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fplawyer, 弁護士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 372
経験:  弁護士 ファイナンシャルプランナー(CFP)
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現在入居中の賃貸アパートには2000年1月に入居し、2015年9月で満15年8月継続して住み続けています。当初は地元

質問者の質問

現在入居中の賃貸アパートには2000年1月に入居し、2015年9月で満15年8月継続して住み続けています。当初は地元不動産店を仲介者として、1F、2F一世帯づつの1F部分の賃借でしたが、6年ほど前からは2F部分も自営業の事務所として賃借しています。(大家は倉庫として貸したと主張)そのタイミングで不動産店の仲介による契約更新手続きをせずに放置していました。この件について、数日前に大家より指摘を受け、直ちに更新手続きしなければ明け渡しの法的手続きを取るとの通知が書面にてありました。賃貸借契約には法的資格者の仲介が義務付けられているのでしょうか?ご教示ください。
PS.当方、家賃の遅滞は1度もありません。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士です。
お答えいたしますのでよろしくお願いいたします。
1 まず、不動産賃貸借契約は、仲介業者を入れても入れなくても、成立し得ます。
大家との直接契約でも有効です。
2 更新手続を経ずに、建物に住み続けていた場合、借地借家法26条により、自動的に賃貸借契約が更新されます。これを法定更新といいます。
法定更新されると、期間の定めのない賃貸借として、従前の賃料で継続することになります。
ですから、現在も賃貸借契約は継続しているものと考えられます。
3 更新手続きをおこなうのは、過去の状態を追認する趣旨を含んだ新たな賃貸借契約を締結するものとして、有効なので、更新手続きに応じてもかまいません。
4 更新手続きをしないと明渡しを請求するとのことですが、
これは、法的には、解約申入れになると思われます。
先ほど述べたとおり、法手更新によって、期間の定めのない賃貸借となっているので、借地借家法27条に基づいて、貸主は解約申入れできます。
しかし、同法28条によって、解約申入れには、正当事由が必要です。
正当事由を充たすには、自己使用の必要性などかなりハードルが高く、容易には認められません。
法的に、法定更新されているものについて、更新手続きをしないことが正当事由になるとはいえません。
ですから、この点に関する相手の主張は余り意味はないと思われます。
以上を前提に、どうするかですが、法定更新されているから、改めて更新手続等する必要はない、と突っぱねてもいいのですが、徒に紛争を生じさせないために、更新手続に応じる、ということでもいいと思われます。
更新の際に、契約内容等が余りに変わって受け入れがたい、というのでしたら、法定更新で従前の内容で更新されていると主張して拒絶してもいいと思いますが、契約内容に異議がなければ、相手が言うところの更新契約を受け入れても良いかと考えます。
ご検討下さい。
参考借地借家法
第26条  建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
2  前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
3  建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。
(解約による建物賃貸借の終了)
第27条  建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。
2  前条第二項及び第三項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。
(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)
第28条  建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
質問者: 返答済み 2 年 前.
2年毎の更新ならば、この6年で少なくとも2回は更新のタイミングを迎えていた訳で、契約書には当然貸し主の署名押印があるので、契約更新の打診が不動産店から無いまま、当方から家賃を受け取り続けていたという事実は、大家側も仲介者無しでの契約を容認していると主張した場合、当方の言い分は受け入れられるものでしょうか?
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
お答えいたします。
家賃を受け取っていた行為は、当然、その家賃を定めている従前の契約を前提にしていた、という認定の有力な証拠でしょう。
さて、更新契約をせずに、事実上賃貸借が続いている場合、最初の契約が切れた時点で、法定更新となり、そのときに期限の定めのない賃貸借契約となります。つまり、無期限の賃貸借契約として存続します。
ですから、本件では、おそらく、最初の2年が経過した時点で、誰も異議なく賃貸が続いている時点で、無期限の賃貸借契約となっています。
無期限の賃貸借契約を終了させるには、解約申入れが必要なこと、正当事由が必要なことは、前に回答したとおりです。
ご検討下さい。
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質問者: 返答済み 2 年 前.
アパート1F部分のみの契約と現状の違いにつき、書き添えます。2000年1月~2009年6月頃1F部分を70000円/
月で不動産店を仲介して契約。2009年6月頃~2015年9月現在、隣地駐車場3台分を含めてアパート1,2Fを130000円/月にて賃借。書面による契約はなく、口約束での定めですが以前にも書いた通り、賃料の遅滞は一度もありません。この件につき賃料が変更になったのに書面での更新をしていないことは、当方に不利に働くことはないでしょうか?また、物件明け渡しさせるための正当事由はハードルが高く、大家側にとって容易ではないとのことでしたが、申し立てる可能性のある事由として考えられるものにはどんなものがあげられるでしょうか?そういった事由は単に大家が口先で述べるだけで正当事由として認められるのでしょうか?また、時間的猶予についてはどうでしょうか?前もって当方に伝えさえすれば、契約解除した上で一定期間経過後当方を退去させることが可能なのでしょうか?
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
お答えいたします。
賃貸範囲が変わって賃料が増加して変わっても、その増加分を認めて賃料を払っているならば問題はありません。
正当事由は、自己使用の必要性や、老朽化で立替が必要などです。
これが具体的に立証できなければ認められません。
当然口先だけでは無理です。
正当事由がなければ解約できませんので、猶予期間など設定しても関係はありません。

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