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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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大家です。4年半一軒家を貸していました。 退去時立ち合いで驚いたのはクロスや建具は落書きだらけ。 天然木のフロー

解決済みの質問:

大家です。4年半一軒家を貸していました。
退去時立ち合いで驚いたのはクロスや建具は落書きだらけ。
天然木のフローリングも落書き、手入れ不足による汚れ、
階段下の壁には大きな穴が開くなど泣きたくなるような
無残な状態でした。物件の建築業者に修理見積もりを貰ったところ、
落書きは落とすことが不可能、交換前提で見積ったら300万円との
ことでした。賃借人にクロスは経年劣化代表みたいなものだから
当方負担で話し合いを求めましたが、先方が激怒。
4年半も借りていたからクロスや建具の価値はほぼゼロ。だから支払い義務は
ないと主張しています。このまま納得せざるを得ないのでしょうか。
裁判とかは極力避けたいです。
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.
クロス、建具の落書き、フローリングの落書き、階段下の壁の穴は、明らかに賃借人の費用負担と考えられます。但し、その補修について交換が必要かとなると別問題です。
原状復帰費用は、賃貸契約当時の状態に経年劣化を考慮して、賃借人の故意過失に基づく損傷について、費用負担を求めるものですので、損傷部分を交換して、建物の再生をはかるものではありません。
補修費用の見直しをして、賃借人が負担すべき部分を具体的に列挙して賃借人が納得する法的論拠を基に請求した方が、宜しいかと考えます。
質問者: 返答済み 1 年 前.
勿論全交換を求めているわけではなく、接地点を見つけたい、そのため1/3程度は当方持ちと提案していますが聞く耳持ちません。裁判の前にどこがその辺りを決めるのでしょうか。当人同士による話し合いなのでしょうか。こちらは早く決着させ修理し新しい賃借人を探したいのですが
先方はその弱みをついて時間稼ぎをしてきます。最悪裁判となった場合、この間の賃貸収入の逸失利益まで請求できるのでしょうか。
専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.
住宅紛争の内容はいろいろありますが、その解決方法には以下の様な方法があります。
(1)協議
まず最初は話し合いによる解決が試みられるのが普通です。 解決を目指して話し合 い をすることが協議です。
問題となっている事項に関して相手方に十分な説明を行い、相手方の意見を聞いた上で一定の解決方法を行う場合に用いられ、第三者 の関与は必須ではなく、第三者が関与する場合にも、その第三者はどちらかの側に加担するのが普通です。
(2)あっせん
あっせんとは、うまく事が進むように間に人が入って世話をし、とりもつことです。  当事者間の話し合いに第三者が関与し、解決する方法 の1つです。
あっせんでは解決案を第三者から提案されることは少ない。
(3)調停
調停は、紛争について第三者が当事者間を介し、その紛争の解決を図る手続きです。  第三者は公平中立の公的機関であり、調停手続 きの方が委員から解決案の提案が な されることが多い。
但し、調停案は、あっせん案や仲裁手続きにおける和解案と同様に、当事者を拘束するものではありません。
(4)仲 裁
仲裁は、当事者の合意に基づき、第三者の判断によって、その当事者の紛争を解決する手続きです。
この手続きが利用される場合とは、当事者同士の話し合いがどうしても合意に至らない時、第三者の判断で紛争を終了させたいと当事 者が考えている時です。
仲裁機関により仲裁判断が下されると、当事者はその内容を原則として争うことができなくなります。
(5)訴 訟
訴訟とは裁判機関に対して紛争の当事者の一方が他方を相手方として、法律上自己に有利な解決を求め、相手方がこれに対して争う場 合に、裁判機関が法律的判断を下し、双方の法律関係を確定する手続きです。
この手続きは、話し合いで合意ができなかった時や、そもそも話し合いの機会さえ持てなかった時に、最終的な解決方法として選択されるこ とが多い。
上記に関する解決機関
(1)弁護士会仲裁センター
全国すべての弁護士会が設立しているわけではないが、ADRセンター(裁判外紛争解決機関)です。
裁判外紛争解決機関として「民事上の紛争」全般を取り扱っています。 住宅紛争は基本的に全て持ち込んで解決してもらうことができます。
横浜弁護士会紛争解決センター(***-***-****)
https://yokoben.or.jp/consult/by_content/consult12/index.html
(2)日本司法センター「法テラス」
国によって設立された法的トラブル解決のための総合案内所です。
お問い合わせの内容に合わせて、解決に役立つ法制度や地方公共団体、弁護士会、司法書士会、消費者団体などの関係機関の相談窓 口を法テラ ス・サポートダイヤルや全国の法テラス地方事務所にて、
無料でご案内しています(情報提供業務)。また、経済的に余裕のな い方が法的トラブ ルにあったときに、無料法律相談や必要に応じて弁護士・司法書士費用などの立替えを行っています(民事法律扶助業務)。
法テラス神奈川(050-3383-5360)
http://www.houterasu.or.jp/kanagawa/
(3)都道府県。市町村の窓口でのあっせんや調停
都道府県や市町村には、建築紛争の相談や解決を図る為の部署が名称はさまざまであるが通常設けられている。
問題が発生した地の都道府県に問い合わせて確認する必要があります。
(4)裁判所の民事調停、訴訟
「民事に関する紛争」の解決を図ることを目的とした裁判所における手続きです。
民事調停は原則的に簡易裁判所で行われる手続きです。
これに対し、訴訟は公権力の判断によって終局的な紛争の解決を図る手続きです。
「最悪裁判となった場合、この間の賃貸収入の逸失利益まで請求できるのでしょうか。」
answer :賃借人故意過失により、賃貸建物損傷しため、修理費用や賃貸収入を得られなくっことによる逸失利益を含む損害賠償を請求することは可能と考えます。
質問者: 返答済み 1 年 前.
なるべく協議で済ませようと最大限譲歩しましたが全く駄目でした。裁判に持っていきたいのですが今後どのように進めていけばよろしいでしょうか。また、弁護士さん、裁判費用はいくらくらいかかるものでしょうか。こちらは修理費用全額と裁判費用、更にはこの期間賃貸出来ない逸失利益も合わせた総額を請求したいと考えています。
専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.
民事事件裁判手続きについては、2通りの方法があります。
第1:民事調停手続
調停は、裁判のように勝ち負けを決めるのではなく、話合いによりお互いが合意することで紛争の解決を図る手続です。
調停手続では,一般市民から選ばれた調停委員が,裁判官とともに,紛争の解決に当たっています。
•手続が簡単
申立てをするのに特別の法律知識は必要ありません。申立用紙と,その記入方法を説明したものが簡易裁判所の窓口に備え付けてありますので,それを利用して申立てをすることができます。終了までの手続も簡易なので,自分1人ですることができます。
•円満な解決ができる
当事者双方が話し合うことが基本なので,実情に合った円満な解決ができます。
•費用が低額
裁判所に納める手数料は,訴訟に比べて安くなっています。例えば,10万円の貸金の返済を求めるための手数料は,訴訟では1000円,調停では500円です。
•秘密が守られる
調停は非公開の席で行いますので,第三者に知られたくない場合にも安心して事情を話すことができます。
•早く解決できる
調停では,ポイントを絞った話合いをしますので,解決までの時間は比較的短くて済みます。通常,調停が成立するまでには2,3回の調停期日が開かれ,調停成立などで解決した事件の約80%が3か月以内に終了しています。
・申立て
原則として,相手方の住所のある地区の裁判を受け持つ簡易裁判所に申し立てます。
第2:民事訴訟
民事裁判を起こすには、原告又はその弁護士(代理人)が裁判所に「訴状」という書面を提出しなければなりません。
原告は,訴状に,どんな判決を求めるのか(請求の趣旨)ということと,それを裏付ける事実(請求の原因)を記載し,裁判を起こすための手数料として、法律で定められた金額の収入印紙を貼付することなどが必要となります。
訴訟提起の費用は請求額が500万円以内とすると、手数料は3万円以内
弁護士費用は経済的利益の額が300万円以下場合24% 、300万円を超える場合15%位が目安かと考えます。
民事調停手続きは、個人でできますが、民事訴訟は訴状を書かなければならないので、弁護士に依頼したほうがよろしいでしょう。
質問者: 返答済み 1 年 前.
有難うございます。今回の私のケースの場合、裁判を起こしてどれだけの勝算があるのでしょうか。全く責任ない条件で構わないのでこれまでの事例からご教示頂けませんでしょうか。
家を貸した時点で築9年、賃貸期間が4年半。先方の言い分は、減価償却を計算し、落書きはその面積分の弁償。つまりは殆ど弁償額はない。それが判例と言っています。本当に古い家で4年半貸した家は、破壊され、落書きだらけにされても貸主が泣き寝入りするしかないのでしょうか。その上、裁判費用や弁護士費用まで負担とは。盗っ人に追い銭渡すようで、悔して仕方がありません。精神的もおかしくなりそうです。何か良い方法はないものでしょうか。
専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.
「先方の言い分は、減価償却を計算し、落書きはその面積分の弁償。」は確かに判例だと思います。建築業者の修理見積300万円の内、賃借人に負担させることができるものは壁の穴の補修、フローリング床の落書き補修、建具落書きの補修、クロスの貼り替え(原価償却後の残存価格分)等の一部ではないかと考えます。
ちなみに、経験上、このようなケースでクレーム費として賃借人の敷金から差し引くことができる金額は数十万円以内ではないかと思いますが、賃借人に支払い義務は生じます。
新たな賃借人の募集をする為に建物の再生が必要となりますが、それは不動産賃貸運営の必要経費です。修理費用の見直しをされ、経費を抑え、早めに次の賃借人を募集できる
ようにすることが必要かと考えます。
質問者: 返答済み 1 年 前.
結果、取れても精々数十万円。裁判費用、弁護士費用考えたら無意味。早目に調停で決めた方が良いということでしょうか。また、敷金は僅かに34万円です。例えば50万の支払い義務としたら16万は新たに請求できるということですね。
専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.
ご賢察のとおり、調停で早く解決をした方が、ご貴殿にとっても賢明かと考えます。
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