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fplawyer
fplawyer, 弁護士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 372
経験:  弁護士 ファイナンシャルプランナー(CFP)
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2年更新の賃貸で2回目の更新を控えています。入居した当初から雨漏りがしています。入居前には雨漏りの連絡はありませ

質問者の質問

2年更新の賃貸で2回目の更新を控えています。
入居した当初から雨漏りがしています。入居前には雨漏りの連絡はありませんでした。
管理会社へ報告し、その都度表面的な修理はしてもらえるのですが、雨漏りは直りません。
仕事中、外出中に強い雨が降るとずっと気になってしまいます。
修理担当の方は外壁工事までしないと完全には直らないと判断しているのですが、オーナー(=管理会社)は外壁工事まではしない、と断言しています。
"嫌だったら出ていってもらって構わない!"等、かなり強い口調で言われるので、何も言えません。
金銭的に余裕も無いので更新せざるを得ません。
雨漏りはもう諦めたので、次の更新で家賃を下げて欲しいのですが、それを言うと"出て行け!"と言われて強制退去になるのではないかと怖いです。
そこで、今の状態で家賃は下げられますか?
オーナーは更新を拒否できる権利はあるのでしょうか?
ちなみに家賃を滞納したことはありません。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士です。
お答えいたしますのでよろしくお願いいたします。
まず、借家は、原則更新できます。
また、借家契約の更新拒絶や解約には、正当自由が必要です(借地借家法28条)。
そこで、修繕を求めたことを理由として解約できません。
ですから、修繕を求めて、それがうるさいから、出て行け、といわれたからといって出て行く必要がまったくありません。このような理由では大家が100%敗訴します。
そこで、出て行け、ということを恐れず、修繕を求めて良いです。
雨漏りで、借家としての使用に耐えない場合、家賃の支払いを拒絶しても、家賃不払いによる解除もされません。
そこで、強気に修繕を求めても良いです。
また、賃料減額請求をすることは可能です。
ただし、相手方が任意に応じない場合は、裁判所に調停を申し立てないといけません。
また、基本的に賃料は、周辺相場との関係で検討しますので、雨漏りを理由に直ちに減額となるかは不明です。
上記のとおり、貸主は、家賃の不払い等契約違反もないのに、追い出すことや更新拒絶をできませんので、修繕を求めることがいちばんかと思います。修繕を求めること自体の調停もできます。
ご検討下さい。
(参考条文)
第26条(建物賃貸借契約の更新等)
1 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
2 前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
3 建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。
第27条(解約による建物賃貸借の終了)
1 建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。
2 前条第2項及び第3項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。
第28条(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)
建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
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質問者: 返答済み 2 年 前.
わかりやすい回答ありがとうございました!
ちなみに調停は目安でいくらくらいかかるのでしょうか?
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
調停は、話し合いによる合意をする手続ですが、裁判所が仲介役をしてくれます。
また、賃貸借の増減額については、当事者が裁判所の裁定に服する旨同意した場合に、裁判所が、賃料を決定する裁定制度(民事調停法24条の3)もあります。
申立て方法は、簡易裁判所で丁寧に教えてくれます。
申立て費用は、印紙と切手が必要です。
印紙は、次のページを参照して下さい(「調停」欄をみる)
http://www.courts.go.jp/nagoya/vcms_lf/h26.7tesuryoitiran.pdf(名古屋簡裁HPより)
印紙を決定する基準となる請求額は、「差額」×(減額の始期から調停申立までの期間+12ヵ月)で計算します。
ご検討下さい。
質問者: 返答済み 2 年 前.
残念ながらページが開けませんでした....
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
調停手数料は、裁判所のHPもありますし、
http://www.courts.go.jp/saiban/tesuuryou/
例えば、こんなページもあります。
http://www5d.biglobe.ne.jp/Jusl/MinjiJiken/tesuuryo2.html
調停は、「価額」100万円で印紙5000円です。
あと、郵券(切手)が必要ですが、これは利用する裁判所毎に異なるので、電話か窓口で確認しないとわかりません。
質問者: 返答済み 2 年 前.
返信遅くなりまして申し訳ありません。
回答ありがとうございました!
管理会社にメールで現状の写真を添付し、工事もしくは家賃の値下げを交渉したところ、
いかんせん古いビルなので外壁の補修は無理です。
更新するとのことですが、家賃は特別に1万円の値引きをしますがどうでしょうか?
と返答がありました!
もっと早くこちらで相談していればよかったです....
この場合、雨漏りがし始めて、"修理はしない"と言われてからの家賃の返金は求められないですよね?
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
お答えいたします。
法律の理屈上、雨漏りによって一部使用が困難になった時期から減額を求めることは出来るという考え方は、あり得ます。
ですから、求めてみるのもいいでしょう。
ただ、認められない、との考え方も可能で、相手方が任意に応じてくれるならいいのですが、すんなり応じて紅可能性が十分あり、その場合最終的には裁判ですが、裁判も勝訴の見込みが高いとはいえません。
話方としては、過去のを取り返す、というよりは、今後の賃料を一定期間さらに減額してくれ、という話方の方がいいかもしれません。
質問者: 返答済み 2 年 前.
ご回答ありがとうございます!
更に減額を求めて実質的に取り戻す、ということですね。
交渉してみます(^-^)
何度も質問してしまって申し訳ありませんでした。
ありがとうございます。
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
こちらこそありがとうございます。

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