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kionawaka
kionawaka, 行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 1355
経験:  中央大学法学部法律学科卒 行政書士事務所経営
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事務所物件、立退き問題から自動更新へ

解決済みの質問:

当方、会社事務所を数年前より賃貸契約しております。
賃貸契約入居後、まもなく物件敷地内に倉庫を設置させて貰えないかと仲介業者を通し
物件オーナーに相談して貰った所設置承諾を頂いたので倉庫設置し事業を営んでおります。
更新半年前(2年契約、3/17まで)に、オーナーが建物売買をしたい現状と建物が古く耐震問題も指摘されているとの理由で立退き(更新拒絶通知)を弁護士を代理人に内容証明で送ってきました。
その際、倉庫の件も話になり許可しておらず勝手に設置していると言ってもきましたが話合いの結果、正当事由があてはまらず更新拒絶撤回通知を代理人弁護士より送られてきてひと段落。
今度は、更新12日前(3/5)に売買が決まり今月末決済の為売買の妨げになるとの理由で、倉庫の撤去を条件に更新するとの書面が送られて来ました。
話合いも何も無い一方的な書面な事と余りにも急な話で話合いの場が設けられず、更新は自動更新となりました。
3/19、物件仲介業者と売買仲介業者を交え話合い。倉庫撤去と、契約更新が必要ならば一方的では無く、こちらに対して、デメリットの無い条件なら応じるとの話をしたがオーナーは拒否。
今度は、代理人弁護士を通じて3/17付で倉庫は契約違反に当たるとの事で、一週間以内に倉庫の撤去をしない場合は、賃貸契約を解除し売買を妨げたとして損害賠償請求する旨の内容で内容証明が届きました。
不本意では有りましたが、3/24に倉庫撤去し、更新料は、賃貸契約書にも通常更新の場合も法定更新の場合も賃料の一月分となっておりましたので3/25振込み済みです。
途端に、倉庫は契約違反だったから更新料支払いならびに更新契約のお願いで書面が届きました。
ちなみに家賃も、3/27支払い済み。
また本日、3/27にオーナーより連絡が有り賃貸契約を結んでくれないかとか、次のオーナーと賃貸契約を結んで貰えるのかなど話が出ましたが
契約は自動更新となって、それに対する更新料も支払い済みて、契約は期間の定めの無い形となっている事から、今後の契約を結ぶ必要も無く更新日が無いので更新料も何も無い旨を話しました。
また、売買に支障が有る為に結ぶ契約ならこちらが納得出来る様な提示をする様、話したところです。
上記経緯を基に、ご相談です。
上記経緯で、仲介業者を通しての口約束で倉庫設置の件は書面にはしておりませんでした。
仲介業者も、オーナーから許可を貰ったのは間違い無いと話しており
※仲介業者の証言は、19日の会話を録音済み。
契約違反と言われたり、記載された書面を受け取る事は、非常に腹立たしく契約違反と記載された内容に対して
名誉毀損や不法行為などは当てはまらないのでしょうか?また、これまでオーナー側の都合で一方的な書面や内容証明に対して精神的にも参っております。
今度は、当方から逆にオーナー側を訴える術は何か無いものでしょうか?オーナー側の売買契約が破断になっても、良いと思っております。
アドバイスを頂ければ幸いです。
恐らく、売買契約条件(現況)には自動更新は当てはまらないと思います。また、耐震問題を指摘されたとの内容の内容証明(代理人弁護士)記載も本当ならば、購入者に伝えるべき事項ですが、それも無いかと思います。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  Ryoko-Mod 返答済み 2 年 前.
こんにちは、こちらご投稿のカテゴリを管理しておりますRyoko.M と申します。
お客様がご投稿になられた質問に回答できる専門家をお捜ししておりますが、回答ができる専門家を見つける
には、残念ながらもう少し時間がかかりそうです。
引き続きお探しいたしますが、もうすでにご投稿の質問への回答を見つけられた場合はご連絡ください
専門家:  kionawaka 返答済み 2 年 前.
>①更新半年前(2年契約、3/17まで)に、オーナーが建物売買をしたい現状と建物が古く耐震問題も指摘されているとの理由で立退き(更新拒絶通知)を弁護士を代理人に内容証明で送ってきました
 >②代理人弁護士を通じて3/17付で倉庫は契約違反に当たるとの事で、一週間以内に倉庫の撤去をしない場合は、賃貸契約を解除し売買を妨げたとして損害賠償請求する旨の内容で内容証明が届きました。
→これは単なる脅しなので無視したほうがよかったです。
 >③3/24に倉庫撤去し、更新料は、賃貸契約書にも通常更新の場合も法定更新の場合も賃料の一月分となっておりましたので3/25振込み済みです。
>④途端に、倉庫は契約違反だったから更新料支払いならびに更新契約のお願いで書面が届きました。
→これは民事調停が可能ですので、あなたから申し立てをされたほうがよいでしょう。

>⑤契約違反と言われたり、記載された書面を受け取る事は、非常に腹立たしく契約違反と記載された内容に対して名誉毀損や不法行為などは当てはまらないのでしょうか?また、これまでオーナー側の都合で一方的な書面や内容証明に対して精神的にも参っております。今度は、当方から逆にオーナー側を訴える術は何か無いものでしょうか?
→相手方が訴えてきた場合に、反訴という対抗手段があります。しかし法律文書による攻撃は通常の攻撃防御の範囲内であれば、社会的相当性を逸脱しないものとして、不可罰でしょう(名誉毀損=不法行為にあたる場合は慰謝料請求は可能ですが、それよりも、家賃のゴタゴタの解決が先で、別件訴訟は問題をこじらせるだけに終わります)。

大家の非違行為も調停の中で一括して弾劾すればよいと思います。そのさい相手方からの内容証明を添付してお返しをすれば、あなたの報復感情の充足感もあり、よき方法ではないかと思います。
専門家:  kionawaka 返答済み 2 年 前.
>⑤契約違反と言われたり、記載された書面を受け取る事は、非常に腹立たしく契約違反と記載された内容に対して名誉毀損や不法行為などは当てはまらないのでしょうか?
→刑法230条の要件ー公然(不特定又は多数人の前で)事実を摘示して(被害者の社会的評価を具体的に低下させる事実を告知すること)ーこの構成要件に該当しないと難しいです。これが成立しないと民法709条の不法行為と評価することもできません。
kionawaka, 行政書士
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