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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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賃貸契約のキャンセル時の費用返還についてご質問です。 都内新築マンションに単身入居のため賃貸契約を進めていまし

質問者の質問

賃貸契約のキャンセル時の費用返還についてご質問です。
都内新築マンションに単身入居のため賃貸契約を進めていましたが、当方の一方的な都合により契約をキャンセルします。すでに支払った費用はどの程度戻ってくるものかご教示ください。
現在の進捗は以下の通りです。
①入居申込⇒完了
②入居審査⇒完了
③仲介手数料⇒仲介業者の口座に振り込み済み4/28(家賃1カ月分)
④契約金⇒オーナーの口座に振り込み済み4/28
(敷金2カ月、礼金1カ月、当月日割り家賃約半月分、次月家賃、家財保険など)
※書類は「契約金明細書兼請求書」となっている。
⑤現在、仲介業者から契約書が郵送されてくるのを待っている状態。従って、契約書の内容は未だ見ていない状態ではある。
⑥契約書、必要書類を準備の上、今週土曜日に契約手続きの予定。同時に鍵の引き渡し予定。
⑦本日段階で契約手続きのキャンセルをメールにて意思表示。仲介業者は休日。
⑧入居申込みに際して、仲介業者の車中で重要事項の提示?(あまり記憶になし)、申込書の記入、身分証明書のコピー引き渡しなどを行ったが、先方に大きな不備はないものと思う。
⑨キャンセル理由は当方の家庭事情であり、先方に過失などは全くない。また、仲介、オーナーとも違法性があるものではない。
どうぞよろしくお願い致します。
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.
契約締結は正常になされた様子ですので、賃借人の都合による解約となると考えます。
このような場合のペナルティは契約書にうたわれておりますので、契約書の内容を確認する必要があります。
普通は、賃借人からの解約については、2ヶ月前の予告期間をもって解約を申し入れすることができるケースが多いと思います。
5月分の家賃は支払い済みのようですので、今からですと通常は2ヶ月後の7月末の解約となると考えます。
従って、6、7月分の家賃は敷金から差し引かれることを覚悟する必要があります。
家財保険は保険会社に通知をすれば一部は戻る可能性はあります。
質問者: 返答済み 1 年 前.

ご回答ありがとうございます。

このケースですと、どの時点で契約が成立していると看做されるのでしょうか?

入居申込書記入時点でしょうか。入金時点でしょうか。(文中の「申込書」という表現は、すべて「入居申込書(審査用)」を指します。)

昨日時点で仲介業者には契約手続きのキャンセルの申し出の連絡がつきまして、現在、仲介業者とオーナーが協議しているようです。

郵送で当方に送られてくるはずのブランクの契約書は未だ届いておらず、昨日の状況と同様に、当方では契約書の内容について一切見ていない、且つ一切記入していない状況です。謂わば、費用は払ったものの契約の手続きは行っていない状況と認識していたのですが。家財保険についても、一切の申し込み行為は行っていません。家財保険は入居者が契約する保険ですよね?

不足な情報があれば提供します。

専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.

契約が成立する時期は、申込をして、それに対する承諾があることによって成立します。従って入居審査が完了し、契約金を振り込んだ4月28日になると考えます。
家財保険については、保険申込書に署名・捺印をしないと成立しませんので、保険料は全額戻ると考えます。

質問者: 返答済み 1 年 前.

最後の質問になります。

契約書の内容に不服があった場合、当然契約を結ばないという結論もあろうかと思いますが、その場合も「解約」になるのでしょうか。

どうぞよろしくお願い致します。

専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.

仮に、契約金を支払う前であり契約文書の内容によって契約不成立とすることはできると思いますが、原則的に契約は口頭でも成立し、且つ、ご貴殿は契約金を支払っておられますので、今回は解約になると考えます。

pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
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質問者: 返答済み 1 年 前.

わたくしに重要な事実の誤認があり訂正いたしますので、その点を加味したうえでのご回答をお願い致します。

「⑧入居申込みに際して、仲介業者の車中で重要事項の提示?(あまり記憶になし)、」

⇒車中で受けたのは「個人情報の取り扱いに関する説明」であり、物件に関する重要事項説明ではありませんでした。

また、今回の事例は「国民生活センター」HPに記載されている事例に酷似しているように思います。

http://www.kokusen.go.jp/jirei/data/200312_2.html

もし、わたくしの事例は契約が成立しているとする場合、どの部分に違いがあるのかをご教示ください。

どうぞよろしくお願い致します。

専門家:  pote888 返答済み 1 年 前.
契約締結の前に重要事項説明書を交付されていない場合は、宅地建物取引業者は重要事項説明義務違反となります。
宅地建物取引業者に責任を追及することはできます。
国民生活センターの事例は、宅地建物取引業者に物件を押さえるために支払った申込金のことで、この申込金は重要事項説明と契約を締結する前は、預り金に過ぎないとの判断で、申込みを撤回した場合は、返金しなければならないとするものです。
但し、家主との間の契約は契約金として(敷金2カ月、礼金1カ月、当月日割り家賃約半月分、次月家賃、家財保険など)を支払っておられるので、契約は成立していると考えます。ちなみに家主自らが賃借人を募集し、賃貸借契約を結ぶような場合は、家主には重要事項説明の義務はありません。
従って、宅地建物取引業者に重要事項説明義務違反を問い、仲介手数料の返金を請求することはできると考えます。

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