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t-lawyer, 弁護士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 582
経験:  東京大学卒業
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11月に入居した賃貸アパートを今月いっぱいで退去するという解約通知をすでに出しました。 契約書には2年以内での退去は30万円の違約金が発生すると書いてありましたが、入居してからひ

解決済みの質問:

11月に入居した賃貸アパートを今月いっぱいで退去するという解約通知をすでに出しました。
契約書には2年以内での退去は30万円の違約金が発生すると書いてありましたが、入居してからひとつの部屋が、他の部屋にはない臭い匂いがあり、その臭いが気になるため直して欲しいと大家にお願いしたところ、大家さん自らが道具を持って訪ねてきて、カッターナイフで壁紙をビリビリにして壁紙の下にあった穴をパテで埋めました。破いた壁紙の上に雑にクロスを継ぎ接ぎに貼って帰っていきました。それにも呆れたのですが、後日まだ臭いがあることを伝えると、また家にやってきて、こちらの了承もなく、窓にはめるタイプの換気扇を無理やりこじつけ、さらにコンセント、延長コードを使いカーテンレールにだらんと垂らし、これで解決と言われました。あまりのひどい有り様に、悩みましたが退去することを決めました。臭いは解決しない上に、さらに部屋をめちゃくちゃにされて違約金30万円を払いたくありません。
さらに入居するとき、部屋があまりにも汚く足の裏が真っ黒になるほど、エアコンは埃だらけ、トイレも汚く、壁には茶色いシミがあり、入居日に信じられないながらも自分たちで掃除をしました。証拠の写真もたくさん撮りました。 仲介していただいた不動産屋さんに相談したところ、払わなくても大丈夫だと思います、と言われて解約通知を出しましたが、やはり保証会社にも加入しており、後日、請求が来るのでしょうが、納得いきません。もう一度、大家さんと話し合う前に、こちらに相談させていただきました。どうしたらよいでしょうか。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  t-lawyer 返答済み 2 年 前.

弁護士のt-lawyerです。

確認させてください。

①その物件を契約する前に内見はしましたか。

②内見していた場合,臭いなどは気になりましたか。

よろしくお願いいたします。

質問者: 返答済み 2 年 前.
1,内覧しました
2,内覧したときは匂いのことは気にならなかったというか、気づきませんでした
専門家:  t-lawyer 返答済み 2 年 前.

ご返信ありがとうございます。

今回,内覧では臭いに気づかず,その後住んでみたら,解決しようのない臭いの問題があったということですね。

まず,民法570条は,以下のように規定しています。

(売主の瑕疵担保責任)
第五百七十条  売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。

準用する566条は,以下のように規定しています。

第五百六十六条  ・・・(隠れた瑕疵がある場合)、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。

よって,今回の場合,住居に隠れた瑕疵,つまり内覧では気づかない臭いという問題があったので,質問者様は今回の賃貸借契約を解除できます。
そして,この場合,違約金を支払う必要はありません。

なお,家主に通知する際には,「退去通知」ではなく,「解除通知」としてください。

ご参考になれば幸いです。
よろしくお願いいたします。
質問者: 返答済み 2 年 前.
回答ありがとうございます。 退去通知を出してしまった後なのですが、大家さんに電話をして、こういう理由ですから違約金を払う意思はありません。と口頭だけ伝えました。今後、どういうアクションを起こしたらいいでしょうか。話し合いをしたところで、壁紙を破くような大家さんですから、スムーズにいくとは思えません。内容証明で解除通知を送るなどでしょうか。具体的に教えてください。お願いします。貴重なお時間を作っていただき、感謝します。
専門家:  t-lawyer 返答済み 2 年 前.

ご返信ありがとうございます。

具体的な行動としては,以下の順番がよいかと思います。

①内容証明郵便で解除通知

→そのような適当な家主ですから,解除通知をしたことをしっかり証拠として残しておく必要があると考えます。

②調停を申し立てて,30万円の違約金を支払う義務がないことを確認する。

→本来は①だけでよく,家主があくまで30万円を請求してくる場合,家主が調停なり訴訟なりを提起すべきです。

しかし,そのような家主ですから,退去時に敷金を差引などをしてくる可能性があります。

そのため,退去した後に,こちらから調停を申し立ててもよいかもしれません。

内容証明で相手が納得し,問題なく退去できた場合は,調停申し立ては必要ないでしょう。

ご参考になれば幸いです。

よろしくお願いいたします。

t-lawyer, 弁護士
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