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dueprocess
dueprocess, 特定行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 1855
経験:  中央大学卒・行政書士事務所経営・システムエンジニア
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親の飲食店を引き継ぎ法人にいたしました。親は引退し生活費を渡していますがいきなり賃貸契約を交わしたいと弁護士さんが来

解決済みの質問:

親の飲食店を引き継ぎ法人にいたしました。親は引退し生活費を渡していますがいきなり賃貸契約を交わしたいと弁護士さんが来られました。こちらは使用貸借のつもりですが応じなければどうなりますか。
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  dueprocess 返答済み 1 年 前.
ご質問ありがとうございます。
行政書士です。
よろしくお願い致します。
使用貸借を主張されるとの事ですが、契約書等はございますか?
使用貸借の場合、借家であっても借地借家法が適用されず、借主の権利は極めて弱いです。
民法第597条(借用物の返還の時期)
借主は、契約に定めた時期に、借用物の返還をしなければならない。
2 当事者が返還の時期を定めなかったときは、借主は、契約に定めた目的に従い使用及び収益を終わった時に、返還をしなければならない。ただし、その使用及び収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は、直ちに返還を請求することができる。
3 当事者が返還の時期並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも返還を請求することができる。
3項で返還の時期と使用収益する目的を定めていない場合は、貸主はいつでも返還を請求できる事になっています。
また法人化されているとの事ですので、法人に貸した覚えはないという主張をされる事も考えられます。
おそらく口約束であるとは考えますが、
当初条件のようなものがあったのではありませんか。
状況的に親御さんは金銭面で納得が行っていないようにもお見受けしますので、
一度親御さんとお話し合いをされてはいかがでしょうか?
場合によっては賃貸借は結び家賃は支払うが、生活費は支払わないといった駆引きも必要かも知れません。
賃貸借契約の場合は法人でも借地借家法の適用がありますので、
不安定な状況を改善する目的で契約を結ぶという事もありではあると思います。
以上ご参考頂ければ幸いです。
質問者: 返答済み 1 年 前.

ご丁寧な回答をいただきありがとうございます。

詳細質問をさせてください。

親子間の使用賃借なので契約書はありません。

30年前より親の自営業を手伝っており10年前に親が引退する時に他所の土地のローンの支払いが済むまでは月々38万円の支払い、ローンが終わったら20万円の小遣いをくれたらいいという話合いをしました。契約書無しの口約束です。

昨年にローン支払いが終わったとたん態度が変わり20万円では足らないから賃貸契約(45万円の家賃請求)をするよう求めてきました。法人経営もくるしく約束違反でもあるので払いたくありません。訴訟をされると私どもの負担はどれくらいになりますか。

専門家:  dueprocess 返答済み 1 年 前.
ご返信ありがとうございます。
なるほど事情がわかりました。
>訴訟をされると私どもの負担はどれくらいになりますか。
状況から察するに家業を継がれているという事ですし、
家業での収入を持って毎月20万円のお支払いをされているとの事ですから、
通常の他人同士のトラブルとは異なり直ちに訴訟を起こす事は考え辛いのではないかと思います。
現時点で訴訟負担について申し訳ないですがなんとも言えないのが正直なところです。
実際には相手の要求は家業の首を絞めるものであると考えます。
家業が立ち行かなくなれば支払いも何もないですよね?
そこに話し合いの余地があるのではないかと考えます。
ご相談者様も相手の要求に応じるのは難しいとの事ですので、
・当初の約束違反である
・そもそも使用貸借が成立している
・法人経営が苦しい
・よって賃貸借契約を結ぶ事は出来ない
と主張した上で小遣いの額面について打診する、
または月38万円以下を落としどころに賃貸借契約を検討する、
など次善策をご検討されてはいかがでしょうか?
以上よろしくお願い致します。
質問者: 返答済み 1 年 前.

すみません。もう少しお願いします。

親との話し合いは「弁護士に任せてある」ということで出来ません。

「請求額を支払わなければ裁判をする。土地を売る。」と言っています。

家業は私の息子も手伝ってくれており、家業が出来なければ生活が崩壊します。訴訟費用やそれに掛かる時間も負担で、いろいろ考えると心配で夜も眠れません。

話し合いが不可能な場合、具体的にどんな対策をとればよいでしょうか。

今私は何をすればよいのかアドバイスをお願いします。

専門家:  dueprocess 返答済み 1 年 前.
ご返信ありがとうございます。
>親との話し合いは「弁護士に任せてある」ということで出来ません。
家業が出来なければ生活が崩壊します。
話し合いが不可能な場合、具体的にどんな対策をとればよいでしょうか。
事業継続を前提に裁判を回避したいという事であれば、
相手方の弁護士に対して、先般お答えしたとおり、
まずはこちらの条件を提示すればよろしいでしょう。
ただ相手方が話し合いに応じず弁護士に交渉を任せるような状況というのは、
例え親子であっても、金銭面以外に何かしら他の原因があるのかも知れません。
もし心あたりがあるのであれば、今回の件とは別に話し合う必要はありそうです。
いずれにしても事業継続と裁判回避が前提なのであれば、
一度お近くの弁護士の先生にご相談し、交渉をお願いするなど、
こちらも専門家の力を借りて戦略を立てて臨んだ方がよろしいかと考えます。
事業継続をする為に、どこまで妥協できるのか。
そのあたりもそろばんをはじいて相手との交渉に備えてください。
状況的には厳しいかとは思いますが、その他の物件も探してみて、
検討材料のひとつにする事も必要でしょう。
以上よろしくお願い致します。
dueprocess, 特定行政書士
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経験: 中央大学卒・行政書士事務所経営・システムエンジニア
dueprocessをはじめその他名の借地借家・家賃交渉・立退きカテゴリの専門家が質問受付中
質問者: 返答済み 1 年 前.

引き続き質問させてください。

子供の頃から親から「ここの土地も家業もお前にやる」と言われていました。不景気の時に赤字が続き「家業を引き継いでくれ」と借金とともに引き渡されました。また条件として私以外の子供への相続遺産のための土地代のローン支払いをするように言われ「支払いが済めば20万円の小遣いをくれたらいい」「ここの土地も家業も全部やる」と当事者間で確認しました。これは贈与契約になりませんか?
それ以降、十年以上 所有の意思をもって固定資産税も支払い、親の生活費も出しています。

賃貸ではない形で土地家屋を占有しているわけです。所有権で対抗できませんか?

突然賃貸契約書の請求をされ、戸惑い、怒りも沸いています。

しかし、親には賃貸料としての支払いはしていませんが法人では帳面上賃料として申告しています。賃貸契約になりますか?

親は賃貸契約をしない場合、土地を売ると言っています。

立ち退く場合、立ち退き料など請求できますか?

よろしくお願いします。

全面的に争う覚悟があるなら、裁判になるでしょうけど、弁護士に頼んで登記が動かせないように仮処分(お金はかかります)をかけましょう。親戚なので和解勧告されるとはおもいますが・・
あと、納得できるまで賃料を支払ってはいけません。
所有権を失い、使用貸借や賃貸していることになってしまいます。

★では、もう少し詳しく記載してみます。

民法550条
書面によらない贈与は、各当事者が撤回することができる。ただし、履行の終わった部分については、この限りでない。

書面によらない不動産贈与の場合の判例(最判昭40.3.26)で登記または引き渡しのいずれかがなされれば履行が終わったものとして
贈与契約を取り消すことができない。
とされています。
つまり、本件の場合、やると言われて引き渡された不動産は、ご主人のものなのです。

>証拠がなければだめなのでしょうか?

義父さんが正直に事実を認めれば(一度あげると言ったけれど
やっぱりやめた等)証拠は不要です。
認めなければ(初めから固定資産税の支払いだけで貸しているだけ)
証拠が必要になると言うことですね。

でも、登記なく対抗できるのは当事者間だけであることを理解して
おかなければなりません。義父さんが、第三者に売却してしまった
場合、対抗力失います。

この件は、その家が誰のものなのかなのです。義父さんはいったんはあげると言って引き渡したものを未だ自分のものだと思っている、
ご主人は、おまえにやると言われて引き渡されたものに家賃を払えと言われているところにボタンの掛け違いがあります。
「毎月賃貸料(高額)を払え・従わなければ(お前らの住んでいる)家を売るぞ」
これを脅迫じみていると言うのは、
本来、贈与契約が成立しているのに登記を移す義務を果たさず、他人に登記を移すと言っているから脅迫じみているわけですね。

ご主人にしてみれば、義父さんの遺産であり、生前贈与を受けたと
思っても何ら不自然なところはありません。

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