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dueprocess
dueprocess, 特定行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 1312
経験:  中央大学卒・行政書士事務所経営・システムエンジニア
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専門家の方へ 通常の賃貸借契約書を結んでいる物件なのですが、貸主が急に50%の値上げを希望する 旨のメールを

解決済みの質問:

専門家の方へ
通常の賃貸借契約書を結んでいる物件なのですが、貸主が急に50%の値上げを希望する
旨のメールを送ってきました。退去させて物件を売りたいようで、立退き料の提示もしてきた
のですが、当方としては大幅な値上げを飲むわけにも、退去するわけにもいかず、このまま
法定更新にしようかと思っております。賃貸契約は不動産屋さんの仲介で結んだのですが、
その不動産屋さんとしても、賃料の値上げや、立退き交渉に加担したくないようで、貸主には
仲介業務を終了すると通知したようです。
そこで質問なのですが、法定更新になった場合、、、
- 更新料は支払わないといけないのでしょうか?
(今回が最初の更新です)
- 連帯保証人として、保証会社を使っていたのですがどうすればいいのでしょうか?
(不動産屋には保証会社から、法定更新の場合には保証は更新できない、また
保証料も受け取れないとの通知があったようです)
以上 ご回答の程よろしくおねがいいたします。
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  dueprocess 返答済み 1 年 前.
ご質問ありがとうございます。
行政書士です。
よろしくお願い致します。
>更新料は支払わないといけないのでしょうか?
最判平成23年7月15日において、「当事者間にそれを合意更新の場合にのみ支払うというような特別な事情や取り決めでもない限り、法定更新の場合にも有効な特約として、借主に対し、その支払いの請求をすることができると解される。」との判断がされました。
契約書で上記のような特段の定めがある場合であれば支払う必要はないと思われますが、
そうでなければ、請求されたのであれば支払う必要があると考えます。
>連帯保証人として、保証会社を使っていたのですがどうすればいいのでしょうか?
対応してくれる保証会社を探すより他ないと考えます。
いかがでしょうか?
説明が不十分でしたら、補足致しますので、返信にてご質問ください。
質問者: 返答済み 1 年 前.

dueprocess

迅速なご回答、ありがとうございます。

さらに質問で恐縮ですが、、、

- 貸主は、家賃の値上げの根拠として、別の不動産屋の査定を

送付してきましたが、そのような査定は、今後、調停や訴訟と

なった場合の法的な根拠になるのでしょうか?

(その査定結果も3割増ほどの賃料が妥当とされていますが)

- また、保証会社についてですが、当方としては保証人を新たに

選定するなり、別の保証会社にお願いしてもいいのですが、

更新契約書が無い以上、通知のしようがありません。

その旨は、こちらから貸主に通知するべきなのでしょうか?

また、保証人がいないことを理由に貸主は退去を法的に強制

できるものなのでしょうか?

以上 ご回答いただけますと幸いに存じます。

K

専門家:  dueprocess 返答済み 1 年 前.
ご返信ありがとうございます。
>貸主は、家賃の値上げの根拠として、別の不動産屋の査定を送付してきましたが、
そのような査定は、今後、調停や訴訟となった場合の法的な根拠になるのでしょうか?
相手方の主張の根拠とはなりますが、法的根拠にはならないでしょう。
ご相談者様の方でも不動産鑑定士の先生に依頼して適正な賃料を算定するなど、
反証は可能ではないでしょうか。
>また、保証会社についてですが、当方としては保証人を新たに選定するなり、別の保証会社にお願いしてもいいのですが、更新契約書が無い以上、通知のしようがありません。
法定更新の場合は、従前の契約と同一の条件で契約を更新した事になる訳ですから、
従前の契約書を提示し、法定更新となっている事をお伝え頂ければよろしいと考えますよ。
賃料については、値上げが確定するまでは従前の賃料を支払うか
相手が受領拒絶をするようであれば供託をする事が出来ます。
いかがでしょうか?
質問者: 返答済み 1 年 前.

ご回答、ありがとうございます。

先ほどの質問の中で、もう一度だけ確認をしたいのですが、、、

- 保証人がいなくなったことを理由に、貸主は退去を法的に強制


  できるものなのでしょうか?

もちろん、契約時には保証会社を付けていたわけですが、法定更新

になってしまったため、保証会社が保証契約の更新はできないと

通知してきた場合についてです。保証会社でも一度、連帯保証を

したら、法定更新であっても保証しなければならないとの専門家さん

のご意見もあったのですが、、、

以上 今回はこれで最後の質問にいたしますので、何卒よろしくお願い

いたします。

専門家:  dueprocess 返答済み 1 年 前.
ご返信ありがとうございます。
>保証人がいなくなったことを理由に、貸主は退去を法的に強制できるものなのでしょうか?
契約書の内容次第と考えます。
契約書に保証会社への加入義務などが明記されている場合は、
契約違反を主張して退去を求められる可能性は考えられます。
そのような規定がなく、ご相談者様に他に問題がなければ、
「正当な事由」なく退去を求める事は出来ないと考えられます。
いかがでしょうか?
dueprocess, 特定行政書士
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質問者: 返答済み 1 年 前.

dueprocess

本日は、再三の質問にもかかわらず、迅速にご回答いただきまして深く感謝申し上げます。また機会がありましたら、今後ともよろしくお願いいたします。

専門家:  dueprocess 返答済み 1 年 前.
ご評価頂きありがとうございます。
お役に立てたようで何よりです。
こちらこそ機会がございましたらよろしくお願い致します。
ありとうございました。

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