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houmu
houmu, 行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 905
経験:  行政書士 知的財産修士
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学生マンションを借りている子どもが、体調を崩し半年間(場合によってはそれ以上)休学することにしました。休学にともない

解決済みの質問:

学生マンションを借りている子どもが、体調を崩し半年間(場合によってはそれ以上)休学することにしました。休学にともない、現在の賃貸契約を解約し、親元で療養することにしたのですが・・・
子どもは現在大学3年生です。契約期間は平成25年4月~29年3月の4年間で、途中で解約した場合は違約金を家賃の3ヶ月分支払うこととなっています。また、契約期間の中に利用期間とあり、こちらは4月~3月までの1年間です。つまり利用期間が契約期間の中に4回あるということのようです。利用期間の途中で退居した場合は、利用期間の残り月数分の家賃を支払うとあります。急なことなので、賃貸契約解約通知書は9月28日に提出することとし、10月2日には退居することにしました。10月分の家賃は当然支払いますが、違約金、利用期間残月数分の家賃はやはり支払う義務があるのでしょうか?契約書に明記してあり、契約書を交わしているのですが、ちょっと納得がいかないというか、回避する手立てはあるのでしょうか。
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  houmu 返答済み 1 年 前.
本来、民法上の契約の考え方からすれば、そもそも契約期間中の中途解約というのは認められないのが原則です。しかし、賃貸契約についてはその性質上契約期間が中長期にわたることもあり、借地借家法により、中途解約が認められています。ただし、中途解約を行う場合には、3か月前に家主に申し入れを行うする必要があります。従って、違約金3か月というのは、ある程度事前に告知できるケースを前提にみますと、認められない可能性が高いですが、本件のように退去ぎりぎりの告知となる場合には、この点を争う実益はほとんどなくなるといえます。なお、最終月の賃料については日割り計算を求めることが可能です。
質問者: 返答済み 1 年 前.

契約書では

・退去月の前月までに必ず文書をもって明け渡しの旨と日時を予告するものとする。

とあり、申し出が一ヶ月をきった場合は一ヶ月分の賃貸料を払えば即時解約できるとあります。

4年間の契約期間を早期終了する場合のペナルティは

・違約金として三ヶ月分の賃貸料を払う。

・敷金2万円は返さない。

利用期間(4月~3月)の途中で解約する場合のペナルティは

・退去後の残余期間の賃貸料を払う。

よって9月に契約を解除するためには

10月分賃貸料+違約金として3ヶ月分の賃貸料+残余期間賃貸料(10月~3月までの6ヶ月分)を払う必要があり、約60万円となります。

法外な違約金だと感じますが、契約書に書かれている通りに60万円を支払う義務はあるのでしょうか。ちなみに家賃には食事代(1日2食)も含まれてます。また10月分は二重に払うこととなります。

専門家:  houmu 返答済み 1 年 前.
一点確認させていただきたいのですが、契約書のどこかに「定期借家契約」という文言はありませんか?
質問者: 返答済み 1 年 前.

「貸室貸借契約」となっています。「定期借家契約」という文言はありません。

専門家:  houmu 返答済み 1 年 前.
ありがとうございます。回答の前に一点訂正させていただきます。3か月前に通告する必要があるというのは、借地借家法ではなく民法の規定になります。---さて、本件の場合ですが、契約書に記載されている内容が原則的には双方の合意事項ということになります。本件の場合、一般的な賃貸借契約と比べ、違約金が高額になりますが、その一方で学生用物件という性質上、4月の入学シーズンまで、次の入居がほとんど見込めないという点もありますので、通常より高額の違約金が認められる余地はあるものと考えられます。とはいえ、食事代なども含まれているとのことを考えれば、消費者契約法などを根拠として、減額交渉を行う余地はあるものと考えます。
houmu, 行政書士
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