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fplawyer
fplawyer, 弁護士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 372
経験:  弁護士 ファイナンシャルプランナー(CFP)
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相談お願いします。 約3年前に店舗を借り事業経営をしています。 当時5年後は取り壊す予定だったため5年間限定での

質問者の質問

相談お願いします。
約3年前に店舗を借り事業経営をしています。
当時5年後は取り壊す予定だったため5年間限定での賃貸契約でした。
4か月ほど前に、前所有者がこの物件を売却し、所有者が変わり、3年前に交わした契約書に謳われていない要件は一切認めないという言われました。
前所有者もそんなこと言った覚えがないと言った感じで取り合って頂けません。
当初の口約束は、店舗に付帯している駐車場以外にもう一台分借りていた事と、店舗裏の共用スペースの使用でした。
駐車場に関しては契約後2か月ほどの改装工事後、駐車場の出入りの問題がある事に気づいた為契約を求めましたが、前所有者が新たに契約書を作る手間が煩わしいとの事、ゆくゆく取り壊し売却の予定がない事を理由に、そのまま家賃に3000円(税込)を追加して払ってくれれば良いとの事で払い続けていました。
しかし、今回賃貸契約に記載されている2台分だけでその他は認めないと新所有者に言われました。今まで通り3000円多い金額を払い続けていますが、誰に、どのような申し立てを何処にすればよいか困っていますので、宜しくお願いします。
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  fplawyer 返答済み 1 年 前.
弁護士です。
お答えいたしますのでよろしくお願いいたします。
1 賃貸人の地位はそのまま引き継ぐ
まず、前提ですが、新賃貸人(新所有者)は、前の賃貸人の地位をそのまま引き継ぐので、新賃貸人は、前賃貸人が負っていた義務(契約内容)をそのまま引き継ぎます。
2 前賃貸人の義務(契約内容)が認められるか
(1) つぎに、駐車場ですが、契約は二台分だが、3台分使用していたと言うことでしょう
さて、駐車スペースがはっきり区分されており、そこを3台分使用していたという事実及び3000円を支払っていたという両事実は、前賃貸人が、そのように契約していたことを推認させる重要な事実だと考えられます。
そこで、契約書自体はなくとも、上記事実が契約が存在していたことの証拠であるとして、このような追加契約が存在していたと主張するべきと考えます(理屈上、賃貸契約は口頭でも成立します)。
(2) 共用スペースですが、これは使用していたという事実しか証拠はないようですから、前の賃貸人の協力がないと、立証は難しいかと思います。
第三者(究極的には裁判官)からみて、使用の事実があっても勝手に使用していた、という可能性が否定できないからです。
通常の駐車場料金が3000円より低く、共用スペース込みで3000円であるなどの事情があれば、推認させる有力な事実になり得るのですが。
3 交渉等
以上を前提に、まずは協議をすべきでしょう。
協議がまとまらない場合は、裁判所を利用するなかでも穏当な方法として調停をするのが良いかと思います。
調停は、裁判所が仲介して合意を形成する手続です。
調停は必ずしも契約等にこだわらず、新しい合意を目指すこともできますから、当事者だけでうまく協議出来に場合の方法として良いと思います。
そこで、駐車場については、前の契約内容になっている、というスタンスで協議に臨んでいいかと考えます。
共用スペースについては、立証が難しいことを前提に、新たに賃貸範囲に含める合意を目指すというスタンスになろうかと思います。協議の進展によっては一定の賃料上乗せなどの妥協も筆かと思います。
以上ご検討下さい。
質問者: 返答済み 1 年 前.
先方はなんらかしらの大前提と言って店舗以外の契約以外所有者変更時には全て無効にできると言っていますが、どうなのでしょうか?
上記のご回答を以って評価を入れさせていただきます。
また、お答え頂いている先生は愛知の先生でしょうか?
専門家:  fplawyer 返答済み 1 年 前.
おこたえいたします。
「店舗以外の契約以外所有者変更時には全て無効にできる」というのは、法的には誤りです。
賃貸借は、賃貸物の所有権が移転すると、賃貸人の地位も移転するというのが裁判例です。
(そのことを賃貸人が、賃借人に強制力を持って主張するには、不動産の場合、所有権移転登記を得ることが必要だ、というのが裁判例ですが、地位の移転自体に争いのない本件では問題になりません。)
つぎに、債権が譲渡された場合、債務者は、旧債権者に対し主張できた事由は、全て新債権者に主張できます。
そのようにしないと、債務者からてて、譲渡という自らのあずかり知らない出来事(旧債権者と新債権者の合意で成立する)で、自らの権利が消滅してしまい、不合理だからです。
賃貸借関係も、全く同様に扱われます。
そもそも、駐車場を利用できるか否かは、譲渡された契約の内容そのものですから、譲渡されたらそのまま譲渡されるのであって、譲渡によって無効になったりしません。
相手方が、再度同じ主張をされるようでしたら、どのような根拠に基づいてそのような主張をするのか、問うて下さい。
ご検討下さい。
最後に、本サイトは、地域に関係なく回答出来るため、わたくしは愛知在住ではありません。
fplawyer, 弁護士
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質問者: 返答済み 1 年 前.
まずはありがとうございました。
お答えできればで結構です。
新所有者が旧所有者から一切話しを聞いていなかった場合どうなるのでしょうか?
ある意味新所有者も被害者になりますよね。
専門家:  fplawyer 返答済み 1 年 前.
「新所有者が旧所有者から一切話しを聞いていなかった場合どうなるのでしょうか?
ある意味新所有者も被害者になりますよね。」
仰るとおりです。
新所有者が予想外の不利益を被れば、それは旧所有者に対し責任追及することになります。
しかし、新所有者が聞いていないからといって、賃借人の犠牲による解決はできせん。

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