているか、その後に当事者間で更新料の支払いについて合意のない限り、賃借人が更新料を支払う義務はありません。
>H27年5月中旬に更新料なし・代替として家賃値上げ(更新料の1/24相当額)を受容した覚書を締結、
>居住期間が短いから覚書締結前の更新料が生きるとして、請求を受けています。
→本件では、更新料ナシの合意がされているから、これが契約書の記載に優先するので、あなたに支払いの義務はないと解されます。
少額訴訟とありますが、調停前置主義ですので、まず民事調停を行ってください。
質問者: 返答済み 1 年 前.
ご回答ありがとうございます。内容につき2点、他に1点の質問がありますのでご教示ください。
1)最判昭51.10.1をベースにご回答いただいたと理解しますが、家主はもっと新しい平成23年7月15日付けの最高裁第2小法廷判決、
「更新料と消費者契約法に関して」をベースに更新料の正当性を述べています。根拠として昭和51年判決で判断することが正しいと思われる理由をご教示ください。
2)ご提案いただいた調停前置主義・民事調停を調べると以下の記載があり、要は提訴したのちに裁判所が調停を指示すると
理解できます。アドバイス内容は提訴前に調停を自ら申し出た上でなければ提訴できないと読めるのですが、事実はどちらでしょうか?
3)時間・費用短縮のために最大効率を求める場合、どの方法(調停・少額訴訟・その他)で進めることを推奨されますか?民事調停法 第二十四条の二
借地借家法 (平成三年法律第九十号)第十一条 の地代若しくは土地の借賃の額の増減の請求又は同法第三十二条 の建物の借賃の額の増減の請求に関する事件について訴えを提起しようとする者は、まず調停の申立てをしなければならない。
2  前項の事件について調停の申立てをすることなく訴えを提起した場合には、受訴裁判所は、その事件を調停に付さなければならない。ただし、受訴裁判所が事件を調停に付することを適当でないと認めるときは、この限りでない。
専門家:  kionawaka 返答済み 1 年 前.
>1)最判昭51.10.1をベースにご回答いただいたと理解しますが、家主はもっと新しい平成23年7月15日付けの最高裁第2小法廷判決、
「更新料と消費者契約法に関して」をベースに更新料の正当性を述べています。根拠として昭和51年判決で判断することが正しいと思われる理由をご教示ください。
>>1 消費者契約法10条と憲法29条1項
2 賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料の支払を約する条項の消費者契約法10条にいう「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」該当性
裁判要旨
1 消費者契約法10条は,憲法29条1項に違反しない。
2 賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料の支払を約する条項は,更新料の額が賃料の額,賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り,消費者契約法10条にいう「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらない。
→最判昭23・7・15は、更新料の規定が消費者契約法第10条に反するかどうかにつき、これを否定したものですが、本件は、更新料の規定そのものが、新たな契約(合意←H27年5月中旬に更新料なし・代替として家賃値上げ(更新料の1/24相当額)を受容した覚書を締結)によって、まさに「更新」「更改」されたとみるべき事例です。時間的前後の流れで当然後法が優先します。よって、本件について援用するには不適切な判例です。
>2)ご提案いただいた調停前置主義・民事調停を調べると以下の記載があり、要は提訴したのちに裁判所が調停を指示すると
理解できます。アドバイス内容は提訴前に調停を自ら申し出た上でなければ提訴できないと読めるのですが、事実はどちらでしょうか?
→そのとおりです。調停前置主義が置かれている場合、面倒なのですが、調停をすっぽかして訴訟をすることはできないことになっています。ただ主張する内容は同じですので、厳重に審査してもらうという気持ちでいけば、やきもきすることもないのではないでしょうか。
>3)時間・費用短縮のために最大効率を求める場合、どの方法(調停・少額訴訟・その他)で進めることを推奨されますか?
→訴訟を起こしても、調停前置主義の場合は、訴えが不適法却下されてしまいますので(訴訟要件不具備)、調停からいかれるのがよいかと思います。
ただ、いずれでも時間はかかってしまいます。
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質問者: 返答済み 1 年 前.
頂戴したアドバイス内容をもとに家主と再交渉し、不要ではありますが、少額を払う示談に至りました。
実際に手間暇掛けていられないので安く上がり、且つ大半は取り戻すことができました。ありがとうございました。
専門家:  kionawaka 返答済み 1 年 前.
ご評価ありがとうございます。
それはよかったです。(v´∀`)ハ(´∀`v)
話の通ずる相手でよかった。
多少なりともお役に立てれば幸いです。

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